解局 | 亞特蘭蒂斯“夢境” 復星旅文高調盈利後的70億ABS

觀點地産網 從去年下半年開始，扭虧為盈的復星旅文似乎小日子越過越好了。由負轉正的賬面數據讓這家公司的現金壓力逐步得以釋放，各個文旅項目的運營也漸入正軌，但這似乎還不太夠。

9月11日，上交所發布信息顯示，德邦證券-復星旅文-三亞亞特蘭蒂斯資産支持專項計劃項目狀态更新為“已受理”。該筆債券拟發行金額為70億元，發行人為海南亞特蘭蒂斯商旅發展有限公司。

其中，亞特蘭蒂斯商旅是復星旅文旗下的一家高端主題酒店運營商，主營項目便是復星旅文在海南的亞特蘭蒂斯項目。

作為復星旅文上半年的營收主力之一，亞特蘭蒂斯為復星旅文的賬面表現貢獻不小。但除了經營上的收入外，復星旅文顯然還希望這一項目能夠從另一種渠道里為公司實現“輸血”。

營收翻倍的“網紅”

如果要說上半年里哪個項目的運營最讓復星旅文滿意的，或許就是這個位于三亞的亞特蘭蒂斯了。

在财務數據上，截至2019年6月30日止六個月，亞特蘭蒂斯錄得收入6.56億元，于去年同期相比，增幅達到了220.2%，其中5、6月的營業額同比增加了36.6%。分項目來看，亞特蘭蒂斯上半年在客房收入方面錄得3.49億元，較去年同期增長224.2%。

從增幅情況來看，客房收入增加是亞特蘭蒂斯上半年總收入大幅增長的關鍵原因之一。

實際上，上半年的亞特蘭蒂斯是較去年同期有所“漲價”的。在上半年，該酒店的客房平均每日房價則是從1562元增長了52%至2371元。

盡管價格漲了，但有趣的是，上半年的入住率同比增長了14.5個百分點。據公開數據，2019年上半年到訪三亞亞特蘭蒂斯的客戶較2018年同期的88.3萬人次增加了183%至約250萬人次。

價格越貴，來住的人反而越多？

對此，復星旅文在中期業績報告中給出了答案。截至2019年6月30日，在抖音上的以“三亞亞特蘭蒂斯”為主題的用戶原創内容的數目已超過18億條。

簡而言之便是，名氣大了，成為了網紅，前來打卡的遊客也就多了。

雖然在復星旅文的文旅版圖中，亞特蘭蒂斯只是其中一個項目，但其對于復星旅文而言，所代表的意義卻頗為重大。從一定程度來說，亞特蘭蒂斯幾乎成為了支撐復星旅文能夠快速扭虧為盈的重要因素之一。

據公告顯示，上半年復星旅文毛利為30.16億元，同比增長67.7%，主要原因在于度假村及旅遊目的地這一部分業務的營運業績表現良好。而該部分業務上半年之所以能夠實現新增毛利4.82億元，同比增長29.1%，主要原因里之一便是亞特蘭蒂斯的營收增長。

除此之外，三亞亞特蘭蒂斯還包括了1004個可售度假物業單位。其中，上半年已将23套公寓及118間别墅交付予客戶，對應17.7億元的合約負債确認為收入。

值得一提的是，復星旅文收入主要來自于度假村及旅遊目的地營運、旅遊相關物業銷售及建造服務和旅遊休閑服務及解決方案三方面。而亞特蘭蒂斯上半年因交付物業轉化來的收入，均比後兩個業務闆塊的半年收入要高。

另外，復星旅文董事長錢建農在受訪時也表達出了對亞特蘭蒂斯的期望。其表示，酒店都有成長期，而亞特蘭蒂斯2019年的入住率等數據都會優于2018年。“随着其它IP的陸續導入，我們有理由相信三亞亞特蘭蒂斯未來幾年的成長性會非常可觀。

夢與現實之間

從2018年2月份試運營、4月份正式開業以來，亞特蘭蒂斯項目僅是酒店部分就已經為復星旅文帶來了14.08億元的經營收入。

對于單個項目的開發而言，亞特蘭蒂斯算是漸入佳境。復星旅文甚至曾在公開場合上表示，下一步的目標是繼續復制其在亞特蘭蒂斯項目上取得的成績。

由于景色宜人，曾有人戲稱亞特蘭蒂斯就像是復星旅文在海南打造的一場“夢境”。而随着盈利能力的不斷提高，復星旅文又希望将這個“夢”在其他項目上延續。

復星旅文副總裁徐秉瑸表示，公司在麗江和太倉的旅遊目的地項目都将在明年底開始竣工，並在2-4年内完全竣工。

不過，夢總是美好的，但復星旅文同樣需要面對現實問題。

截至2019年上半年，麗江項目已經發生成本共計5.76億元，太倉項目已經發生成本共計23.95億元，這兩個項目至今成本已達29.71億元，而未來仍需要不斷進行投入。

對于未來融資渠道的問題，復星旅文此前給出的回應是公司将利用銀行貸款，以及未來這兩個項目中可售項目的預售回款，來滾動覆蓋分階段開發的項目成本，一如亞特蘭蒂斯上半年因銷售轉化所獲得的可觀收入一般。

但如今融資環境依然保持着收緊态勢，加上復星旅文需要源源不斷地在新開發項目中進行投入，如何利用手中資源另辟一條融資渠道，成為了復星旅文的重要課題。數據顯示，復星旅文今年上半年的負債總額為268.16億元，較去年末212.17億元增長了26.4%。

在這一情況下，亞特蘭蒂斯成為了一個很好的“實驗目標”。能夠看到，該項目中銷售部分已經所剩無幾，未來剩余的基本上只有經營酒店等方面的收入，未來實現收入的總金額已經不會太多。不僅如此，文旅項目的營收情況往往還會受到淡旺季等各種外界因素的影響。

不管是出于補充資金鍊，還是加快資金周轉速度，又或是調整杠杆結構的角度來說，對于自持的重資産文旅項目，復星旅文顯然不會只滿足于依靠經營管理獲得資金。

可以對比的是，此次所披露出來的ABS總規模為70億元，而去年上市時，復星旅文所籌資金為37億元。對于仍在不斷擴張的復星旅文而言，這筆ABS成功發行後無疑能讓現金流長舒一大口氣。

正如復星旅文所說，未來希望能夠不斷復制亞特蘭蒂斯的模式。而這個被復制的“模式”中，自然也就包括了如何利用項目開展融資。同理猜測下，亞特蘭蒂斯或許只是一個開始。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。