觀點直擊 | 吳亞軍：龍湖沒有故事 下一個十年有計劃（實錄）

觀點地産網 “莫聽穿林打葉聲，何妨吟嘯且徐行......料峭春風吹酒醒，微冷，山頭斜照卻相迎。”

業績會伊始，龍湖借蘇轼遇雨抒懷的詩句，表明了自己的态度：雖遇到短期逆境，但卻不畏逆境，将保持自己的節奏，雨過會天晴。

8月26日，香港，有雨，天也還沒晴。

主席台上還是熟悉的三人組合，董事長吳亞軍攜CEO邵明曉以及CFO趙轶出席2019中期業績發布會。

一如往常，帶了其他中高層露臉，這一回是副總裁胡若翔和鄭州公司總經理孫海波。

龍湖交出的半年答卷，沒有什麼差錯，也談不上太大的驚喜。根據午間發布的财報，期内，龍湖實現營業收入385.7億元，同比增長42.2%；實現歸屬股東的淨利潤63.1億元，同比增16.21%。

值得關注到的是，兩月後是龍湖上市10周年。

“時間過的很快，我們一直是幹這個業務的，企業不斷按照公司戰略意圖發展壯大。”吳亞軍似乎開始享受平淡，四平八穩。她告訴我們，並沒有什麼特别的故事可講。

“别把行情當能力”——這是吳亞軍早期經典的話。而到了行情不太好的2019年，這位房企女掌門說，沒有故事就是好故事。

“前十”保衛

觀點地産新媒體獲悉，2019上半年，龍湖實現合約銷售金額1056.2億元，長三角、西部、環渤海、華中及華南片區分别實現銷售352.1億元、275.6億元、247.1億元、108.9億元及72.5億元，分别占集團合同銷售額的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

業績會中披露，龍湖已售未結金額為2470億元，這足以構成未來數年的利潤想象空間。

“年初宣布的2019年全年銷售目標2200億保持不變，我們相信能夠完成（全年目標），上半年已經達到一半。”趙轶在業績介紹時說，要在這個不平靜的夏天給大家多一點正能量。可見，他對上半年龍湖的業績還是頗為滿意。

截至7月，龍湖累計合約銷售為1256.2億元，完成全年目標57.1%，若按照去年末發力的節奏，完成年度目標是大概率事件。

在稍後的提問環節中，邵明曉的回答與趙轶相呼應。他稱，全年完成2200億還是比較輕松，龍湖會按照自己的節奏，穩健推進運營開發。

那麼龍湖的節奏是怎樣的？其實，與行業平均目標增速相比，當龍湖制定2200億元的銷售目標時，業内就有質疑聲稱“太保守”。

回溯過往，2018年龍湖邁進2000億陣營，同比增長28.5%。不過這個增速，相較于2016以及2017年61.61%、77.08%的增速來看，有所放緩。這也直接導致龍湖銷售排行從2017年的全國第8下降兩個名次至第10名，落後于新城和華潤置地。

前有狼後有虎，在世茂此前業績會上，副主席許世壇就展現了較強的進取心，並稱進入前十有機會，後來的故事我們都知道了，因與泰禾交好，世茂通過收並購增加了大量土儲。

銷售上兩家也異常膠着，截至7月，世茂房地産累計實現合約銷售1203億元，龍湖還是持有一定優勢。

“上半年比較好地把握了土地市場節奏，躲過了非理性的火爆。”為儲備糧草，龍湖于上半年把握地市節奏補給了部分土地。

據趙轶介紹，上半年，龍湖獲取了50宗地塊，新增土地建面924萬平米，權益面積為671萬平米，權益地價約520億元，樓面地價7761元/平米。其中，9個項目為收並購獲取，而龍湖接手部分新城項目成為了在場媒體關注的焦點。

“只不過這次被媒體廣泛報道了。”吳亞軍透露， 龍湖一直關注收並購，也有在做，每年都有幾十個項目屬于收並購，占比約為1/3。

截止目前，龍湖已進入全國49個城市，總土儲7093萬平米，權益土儲4911萬平米，總貨值9800億元，足以支撐其四年以上的發展。

與此同時，土地儲備的平均成本為每平方米人民币5632元，為當期簽約單價的34.7%。這也意味着，龍湖的項目利潤空間較大。

“下半年拿地會嚴格的量入為出。”趙轶預判，未來依舊有機會，将根據負債率倒推，見機行事。

觀點地産新媒體于财報中獲悉，在負債方面，期内，龍湖綜合借貸總額為1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%；平均貸款年限5.69年，處于行業較優水平。

趙轶續指，截至半年末，龍湖在手現金580.7億元，較去年增長接近38%；淨負債率53%，保持穩定低位。從債務結構看，信用債務占比高達2/3，一年以内到期的短期債務占比不到10%，外币貸款占比約20%。

從融資成本看，截至2019上半年，龍湖銀行及其他借款利息從上年的14.18億元升至24.18億元。于此同時，發展中待售物業及在建投資物業項目的資本化金額亦同步增加了10億元。

四大航道​

在2018年，龍湖更名為龍湖集團後，地産開發、商業運營、長租公寓和智慧服務四大主航道業務協同發展。

期内，龍湖物業投資業務不含稅租金收入為25.8億元，較上年同期增長39.2%。商場、冠寓及其他收入分别為21.1億元、4.3億元及0.4億元。

其中，商場依舊是龍湖最主要的投資物業。截至2019年6月底，累計開業商場數量29個，整體出租率98%，商業租金增長25.7%至21.1億元。

“下半年将有9個商場在北京、杭州、上海、南京、合肥面世，到2020年還會有16個商場一二線城市開業。”按照龍湖的規劃，到2020年，商業項目将超過50個。

“公司歷年在保持銷售增長的同時，将10%銷售回款用于商業投入。”邵明曉稱，今年是迄今以來開業數量最多的一年，因為過去幾年基本上嚴格控制，沒有投足，所以不斷逐步積累到今年開始爆發。

财報中顯示，截止目前，龍湖商業重資産持有項目投資比重不斷加大，在建投資物業27個，規劃建築面積合計超過271萬平米。同期，龍湖已開業商場面積約296萬平米，其中一站體驗式購物中心天街22個，社區購物中心星悅荟6個，中高端家居生活購物中心家悅荟1個。

觀點地産新媒體了解到，2019年上半年，龍湖回款率為95%，再加上較低的融資成本，也使得龍湖在投資物業的資金方面存在較大的騰挪空間。

至于商場的資本化變現，趙轶稱，大概商場NPI/COST運營到12%至15%的時候，一些長線的險資會傾向于拿優質資産。“我們出讓大概49%的股權，通過估值提升，将投入成本全收回並有一定收益，同時我們還能夠操盤並表，能夠收管理費。。”

他續稱，通過這種方式實現商場資本化的變現，跟REITs和分拆上市本質上是一樣的，集團會逐步探索這樣的渠道。

長租公寓是龍湖另一重要的主航道業務。截至2019上半年，龍湖“冠寓”累計開業房間數量超6萬間，上半年租金收入同比增長207%達到4.26億元。

“全年目標8萬間不變，收入會超過10億。”邵明曉表示，龍湖會堅定地按照自己的節奏走，現在已經基本做到頭部領域，再往前走有希望做到完全的領先。

“中長期來看，這個業務還是非常能賺錢的業務。”按照他的規劃，明年長租公寓會實現持平或微利。

跑得快和跑的穩之間，做出恰到好處的平衡並不容易。前十年的龍湖，在完美主義者吳亞軍的帶領下，被業内譽為“三好學生”。

大家好奇龍湖的下一年會是怎樣的？這位房企女當家給出的答案是：下一個十年，

龍湖的計劃是，核心就是圍繞城市化、消費升級服務升級來做。

以下為龍湖地産集團有限公司2019年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：公司上半年的融資成本有一點點上升，而且是有27座投資物業在建，會不會帶來一定的資金壓力？近期海外融資的收緊會不會對公司産生一些影響？關于今年定的目標是2200億，是比較保守一點的，下半年會不會加快去化來沖規模？

趙轶：融資成本，集團現在是4.56%，我看了一下在行業里面應該是屬于最穩健的水平。

坦白來說，現在國内的融資環境對整個行業，應該是一個調控的狀态，但還是結構性、是精準的，不是一刀切的，而且我們以前從來沒用過信托、資管、影子銀行這樣的貴錢。

所以在這個階段，可能信用很好的公司反而能夠拿到一些合适的融資，我們對未來融資成本的穩定是保持信心的。

第二個是海外的整個融資環境，确實我們也關注到發改委批文的條件在收緊，現在批復一年以内到期的海外再融資，我們的批文是之前拿的，應該來說繼續有效。

即使是以後拿，這個調整對我們的影響也不會太大，因為我們的海外融資本來就僅用于海外。我們會關注，但是對我們的盤面影響不大。

邵明曉：銷售上半年完成了1056億銷售，7月底完成的1256億銷售，全年完成2200億是比較輕松的。

龍湖還是按照自己的節奏，穩健的推進運營開盤和銷售。

現場提問：下半年有9個商業項目會開業，商業方面公司有什麼樣的準備？預期商業對于集團未來盈利的貢獻是怎樣？關于香港的項目，之前說過第二季度會推，但到現在還沒有推，公司對于這個盤有什麼看法？

邵明曉：商業是龍湖的主航道業務，我們每年會把回款的10%投在投資性物業里面，過去幾年基本上嚴格控制這個上線，沒有投足。

經過每年不斷地積累，到今年開始爆發，而且我們的選址都是在中國最高能級主流城市的地鐵上蓋，包括今年要開的九個項目，基本上在北京、上海、南京、合肥的核心，都是地鐵上蓋項目。在這個主航道業務我們會堅定地去做。

運營效率方面，出租率95%，毛利率70%以上，龍湖的天街已經變成國家批準的中國馳名商標，包括在用戶心中的品牌影響力也非常強，這個業務我們會堅定地往前走，應該說我們的銷售坪效，包括單店增長。十年以上、五到十年、三到五年、一到三年，單店的增長質量應該在行業内都是在前列的。下一步我們可能會更加的強化提升效益，讓商場的盈利性變得更好。

香港項目的DDH已經拿到了，廣告已經出街，這個月底售樓處會開放，可能下個月這個盤會推出。因為我們是在最好的時間點拿到土地，所以整個項目盈利性非常好，我們會用小步快跑的方式，今年會推一批，如果好還會再推。

現場提問：剛才提到下半年沒有融資壓力，都還完了，拿地方面會怎麼做？如果有貸款額度的話，怎麼利用這些額度？還是先拿錢再去去拿地？一些投資者報告說，龍湖可能賣掉一些商場的股份，消息是否屬實？如果屬實，處理方法是什麼？會不會派息再去投資，不限制在10%的回款？

趙轶：首先融資方面，今年再融資壓力已經沒有了，我們的批文有效期是明年1月份，可能下半年有機會，會再看市場情況。

即使融來的錢也會提前還明年到期的銀團貸款，因為用途是很清楚的，我們不會去拿地，拿地方面我們會嚴格的量入為出，按照負債率倒推，會看時間，我們預判未來還是有機會。

商場資本變現方面，當商場NPI/COST大概運營到12-15%的時候，可能有些大的險資會尋求戰略合作，我們會出讓大概49%的股權給他們，通過估值提升，将投入成本全收回並有一定收益，同時我們還能夠操盤並表，能夠收管理費。

實際上，通過這種方式實現商場的資本化變現，跟分拆上市本質邏輯是一樣的，我們會逐步探索這個渠道。很多，不着急，成熟了以後再看。

現場提問：再過兩個月，龍湖就是上市十周年了，回顧一下十年來的發展，有什麼感觸？對龍湖下一個十年有什麼樣的規劃？

吳亞軍：我覺得時間過的很快，沒有特别值得紀念的，沒有故事就是好故事。

對于上市公司來講，我們一直是幹這個業務的，一直在應對很多行業外部的擾動和不确定性，企業不斷按照公司戰略意圖發展壯大。

新的、非周期的、運營性的收入逐漸發展壯大，也按預期來做，我覺得挺正常的，應該是這種感覺，沒有什麼特别的故事可講。

下一個十年，我們也有一些考慮和計劃，核心就是跟着中國的城市發展去走，城市化、再城市化是一個成長機會，消費升級是一個機會，包括服務升級是一個機會，戰略就是圍繞這三個來做。

現場提問：上半年長租公寓開業6萬間，能否介紹一下目前冠寓發展的整體情況？長租公寓領域目前發生了一些變化，房企普遍放慢了腳步，龍湖對長租公寓是否還堅持此前的規劃和判斷？

邵明曉：長租公寓在我們内部叫C3業務，依然是我們的主航道業務，到今年因為這個行業确實有一些變化，大家看了這個業務的實際上是一個重運營、重營銷的、對團隊要求非常高、市場面非常大、針對客群非常寬泛的，未來增長應該是比較大，但是要面對的挑戰也非常大。

對于龍湖來講，非常堅定，這個依然是我們的戰略業務，到半年開到6萬間，全年會開到8萬間，收入不變，會超過10億。另外出租率，6月以上的基本能到90%以上，運營非常健康。

當然我們現在的重心，龍湖已經基本做到頭部領域，再往前走，龍湖這方面有希望做到完全的領先或者第一、第二都是有可能的。我們堅定按照自己的節奏走，再加上龍湖融資成本比較低，這個業務還會接着去做，未來重點還是在質量，因為已經到前兩名，甚至馬上到第一名的規模。

現場提問：根據下半年人民币的走勢，剛才說看外币債務的情況，會降低外币的比例，情況是怎麼樣的？

邵明曉：人民币我們不做大的預測，但是我們可以做好自己。

首先，我們把外債的份額降的比較低，内部的指標不超過40%，其實我們做到了20%左右。

另外，我們會做一定的掉期來對沖風險。這樣一路走下來還是給公司留了一些比較主動的空間。

現場提問：龍湖主要是在公開市場拿地，但是今年新城控股出售項目的時候龍湖有收購，接下來會不會改變之前的态度，會不會關注一些收並購市場？

吳亞軍：我們一直都有收並購，過去因為30%多的項目來自收並購，一直占三分之一左右，我們每年可能有幾十個項目屬于收並購。