觀點直擊 | 黃仙枝:正荣銷售目標一定會實現(實錄)

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2019-08-26 18:20

  • “雖然說未來市場可能會有一定的下滑,但是我們的銷售目標肯定會實現的。”

    觀點地産網 台風天讓人産生秋意臨近的感覺,香港還是一如既往,大量上市企業正在忙于舉行中期業績會。

    8月26日,正荣地産2019年中期業績會舉行,董事長黃仙枝攜行政總裁王本龍,執董、副總裁兼财務總監陳偉健出席會議現場。和年初全年業績會相比,少了非執行董事歐國偉。

    業績會現場,管理層輪番發言,利用簡短的10分鐘介紹正荣上半年的業績情況,便到了媒體提問環節。

    公告顯示,剛剛過去的半年時間里,正荣地産錄得收益同比增長10.8%至136億元;溢利同比增長23.2%至11.79億元,毛利同比增加2.2%至27.74億元,毛利率為20.3%,核心純利同比增長33.4%至11.51億元;母公司擁有人應占核心純利為9.05億元,同比增長21.3%。

    經歷了規模高速擴張後,在被正荣稱為新三年首年的時點,媒體的提問顯得更加全面,包含了人事變動、組織變革、規模利潤平衡、融資、美元債、拿地計劃、銷售等話題,細致到連地産以外的長租公寓也引起關注。

    黃仙枝如是回應和總結:“2019年至2021年為正荣高質量發展期,規模、利潤、安全這三個指標每一個都至關重要,不僅要做到均好,還要做到均優,這樣才有可持續的競争力。”

    規模與利潤

    “雖然說未來房地産市場可能會有一定的下滑,但是我們的銷售目標肯定會實現的。”黃仙枝肯定地說道。據了解,正荣地産去年的銷售同比增長54%,今年的銷售目標為1300億元,同比增長為30%。

    觀點地産新媒體查閱獲悉,上半年正荣地産實現累計合約銷售金額為586.07億元,同比增長0.8%,與上半年持平,累計合約銷售建築面積為380.75萬平方米,同比增長12.5%,合約平均售價為15392元/平方米,同比下降10.4%,

    實現千億規模後,今年正荣地産的銷售目標及半年的銷售增速明顯有所放緩。

    黃仙枝對此回應:“利潤和規模是雙刃劍,我們的規模還是要跟市場相匹配,所以初步定的是每年30%左右的增長率。”

    随後,王本龍也表示,前三年增幅大概在50%左右,甚至更高,但接下來三年整體規模會控制在年增幅30%左右,這樣三年左右還可以實現翻一番,所以整體銷售業績、規模增長都在預期範圍之内。

    銷售均價的回落則是由于兩方面的因素,王本龍補充道,一是上半年對三四線進行清貨,二是受市場限價政策的影響,這也導致毛利率有所回落。但正荣上半年的布局集中在二線城市,會集中體現在下半年到明年,到時候整體價格應該還會有所提升。

    至于未來走勢,王本龍則表現出樂觀的态度,他稱“下半年應該是房地産相對來說比較好的時期”。

    王本龍進一步解釋:“因為土地市場價格已經在往下走,後面集中補貨後,對銷售均價會有所支撐,雖然目前銷售均價略有降低,但淨利潤還是一直在往上走的。”

    總貨值不止4500億

    上半年市場情況不明朗,正荣地産同樣放緩了拿地的節奏。

    土地投資方面,于上半年正荣地産新增土地22幅,總地盤面積約為110萬平方米,總預計建築面積約290萬平方米,合約地價總額約為181.69億元,擁有土地儲備的建築面積逾2630萬平方米。

    談到今年的拿地權益,财務總監陳偉健表示,今年拿地權益總預算大約300億,上半年權益拿地方面大概是160億左右,下半年還有140億左右的預算。

    “去年正荣的土儲權益約52%,今年上半年新增土儲的權益已經達到接近90%,截止6月底我們的權益比已經達到57%。”陳偉健補充道。

    随後管理層列出一組數據表明,正荣手頭上的資源足夠支撐未來三年的開發使用。

    此時,不斷有媒體對正荣的權益拿地及土儲口徑計算方法等提問,陳偉健回應稱,今年拿地已經增加了500億的土儲,下半年的預算還有150億左右,今年整個貨值的增長可能也有100億。

    “雖然已售未結轉包含在土儲里面,但是結轉之後又有新的土儲進來,所以到年底的時候,我們的總貨值也不止4500億。”

    至于下半年的拿地考量,管理層表态:“會按照之前的速度,總體不會太激進地把銷售沖上去,還是會相對比較平穩。”

    融資拼圖

    融資是正荣上市以來一直繞不開的另一個話題,财報顯示,正荣地産的淨債務與權益比率也從去年年中的171%下降到70.8%。

    陳偉健介紹,2019年至今,正荣在海外和境内一共融了超過130億元人民币,其中美元債為13.1億美金,發行了第一次海外永續債2億美金。

    除了美元債,在7月份,正荣地産首次股票增發獲得12億港元的融資,還完成第一筆海外的銀團和雙邊借款,總額達到1.3億美金。

    國内,正荣地産也做了一些ABS、ABN,還有一些不同的長租性公寓專用發債。到目前為止,正荣海外融資還沒用完的額度大概8.9億美金,總的戰略授信額度達到2500億人民币。

    中報顯示,截至今年6月底,正荣地産擁有尚未償還銀行及其他借款總額人民币365.75億元,擁有賬面值約為人民币159.54億元的境内公司債券及優先票據,而截至去年年底這一數據為人民币83.21億元。

    上半年正荣地産共發行4筆美元債、1筆美元永續證券以及1筆人民币債券,其中美元債占總債務的比例為24%,由于匯率波動、政策等不确定因素的增加,成為現場媒體提問的重點。

    陳偉健表示,目前還有比較多的美元債額度,發債時會綜合考慮成本、票息、美元和人民币的波動。發美元債的額度有效期是到明年4月底,所以有充分的時間考慮是否繼續發債,也會考慮增加美元資産做對沖。

    “今年發行的美元債都是用來償還老債,同時财務的綜合成本從7.8%降到7.6%,可能年底會降到7%,我覺得這個成本可以跟匯率做一個對沖。目前美元債的比例還是在非常可控的範圍内,後續不會再有特别提升或翻一倍的情況。”陳偉健續稱。

    業績會接近尾聲時,關于正荣地産的長租公寓進展計劃,也沒有在今天的業績會上做過多表述。王本龍只是提及,今年長租公寓已正式啟動,已經在施工過程中。除了地産開發以外,正荣地産還會在商業、酒店、長租公寓這類持有型的物業方面持續發力。

    以下為正荣地産集團有限公司2019年中期業績發布會現場問答實錄:

    現場提問:關于組織變革,正荣地産提出新三年的計劃,現在變革的最新進展是什麼情況?最大的動力和阻力是什麼?關于規模和利潤的問題,公司在未來有沒有比較明晰的目標?在做平衡的時候,設置的風險防控這種安全的防火牆底線是什麼?

    黃仙枝:2019年到2021年是我們新的三年計劃,我們在年初的時候就把這三年定為我們的高質量發展階段。

    所謂高質量發展,是三個方面,第一是适當的規模發展,第二是不斷實現核心盈利能力的提升,第三是不斷優化的财務結構。

    我們的組織變革已經開始,今年上半年基本上已經完成了組織變革的調整,下半年還會繼續深化。

    因為正荣經歷了從700多億到1000億,到現在超過1000億,我們的組織架構一定要适應現在的規模的發展,所以我們現在定了幾個大的基調,就是精總部、強區域,我們要把權力下放到一線,讓在一線做生産運營的人、聽得見炮聲的人來做決策。

    我覺得我們肯定能做得到,集團更多的是做一些標準化的管理體繫,包括我們的機制,更多的是對投資大策略、大戰略、大方向的落地,以後會把具體的經營授權向區域下放。

    應該說動力是有的,阻力不會太大,畢竟我們是民營企業,效率還是很高的。

    關于利潤和規模,這也是個雙刃劍。規模上來了,肯定成本會降低,利潤自然就會高,但是我們的規模還是要跟市場相匹配,也不是說自己要定太高。房地産最終還是要面對整個市場,所以初步定的是每年30%左右的增長率。

    現場提問:短債的比例會否持續下降?下半年融資成本會不會再持續下降?未來會不會比較依賴美元債?

    陳偉健:關于我們的短債比,1月30号短債占比大概是47%,我們預測今年年底短債就會低于40%,明年大概會保持在30%。

    剛才也提到我們7月份也做了一個股票的增發,融了大概12億港币,也做了第一筆海外的銀團,大概是1.3億美金,在8月份增發了一支3年的美元債,大概是1.1億。

    我們在7月份已經在海外融了大概4億多美金,所以我們的短債比在今年年底的時候還會持續下降。

    同時,我們的現金跟短債比也會繼續改善,可能在今年年底會達到1.4到1.5倍。雖然現在只是過了一年的一半,但我們上半年是加大了力度去杠杆,同時也希望在今年年底的時候把短債的比例再嚴控。

    有關融資成本的問題,我們從去年開始發第一支美元債要兩位數,現在能做到大概8%左右,期限在4年左右,包括銀團借款也控制在8%以内。

    我覺得今年整個财務成本有可能會控制在7%到7.5%的區間,還是比去年的7.8%有一個比較大的改善。随着我們明年把海外債一些貴的老債以新債還老債的方式置換以後,我相信整個融資成本還會繼續下降。

    最後是有關美元債的比例,雖然我們發得比較多,交易也比較多,但是總金額並不太大,只是占總債務比例的24%,目前還有比較多的美元債額度,但是我們在發債的時候也會綜合考慮到整個成本,不止是票息,也會考慮到美元和人民币的波動。

    我們覺得目前還好,同時考慮增加一些美元的資産做一個對沖,我覺得目前整個美元債的比例還是在非常可控的範圍内。

    現場提問:公司上半年的銷售價格相對去年年底有一定的回落,這是不是代表了整個公司的庫存的結構的調換?下半年可能是一二線城市會有個别的回暖,會不會成為公司新一輪的機會?

    王本龍:我們上半年整體的均價比原來略有回落,這里面有兩方面的因素,一方面是原來一些三四線的貨在上半年進行了清貨,另外還是受到市場上限價政策的影響,但實際上我們的價格在這些區域里面都還是比較偏高的,基本上是貼着限價走的。

    至于後面的走勢,我們上半年拿的地大部分是集中在二線,這些區域拿的地,會集中體現在我們下半年到明年上市,到時候整體的價格應該還會再有所提升。

    總體上我想下半年應該是一個房地産相對來說比較好的時期,大家應該看到土地市場價格已經在往下走,後面集中補貨以後,對均價會有所支撐,雖然價格略有降低,但是我們的淨利潤還是一直在往上走的。

    現場提問:匯率波動對公司的影響大不大?接下來會不會考慮繼續增發一些美元債?長租公寓這邊也是有項目落地,這一塊業務今年或者說未來有沒有一個發展的目標或者計劃?

    陳偉健:為什麼那個百分比會比以前增加?因為我們是2018年1月份才在香港的主闆上市,所以你會看到我們2018年之前是0,到現在是達到24%,你感覺那個幅度的增長是蠻巨大的,就是因為IPO的原因。

    我們是剛剛才IPO一年多的企業,後面整個美元債占比不會再特别提升,不會說有再翻一倍的情況。

    我們的總債大概是500億左右,現在海外債占比大概20%左右,如果這樣的情況下,匯率再有一到兩個點的波動,也就是一個億的事情。我覺得有兩個方式可以解決這個問題,第一是我們可以做一點點美元的投資,做一個對沖。第二,我們發美元債的額度有效期是到明年4月底,所以我們有充分的時間去考慮。

    剛才也提到,我們現在發美元債有兩個考慮,如果說發美元債也把貨币的波動考慮進去,還是比國内的非標融資成本低的話,我們也會發新債還老債。

    我們今年發的十幾億的美金都是用來還老債,所以會看到我們整個财務的綜合成本從7.8%降到7.6%,可能到年底會降到7%。我覺得這個成本可以跟匯率做一個對沖,目前還是在一個可控的範圍。

    王本龍:我回答一下長租公寓的問題,在去年我們給各位介紹了,在今年要啟動這一塊的業務,事實上也正如我們去年承諾的,今年長租公寓已經開始正式啟動。

    項目已經在施工過程中,應該在不久的将來會跟大家見面,包括我們的長租公寓的名稱,也召開了一個小型的發布會,給大家介紹了,這個名稱叫荣遇,希望需要長租公寓的人,在我們的長租公寓里可以很開心地相遇到一起。

    除了地産開發以外,我們在商業、酒店、長租公寓這類持有型的物業方面,這幾年我們也在持續發力,希望借助這些業态為我們後面持續、穩定的收益做一個保障。

    現場提問:今年下半年拿地費用大概是多少?拿地費用的權益占比是多少?毛利率略有下降具體是什麼原因,有沒有改善措施?融資這一塊大多數都是借新還舊,有沒有一個增量?

    陳偉健:拿地方面,今年的權益總預算大概是300億人民币,在6月30日的時候,我們權益拿地方面大概是160億左右,還有大概140億的預算。

    關于毛利率有所下跌的原因,其實這也是很正常的,今年很多同行的毛利率都是有所下降的,主要是限價的原因。

    我們會通過嚴控成本,包括融資成本、開發成本,以及營銷管理費來回升一點,雖然我們的毛利率下降了一點,但是我們總體的核心利潤還是有增長的,從7%增長到了8.4%。所以我們可以通過不同的方法去改善業績的表現。

    剛才說到增量的事情,我們現在所有美元債的額度都是用來借新還舊的,股票增發可以做一些拿地的預算,其他的都是用來借新還舊,我們也希望嚴控整個融資的成本。

    現場提問:下半年還有140億的預算,大概的權益是多少?

    陳偉健:我們去年土儲的權益是大概52%,今年上半年我們新增土儲的權益已經達到接近90%,到6月30日的時候,我們的權益比已經達到57%。

    現場提問:過去幾年尤其是上市之前,正荣在規模上其實是一個高速擴張的代表,但是今年上半年586億的合約銷售額跟去年同期基本上是屬于一個持平的水平,管理層對今年上半年這個增速表現滿意嗎?下一步公司對于規模的預期是怎麼看待的?

    王本龍:今年上半年如您所說,我們的銷售額是586億,比去年略有增長,全年的銷售目標是1300億,比去年的1080億大概增長20%多。

    大家知道上半年的銷售額比下半年會略少一些,我們對完成全年的指標還是非常有信心的。

    前幾年正荣确實是處于高速發展的時期,2016-2018年這三年是高速發展期。接下來這三年的戰略,我們在剛才的報告中也提到,是有質量的增長,除了規模以外,在産品、服務和經營能力、資源整合方面要進行夯實,包括行業整個大勢,應該說整體的規模會有所控制。

    前三年我們的增幅大概在50%左右,甚至更高,接下來三年會控制在年增幅30%左右,這樣三年左右的時間還可以實現翻一番。所以,我們的整體銷售業績,包括規模增長,應該都是在預期範圍之内。

    現場提問:在未來幾年内權益銷售預計會占總的銷售比例大概是多少?2635萬平方米的土儲當中是不是已經把那些上半年結算的項目也算進去了?下半年在拿地上有一個怎麼樣的看法,以及你們現在每個月對公司的現金流指引大概是多少?

    王本龍:我們權益的銷售比例,剛剛也講了,基本上是在50%以上,目前土儲權益比例由原來的52%,提升到現在的57%左右,以後基本上也是在50%以上。

    我們三四季度繼續拿地的情況會按照之前的速度,無論是銷售還是拿地,總體上不會太激進地把銷售沖上去,然後投資在哪個月又回落,總體上還是相對比較平穩。

    比如說我們全年1300億的銷售額,基本上每個月大概就是維持在100億左右,好的時候略多一點,差的時候略少一點。上半年銷售額580億,基本上也是每個月100億,下半年有700億左右,大概就是每個月100多億。

    公司在經營上還是比較穩健的,市場行情好的時候,相對來說也不會沖得太冒進,不好的時候整個市場對我們公司也不會有太大的影響。總體來說還是比較穩健,對市場的變化我們還是能夠從容應對。

    現場提問:上半年結算的面積有沒有算在土儲里面?

    陳偉健:我們已預售未結轉的也包含在里面,是全口徑的土儲。

    今年我們拿地已經增加了500億的土儲,下半年的預算還有150億左右,今年整個貨值的增長可能也有100億。雖然已售未結轉包含在土儲里面,但是結轉之後又有新的土儲進來,所以到年底的時候,總貨值也不止4500億。

    現場提問:淨負債率從去年年中100%上到今年70%左右是一個很大的下降,公司采取了哪些措施來使淨負債率在短時間内有這麼大幅度的下調?淨利潤率水平有一點點上升,但是跟預期還有一定差距,未來怎麼提升淨利潤率?回款方面下半年有怎樣的措施?

    陳偉健:有關淨負債率的問題,在IPO之前的淨負債率大概是170%,2018年1月份IPO融了不少的錢,今年7月份也做了一筆股票的增發,同時之前銷售的增長是蠻高的,我們在2018、2019年慢慢結轉了這些利潤。

    同時我們在2018年開始跟其它大型房地産公司的合作,要投入的股本盡量減少,去年是嚴控現金流,同時也把回款率大幅提高。

    我們今年整個回款率可以做到80%,所以主要就是通過增加股本權益,嚴控整個回款率提高,並且也在結轉以往高增長時期的銷售額。

    有關淨利潤的問題,剛才我也提到,價格我們無法控制,主要是看政府的決策,我們在拿地方面會非常謹慎,确保地價不會太高。

    第二是融資成本現在也慢慢降下去了,以往海外融資成本達到兩位數,也是比較短的美元債,現在可以發到4年,成本在8%左右,已經有很大的下降。

    另外,我們也嚴控營銷管理費,雖然價格方面有一點點被動,但是可以主動做很多事情,所以我覺得整個淨利潤還有蠻大的空間改善。

    現場提問:正荣的高管變動還是比較大的,對業績有沒有影響?下一步公司管理層對高管的引進方面有沒有一些舉措?按照半年度業績的推算,下半年要實現20%的增長才能實現全年的目標,有沒有一些舉措?

    黃仙枝:現在房地産企業高管變動頻繁也很正常,正荣這麼多年的發展,我們的梯隊已經建立起來,高管變動不會影響到現在公司的經營狀況。

    特别是中高層,通過前面三年的儲備,人才梯隊已經比較健全,人員變動對我們沒有什麼太大的影響。

    關于市場的問題,我們上半年大概完成了43%,按正常是四六分,現在這些項目基本都是在二線城市,都是比較好的地段。

    雖然說未來市場可能會有一定的下滑,但是我們的銷售目標肯定會實現的。

    撰文:鄭培茵 陸欣 紀曉燕    

    審校:徐耀輝



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