觀點直擊 | 合景泰富：全港最貴地皮與更重要任務（實錄）

觀點地産網 離八月結束還有兩天，上市房企陸續在香港舉行的中期業績會，也臨近尾聲。

8月29日上午，合景泰富在四季酒店舉行業績會，孔健岷率領一衆高層出席現場。不久前剛辭任公司CFO的徐錦添同樣現身，只不過是以高級顧問的身份，坐在了主席台的最左側。

對于這位陪伴公司十余年的老将，孔健岷自然是感情深厚的。問及徐錦添将在公司任職多久時，孔健岷看起來有些急着回應的感覺，說道：“其實徐總有更重要的任務，徐總一直都在公司，只不過是擔任其他角色、做其他業務。”

更重要的任務是什麼？孔健岷回應得不多，只能從只言片語中得知，合景泰富旗下或又有一個上市平台的計劃——分拆物業。

此外，最近傳出由洋房改為興建分層住宅的香港鴨脷洲項目，也成為關注的焦點，這個曾為“全港最貴地皮”的項目，由合景泰富與龍光于2017年以總價168.55億港元成功投得。

孔健岷簡單解釋稱，改建計劃對于園林質素是有幫助的，這並不影響他對于香港市場的發展信心，“未來在香港，我們看機會，如果有很好的發展機會，我覺得都可以考慮。”

“全港最貴地皮”

合景泰富近兩年的步子明顯快了不少，在保持了多年200億左右規模後，基于充裕的土地儲備，合景泰富在去年預售額累計完成655億元，同比增長七成。

2019年，合景泰富的銷售目標是850億元，同比增長約三成。

從半年交出的成績單看，上半年合景泰富在營收、淨利、毛利指標上均有超一倍的增長，其他指標也表現上漲。但在銷售上，上半年累計銷售360億元，完成全年銷售目標的42%。

是否下調銷售目標？孔健岷對觀點地産新媒體表示，全年銷售目標沒有變，下半年相對貨量充足，推貨節奏比較快，所以有信心完成全年目標。

投資者關繫副總監黃怡珊則稱，下半年公司大概推出1000億貨值，而7月份合同銷售金額已達到428億元，完成全年目標50.3%。

雖然規模往上增長，但合景泰富權益銷售比重卻有所下降。據觀點指數榜單，前7月合景泰富權益銷售金額為272.3億元，權益比重約為64%；去年，合景泰富全年平均權益比重則在80%左右。可以看到，合景泰富正在加大合作比例。

在全年850億目標里，香港鴨脷洲項目占了重要的一部分。

對于合景泰富來說，鴨脷洲是其在香港一戰成名的重要項目。

于2017年2月，合景泰富與龍光以總價168.55億港元成功投得該項目，當時曾為全港最貴地皮，比市場預期高出30%左右，占地逾12.65萬平方呎，可建總樓面逾76萬平方呎，以打造成頂級豪宅為主。

據年初業績會披露，今年鴨脷洲項目提供貨值是30億，預計推出來可能是年底的時候，所以不會賣得那麼快。

“始終公司是第一次在香港做，希望提供一個好的産品給香港市民。”孔健岷說道。

近日消息，為加快資金回籠，香港鴨脷洲項目棄建别墅，改為興建分層住宅。觀點地産新媒體就此求證，孔健岷現場回應稱，不建别墅的原因，主要是覺得那塊地比較長、窄，改為建6棟高層對于園林的質素是有幫助的。

“預計明年會推出市場。”孔健岷改變了之前的說法，繼而補充，鴨脷洲拿完預售紙應該有機會在年底到明年初推出。

至于同樣計劃于今年推出的啟德項目，孔健岷表示，目前啟德項目準備申請預售證，沒有影響的話預計也是今年推出，至于推多少貨，公司遲點再決定。

孔健岷一再強調，香港兩個項目會按照自己的節奏來走。

對于今後在香港市場的計劃，孔健岷仍長期看好：“在香港，我們覺得整體上的需求還是比較大，未來在香港，我們看機會，如果有很好的發展機會，無論是投地還是並購，只要合适公司發展，只要價格不是太貴，我覺得都可以考慮。”

“更重要的任務”

除了鴨脷洲項目，現場還對端坐在主席台最左側的徐錦添感興趣。

據悉，徐錦添其于2007年加入合景泰富，擔任首席财務官一職，並于當年11月獲委任為公司執行董事。過往十余年，徐錦添主要負責财務管理及監督财務申報、企業融資、庫務、稅項、風險管理包括内部監控及其他财務相關事宜。

今年8月11日，合景泰富發布公告稱，徐錦添将出任該集團高級顧問，並于2019年8月12日辭任公司執行董事、首席财務官、公司秘書等職位。

值得一提的是，合景泰富並未披露新的首席财務官接替人選，而是宣布由财務副總裁黃妍萍負責有關财務管理的職務；資金副總裁姚志敏先生負責有關融資管理的職務；财務副總監陳健威則獲委任為公司秘書。

在業績會現場，提到調任徐錦添一事時，孔健岷顯得有些着急地說道：“其實徐總擔任合景泰富的CFO有十年以上，公司對于他做出的貢獻非常肯定。”

他繼而說道，其實徐錦添有更重要的任務，“公司其它闆塊的業務也很重要，所以徐總安排在更加重要的業務里，徐總一直都在公司，只不過是擔任其他角色、做其他業務，不影響公司的經營。”

現場很敏銳地捕捉到信息點，詢問道，更為重要的任務是分拆物業嗎？孔健岷沒有直接回復，僅表示，類似于這些。

據了解，在物業管理方面，合景泰富早在2004年成立了相應的物業服務管理公司甯駿物業，随着母公司業務覆蓋各區域。截至2019年6月30日止6個月，合景泰富物業管理收入約3.6億元，較去年同期同比增長約43.6%，主要由于管理的物業數目增加。

早在去年業績會，問及是否分拆物業以及接管第三方物業時，孔健岷便表示，公司以前一直管自己物業，今年要求接一些政府或者是一些中介的物業管理，包括其它第三方的物業管理。至于分拆，合景泰富暫時沒有這個計劃。

如今，孔健岷的回答更加開放了些，對于分拆物管等物業，公司将持開放态度，但要看适當的時機等各方面。

而在會後，有媒體追問物管的話會選擇商業還是其他部分進行分拆時，管理層僅稱看形勢、看情況，如果市場合适的話，在合适的時間也會做。

另悉，就商業的輕資産管理方面，上半年合景泰富以輕資産的模式在廣州和深圳一共開了四家木蓮莊酒店，預計下半年會有大概10家木蓮莊酒店陸續開業。

未來，合景泰富将繼續通過輕資産模式，運營並推廣自營品牌木蓮莊酒店，計劃在全國主要一二線城市開業。

以下為合景泰富集團控股有限公司2019中期業績發布會現場實錄：

現場提問：銷售目標上半年完成了42%，下半年的銷售會不會有壓力？注意到公司的權益比重有一定幅度的下跌，管理層可否說下為什麼？另外有報道說，公司在香港鴨脷洲周的項目，不會再用别墅作為設計，變成興建6座分層住宅，為什麼會有這個改變？目前的進度如何，什麼時候推出市場？

孔健岷：銷售目標沒有變，整體來說，下半年相對貨量充足，推的節奏會比較快，所以下半年有信心完成今年的全年目標。權益比跌的原因，是由于我們與其他發展商的合作更多了。

關于鴨脷洲方面，不建别墅的原因主要是我們覺得那塊地比較長、窄，建高層對于園林的質素是有幫助的，所以後來決定不建别墅，預計明年會推出市場。

現場提問：原本提到鴨脷洲項目三四季會推，現在延後推出的原因可不可以說一下？請問徐先生高級顧問的職務多長？會幫公司多久？

孔健岷：去年說的第三四季度推是指啟德項目，鴨脷洲項目應該遲一點。其實鴨脷洲拿預售證的話，應該有機會在年底到明年初這段時間推出，也是維持公司的節奏來推售這兩個樓盤。

徐總方面，其實徐總擔任合景泰富的CFO有十年以上，公司對于他做出的貢獻非常肯定。

徐總有更重要的任務，例如公司其它闆塊的業務也很重要，所以徐總安排在更加重要的業務里，這方面不影響公司的經營和發展。徐總一直都在公司，只不過是擔任其他角色，做其他業務。

現場提問：是不是由于市況和香港的影響，延遲了推貨的部署？怎麼看後市的情況？關于投地方面，下半年土地儲備的發展方向如何？接下來是不是還可以維持長短債的比例？境内外債是不是還會維持這個水平？

孔健岷：香港方面，公司還是根據自己的節奏時間，現在啟德的項目公司準備申請預售證，其實還是按照自己的節奏來走，沒有影響的話，預計也是今年推出，至于推多少貨，公司遲點再決定。

其他方面，在香港，公司覺得整體上市場的需求還是比較大，看到近段時間的樓市還是不錯的，雖然價格有一點調整，但是推出的盤還OK，香港的市場需求還是比較強的。

未來在香港，我們看機會，如果有很好的發展機會，無論是投地還是並購，公司的态度都是只要它合适公司發展，只要它的價格不是太貴都可以考慮。

債務方面，其實公司一直維持在比較健康穩定的财務政策，無論哪個時間發債還是按公司的需求，比如有些運作資金和調整結構，比如有些時間短一點，我們希望拉長一點，看到利潤還是OK，可以接受的，我們會做适當的調整。

整體來說，公司的長債比例比較多，所以公司的發展是相對比較健康一點。

蔡風佳：公司的戰略有兩方面，一方面叫有質量的增長，所以合景泰富一直以來、成立以來，有合适的項目我們一定會出手，不合适的時候，價格高的時候，我們是堅決不拿的，這是一點。你說下半年會不會拿地，我們還是一樣，如果有合适的項目，我們還是會拿，這是第一。

第二，我們公司叫做會賺錢的公司，所以公司不僅做銷售物業，也做持續性經營的物業，所以未來如果有比較好的商業，可以運營的好地段、好位置，公司也會做這方面的投資。國内的形勢對商業物業、可持續物業、運營能夠賺錢的物業，在融資方面、政策方面，現在國内包括政策、銀行都比較支持，對公司有比較穩健的現金流的收入。

大家都可以看到我們的租金收入有比較大的增長，這也是公司未來發展的一些戰略方向，所以我相信未來3到5年，合景泰富有一個穩定的增長，有質量的增長。