博鰲特寫 | 李萬明：物流、養老地産基金大有可為

觀點地産網 “人們以為貪婪的時代已經過去了，但事實上它從未結束，而且比它貪婪十倍的時代竟然重現。”

融資是房企過不去的坎，還和往年一樣，2019博鰲直播間邀請到盛世神州投資基金總裁李萬明，向我們分享今年多變的融資環境看法和觀點。

不像美國華爾街金融界人士西裝革履、蹬皮鞋的出場，李萬明一身休閑裝打扮，仍絲毫遮蓋不住身上散發的書生氣息，舒适親切是他給人的初印象。在談話中，他不時透露出擔憂的情緒，更像是一個冷靜的思考者。

2019年的匯率波動、730會議等對房地産市場的影響，都讓開發商們如熱鍋上的螞蟻亂了手腳。

在前景不明朗的當下，房價成為最具争議性的話題。而李萬明認為，從租金回報以及經營性回報遠遠背離房價可以看出，國内房地産的風險已累積多時。政府能夠在這種情況下“忍痛割愛”，不再依賴土地财政，不再讓地價往上漲，核心原因都是看到存在的風險。

他進而解釋道：“房子經營及租金回報只有2%左右，房屋的價值背離了它的居住屬性，所以通過降預期、調控、增加租賃性住房等使得房價不要再繼續漲上去，這個做法是對的。”

建立長效機制是讓中國的房地産市場“軟着陸”的辦法，因此他贊同國家對于房地産政策的調整，尤其是近期多次提及的“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”。

盡管市場給人以悲觀情緒，但李萬明和大多數經濟學家觀點一致，看到了城市化進程中，一二線沿海經濟發達城市圈城市群的發展機遇，這些地方因仍有房屋需求，因此問題不大，但對于中西部的四五線城市，李萬明則流露出擔憂。

他解釋道，以前中西部的四五線城市由于城鎮化聚集，配套政策、融資利好和舊城改造發展的同時，也制造了虛假需求，炒房客、投資者的進入使得房價上漲過大，同時供過于求的現狀也使得這些地方的房企發展雪上加霜，“去庫存”無以為繼。

據此，李萬明提出了自己的預測，相信在未來一兩年内，甚至三五年内，中西部的四五線城市在去庫存和發展上都會非常困難。

而目前，融資政策收緊，盛世神州顯然也遭遇不少挑戰。

融資渠道多元化與外資涌入

在博鰲房地産論壇上，ABS、REITs、CMBS等融資渠道備受關注，李萬明稱：“CMBS前段時間還是受鼓勵的，但主要還得依靠低成本的金融機構包括保險公司和銀行的錢，由于CMBS是標準化産品，因此可在證券交易所自由交換買賣。”

最近一起最大的CMBS獲備案則是8月14日，金光集團以上海浦西的白玉蘭廣場作為底層資産獲批138億元的CMBS。此外，于7月31日，萬達商業首個CMBS項目萬達廣場長江經濟帶一期上市發行，規模為26億元。

美元債用途收緊、銀保監會的嚴加管控下，房企紛紛把融資的目光投向了這些新渠道，而CMBS由于成本低、風險小、時間快等優勢自然受到不少企業青睐，在博鰲房地産論壇演講上，也有不少經濟學者看好CMBS等其他多元化融資渠道。但融資政策收緊，有些融資渠道可能會收縮。

另一方面，外資對國内大宗商業資産的看多情緒高漲，黑石、凱德等外資機構都收購一線城市的辦公樓和商業資産。針對此，李萬明認為外資基金是看長遠的，也許外資機構是基于中國未來的發展前景，尤其是大都市，所以才會選擇投資。

他進而把國内基金與之做了比較，國内基金如果想持有經營性物業，尤其是商業辦公樓，可能在資金匯集上存在困難，與國外做長期投資的基金沒法比。同時，目前在國内真正的機構投資人還沒形成，因為存在不确定因素導致投資存疑，進展也並非順利。

“這半年有很多企業都離開好的、租金偏高的辦公樓，有人統計過，空置率在20%到30%已經比較常見了。但不排除随着改革開放的深入、企業的增加會有新需求，未來中國還會在第三産業及工商貿易方面有更大的發展。”

“所以，短期不适宜做這種商業辦公樓的持有。但從長期來看，有投資的邏輯在，還是有發展機會的。”李萬明總結道。

物流與養老地産基金的未來

物流與養老地産基金作為一種新入口，逐漸受到企業的關注。與其它地産項目不同，物流地産的租金穩定，投資回報率較高。在研究美國情況時，李萬明發現，其物流産業和養老産業的回報經常比住宅高。

除了傳統的住宅地産項目，盛世神州的基金業态也逐漸拓展至物流地産和養老地産方面，但住宅建設開發領域仍是其投資主體。

他進而表達了對中國物流地産目前的投資現狀不滿，並表示在物流地産的投資上還存在很大的發展空間，未來在物流地産和養老地産也是盛世神州要研究和增持的領域，而投資萬科物流基金建設也正好證明了這一點。

于去年12月底，萬科發布的公告顯示，旗下專業物流地産投資基金拟進行合夥人變更。變更後基金規模由原先60億下降為29.56億元，引入盛世神州、泰康人壽、前海航慧等作為合夥人認繳注資。

談及物流地産的收益時，李萬明稱，物流基金收益以經營回報為基礎，所以時間比較長。此外，不同合作企業、不同項目投資回報率也會不一樣，一般從8%到百分之十幾的收益都會有。

此類投資周期一般會設置在5年以上，甚至7、8年，收益非常可觀，還可獲取超額的投資收益，開發商們也能分享更多增值超值，因此這對盛世神州基金的基礎收益有一個更好的保障。

去年，盛世神州在各類地産開發基金方面新增了30億，李萬明指出，今年也還會繼續增加，相信未來三至五年内，長三角或珠三角城市群，以及京津冀城市圈仍有開發機會。

在采訪接近尾聲時，李萬明再次強調防範金融風險是不想讓房企的杠杆過大，但其作為股權基金跟房企合作，将繼續推進城市化發展，提供更多房子，而平抑房價是應該做的事情，也希望政府部門在這方面有所考慮，不會一刀切。