上市發布會延期之後 藍光嘉寶再遞招股書闖關

觀點地産網 在各家物業管理公司集中發布2019年中期業績的時候，延期登陸港交所的藍光嘉寶，也将最新的數據寫進招股書，並重新遞交。

據觀點地産新媒體了解，在通過聆訊後卻沒有如期招股，選擇延期上市的藍光嘉寶，此次招股書更新主要将截至2019年6月30日止的運營數據進行更新。

從各項業務數據上看，藍光嘉寶過去半年的業績依然保持較好的增長。

招股書顯示，截至2019年6月30日，藍光嘉寶在管總建築面積約為6330萬平方米，較2018年末6060萬平方米增長近300萬平方米，增幅為4.46%。2016年至2018年期間，在管總建築面積年復合增長率為58.2%。

雖然在管總建築面積在2019年上半年的增長幅度不大，但在營收方面，藍光嘉寶實現大幅增長，2019年上半年營收達到約9.33億元，較2018年同期約5.88億元增長58.8%。

與其他多數有開發商背景的物業管理上市公司相同，藍光嘉寶收入來源主要也來源于三大方面：物業管理服務、咨詢服務以及社區增值服務。

其中，截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，物業管理服務營收分别約為3.82億元、5.79億元、9億元以及5.49億元；咨詢服務營收分别約為1.49億元、1.62億元、2.31億元以及1.91億元；社區增值服務營收分别約為1.27億元、1.82億元、3.33億元以及1.93億元。

在實現營收增長的同時，藍光嘉寶亦實現毛利率的增長，截至2019年6月30日，實現毛利率33.9%，較2018年末增長0.7個百分點，較2018年同期增長0.6個百分點。

需要注意的是，藍光嘉寶自2016年至今的毛利率水平還算平穩，前述四個時間節點中，毛利率分别為32.4%、36.4%、33.2%以及33.9%。

藍光嘉寶在招股書中表示，2016年至2017年主要由于通過服務流程標準化及采用技術解決方案控制勞動力成本，随後毛利降低主要由于2017年下半年新收購公司毛利率較低，以及2018年平均物業管理費降低所致。

同樣，得益于藍光嘉寶近年持續對外拓展業務，其對于母公司藍光集團的依賴在逐步降低。

2016年、2017年及2018年以及2019年上半年，藍光集團開發的物業分别占在管總建築面積的77.8%、54.7%、44.2%及42.9%；來源于藍光集團的收入占比分别為32.5%、28.8%、21.7%以及21.3%。

多渠道的物業管理面積拓張來源，讓藍光嘉寶既可以擴大業務規模，同時也能提高其市場競争力。數據顯示，于2016年、2017年、2018年及截至2019年上半年，就第三方物業開發商開發的物業而言，藍光嘉寶的中標率分别約為53.3%、48.1%、59.0%及56.14%。

對外拓展的另一個好處，就是藍光嘉寶可以有效淡化區域單一集中的風險。數據顯示，四川省營收貢獻占比從2016年的82%逐步降至2019年6月底的59.8%。

另一方面，藍光嘉寶在規模擴張的同時，資産負債率基本保持穩定，四個時間節點分别為62.8%、59%、63.3%以及65.2%。

據藍光嘉寶測算，在上述時間内，總資産回報率和股本回報率分别為14.5%、17.5%、23.4%、29.4%以及39%、42.7%、63.6%、84.5%。

可以看出，過去幾年時間里，藍光嘉寶在經營業績上基本保持快速增長的趨勢。但是，藍光嘉寶的港交所登陸之旅卻不是一帆風順。

據觀點地産新媒體此前報道，藍光嘉寶于2018年下半年從新三闆摘牌，並于2019年3月首次向港交所遞交上市申請書，經過3個月審核，招股書便通過聆訊。

但是藍光嘉寶並沒有如期循例開簿招股，連原定于6月27日舉辦的上市發布會也取消了。彼時，藍光嘉寶相關人士回應稱，有些程序出了技術上的問題，因故延後了。

有傳聞稱，藍光嘉寶發行價定價過高，有基石投資者縮單導致發行延期。事實上，在最初的風口過去後，資本市場确實對物業管理公司的估值也趨于理性，市場上已有的不同物業管理公司股價也出現不同的走勢。

若以彩生活、中海物業、綠城服務、雅生活服務、碧桂園服務、永升生活服務以及佳兆業美好7間港股上市公司做對比，目前，7家公司股價最新收盤價分别為4.27港元、3.82港元、6.11港元、15.6港元、21港元、4.04港元及14.34港元。

上述7家公司在6月27日，即藍光嘉寶原定舉行上市發布會時間，收盤價分别為5.36、4.2、6.3、13.3、18.26、3.5及12.92港元，較最新收盤價分别變化-1.09、-0.38、-0.19、2.3、2.74、0.54及1.42港元。

雖然，相較于房地産開發公司幾倍到十幾倍的PE，物業管理公司目前最高去到三十幾倍的PE可以說是依然是市場上的投資熱門，但在市場上可選標的增多的背景下，投資者選擇目標自然也會趨向于謹慎。

據了解，港交所幾家較大的物業管理上市公司中，新城悅在登陸港交所的時候就出現認購不足的局面。彼時，其在香港發售2000萬股份，僅獲36%的認購。

原花旗銀行董事總經理、現奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強曾對觀點地産新媒體表示，當時的市場環境不是很好，很少會去進行認購，因為大家都知道，現在認購，開盤就是虧本。而新城悅估值過高，亦是造成該次公開發售認購額不足的主要原因。

顯然，不管此前藍光嘉寶是否真的由于基石投資者縮單等原因放棄了在6月份直接登陸港交所，如何為自身确定一個合理的估值，依然是現在藍光嘉寶所需要面對的挑戰。