解局 | 俊發如何吞下5.7萬畝體育小鎮？

觀點地産網 以92億創下年内最高地塊總價紀錄後，昆明本地房企俊發又拿下了一個巨無霸項目。

近日，昆明城投在官網發布消息稱，與俊發集團簽署戰略合作協議，雙方拟共同打造晉甯體育小鎮，項目規劃拟研究總面積約5.7萬畝，預計總投資約600億元。

5.7萬畝的龐大開發體量令人側目，不過在晉甯特殊的歷史發展節點，這樣的規模似乎並不讓人意外。自2017年撤縣設區後，晉甯加快發展步伐，目前已建成開業昆明最大的主題公園——七彩雲南歡樂世界，同時開發古滇名城、晉甯未來城、綠地國際健康城等多個千畝乃至上萬畝的大盤。

晉甯體育小鎮也是“大跨步發展”中的一員，觀點地産新媒體了解到，該項目的歷史最早可追溯至2010年，當時昆明城投與晉甯區政府簽訂晉甯約3萬畝土地一級開發合同。

一級開發整理是土地進入招拍挂的必要階段，一般而言，參與企業可獲得固定比例收益，同時也可通過分享土地出讓金、土地增值等途徑獲得收益。

不過，龐大的開發體量、不可控的開發周期以及征收拆遷過程中存在的不确定性，可能會讓開發企業承受較大的風險，譬如被稱為“土地一級開發第一股’的雲南城投，就曾因昆明環湖東路沿線4.18萬畝的一級土地開發而歷經曲折。

從資料來看，截至2019年中，昆明城投負責收儲的3萬畝土地，仍未走入招拍挂流程。不過在7月份，這一歷時九年的一級開發項目迎來了新的希望——晉甯區政府與俊發簽署《昆明市晉甯體育小鎮項目投資合作框架協議》，拟研究規劃的5.7萬畝面積中，就包括了昆明城投授權收儲的3萬畝土地。于是有了8月份昆明城投與俊發的簽約。

但為什麼會是俊發？昆明資深地産人士康兵告訴觀點地産新媒體，俊發也是通過一級開發進入項目的——4月份，俊發首入晉甯區，中標昆陽西北片區2733.28畝城市更新改造（城中村）項目，多方猜測認為，該項目也在晉甯體育小鎮的範圍内。

觀點地産新媒體就項目規劃以及未來營運方向咨詢俊發，截至發稿，未有回復。不過，中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁認為，5.7萬畝的體量已經不是小鎮，而是小城規模，業态肯定是復合型的。

他指出，這也是俊發以小鎮為名實現低價拿地的主要方式。

事實上，自2017年撤縣設區後，晉甯房地産開發火速升溫。康兵指出，今年已經有20多家開發商進入這個區域，其中包括新城5.65億拿下6宗商住地，用于建設雲南第5座吾悅廣場；藍光公告稱已獲得晉甯425畝土地。

作為以城中村改造起家的雲南本地房企，俊發在政府關繫以及資源上有着天然的優勢，自然也不願意錯過這樣的機遇，但龐大的開發體量顯然也給了這家房企更多的挑戰，現金流、融資鍊都是需要考慮的問題。

從目前情況來看，俊發仍是一家具備發展潛力的企業——官網顯示其儲備土地5014萬平方米，土儲貨值達5650億元。

但正如硬币的兩面，大量收並購以及城市更新項目造成的慢周轉也在影響俊發的發展速度。觀點地産新媒體了解到，2013年俊發曾提出“五年千億”的目標，據觀點指數報告顯示，截至2018年末，俊發實現銷售630億元，與千億還有370個小目標的距離。

折戟的目標並沒有影響俊發的野心，但如今，它換了另一種說法。

今年6月份，俊發宣布“最美雲南計劃”，計劃用城鄉更新模式做文旅項目開發，並表示将在5年内投資500億元，用于雲南的鄉村振興建設。如同晉甯體育小鎮般，以城鄉更新為内核的文旅項目也将成為俊發的土地擴張模式。

業内認為，吞下了如此體量項目的俊發，學會消化才是未來的發展重點。

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