觀點直擊 | 紀海鵬釋疑:龍光為什麼能拿舊改?

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2019-08-27 00:22

  • 資本市場對大環境的焦慮情緒開始傳導到企業上,一位投資人士認為,外界對龍光的關注焦點主要在于在經濟下行時的應對策略。

    觀點地産網 與其他内房企公布中期業績的節點相近,龍光地産在8月26日午間發布上半年業績報告。

    半年報顯示,2019年上半年,龍光實現收入約為270.2億元,同比增長78.3%;毛利約為93.92億元,母公司擁有人應占溢利約為51.28億元,核心溢利約46.72億元,毛利率和淨利率分比為34.8%和18.9%。

    可供對比的數據是,被業内成為“最賺錢房企”的中海上半年毛利率34.9%,淨利率27.26%;另一個龍頭房企萬科上半年毛利率36.25%,淨利率13.84%。

    銷售方面,龍光過去三年實現了從287.2億元至718億元增長,年復合增長率達58%,至2019年上半年,這家房企實現銷售額約453.1億元,同比增長約27.7%,完成全年目標53.3%,至7月份達到65%。

    一位資本市場人士告訴觀點地産新媒體,在當天下午舉行的投資者業績會上,龍光地産首席财務官賴卓斌表示,年内可售貨值1500億元,只要完成60%去化,就可以達到900億元,因此有信心完成全年850億銷售目標。

    随着中美貿易摩擦升級導致經濟持續波動,行業前景不明朗的情況下,至今已經有多家房企發出下半年謹慎拿地或者直接不拿地的信号,部分房企甚至已經明确表示,會通過适當促銷手段加大回款。

    資本市場對大環境的焦慮情緒開始傳導到企業上,一位投資人士認為,外界對龍光的關注焦點主要在于在經濟下行時的應對策略。

    其中包括,被稱為利潤增長新引擎的城市更新項目何時轉化,如何轉化?在經濟不穩定、人民币匯率波動的情況下,如何保持投資節奏和負債比例?

    龍光舊改

    作為深耕大灣區的房企,龍光的發展有着深刻的時代背景。2016年,國務院正式發出指導意見,提出共同打造粵港澳大灣區。這一年,龍光銷售287.2億元,随後每年增長超五成。

    深圳區域及大灣區其他區域(2016年稱珠三角其他區域)貢獻了過半的銷售,其中2016年在深圳銷售126.64億元,占其全年銷售比例達44.1%,銷售均價21077元;2018年銷售246.96億元,占比下滑至34.4%,銷售均價為62342元。

    大灣區其他區域方面,2016年龍光實現銷售46.51億元,占比僅為16.2%,随後銷售金額及比例不斷上升,至2018年為186.60億元,占比26.0%。

    2019年上半年,大灣區其他區域比例上升至44.4%,銷售金額為201.39億元;但因銷售節奏,深圳區域下滑至9%,銷售金額僅為40.72億元。

    龍光董事會主席紀海鵬在業績會並不掩飾對大灣區的期望,指出目前龍光總土儲是5400萬平方米,總貨值是7520億元,大灣區占到80%。其中在深圳擁有1800億貨值,惠州、東莞等周邊城市土儲量為1500億元。

    從數據來看這是一個客觀的土儲數額,不過接近三成是舊改儲備。市場人士告訴觀點地産新媒體,目前龍光舊改項目達62個,面積約1870萬平方米,總貨值3200億元。其中深圳貨值約為930億元,東莞410億元,珠海648億元。

    低成本、高利潤的舊改項目向來受各大房企青睐,但開發過程存在着諸多不确定因素,並有可能帶來漫長開發周期,如何釋放成為投資者們首先關注的問題。

    紀海鵬回應稱,去年龍光釋放了200多億,今年有700多億,按照計劃是每年孵化的舊改項目,總貨值要不低于300億,這樣計算下來,舊改項目就可以做十年。

    投資人士稱,目前龍光3200億元舊改貨值里,舊廠占比為60%,舊村占比40%。

    紀海鵬指出其中關鍵點:舊工廠基本都是單一業态,而且是市場化的商業行為,價格談攏就可以拿下;相對來講舊村前期投入少,但存在較大的不确定性,開發周期也會比較長。

    “舊改並不是想做就做的,還要有豐富的資源、信息渠道,以及長期深耕的團隊。”投資人士指出,這也是龍光管理層在業績會上多次引以為豪的能力。

    這也與時代的發展脈搏息息相關,回望改革開放初期,包括深圳在内的珠三角地區, 吸引大批潮汕人前來做工程、建廠,後來随着時間的流逝,大批的舊廠房成為了如今的舊改項目。

    “龍光是來自潮汕的企業,有很多這方面的資源。”投資人士感歎,這大抵也是佳兆業、鴻荣源、京基等房企能在深圳囤下大量舊改的原因了。

    拿地與負債

    舊改之外,龍光的拿地策略也備受關注。觀點地産新媒體了解到,2019年上半年,龍光通過公開招拍挂市場在深圳、廣州、中山、珠海、南甯以及部分長三角城市新增16個項目,總建築面積為416.63萬平方米,權益金額213.83億元,平均土地成本6313元/平方米。

    其中最為引人注目的是6月24日以總價65.85億元拿下深圳龍華宅地,包含商業在内可售樓面地價達到6.31萬元/平方米。在投資人士看來,這又是龍光的一場豪賭。

    不過,随着中美貿易升級導致經濟持續波動,以及房地産行業調控尚未放松、融資不斷收緊的大背景下,不少房企已經在中期業績會中發出了下半年謹慎拿地以及不拿地的信号。

    CFO賴卓斌指出,龍光在拿地開支方面保持量入為出的原則,一般按照每一年銷售額的50%左右決定投資預算。而對于下半年是否再拿地,他並沒有給出明确的答案。

    不過他也承認,目前整個地産行業的融資在政策層面确實是有收緊,但主要針對杠杆過高的一些房企,以及在融資種類上更傾向于信托類的産品,龍光基本不屬于這種情況,因此影響甚微。

    在融資層面上,2019年上半年龍銀行及其他借貸總額同比增長10.7%至652.74億元,同時先後發行5000萬美元及3億美元的優先票據,票面利率5.75%及7.50%,淨負債率從去年同期的63.2%上升至65.4%。

    投資者擔憂的是,人民币匯率波動會否對融資乃至資産負債率造成影響。

    賴卓斌回應,境内融資時龍光的主要融資構成部分,整個境外的美元債加上一些銀行外币的負債占比大概是40%,不是很大。

    與其他房企不同的是,2017年龍光還大肆在海外拿地,其中包括聯合合景泰富斥資150億拿地香港鴨脷洲地塊,後又分别擲下10.03億、6.29億新加坡元拿下投得新加坡兩宗宅地。

    賴卓斌表示,目前這些境外的項目已經開始逐步的産生了現金流入,形成了資産跟負債的自然對沖。

    撰文:曾劍萍    

    審校:徐耀輝



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