杭州119億土拍成色:中南、寶龍擴儲與京城來客

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2019-09-24 23:15

  • 在當日的杭州百億土拍中,不論是早幾年在杭州興辦城市廣場的寶龍,還是今年以來不斷在杭州奪宅地的中南建設和金隅集團,三者對于杭州宅地市場的興趣都有迹可循。

    觀點地産網 距離上一場百億土拍(9月10日)剛過去14天,杭州9月的第二場百億土拍在接近月末節點上映了,這次仍然沒有逃過“遇冷”的命運。

    9月24日上午,杭州余杭區及主城區推出11宗地塊,總起價已達到116億,而總成交價也僅僅為119.09億元,過半數土地都以底價成交,平均溢價率為17.66%。而在前一日杭州蕭山出讓的4宗地塊中,成交樓面價也均有不同程度的下降。

    和月初的百億土拍情況如出一轍,向來充當“配角”的商業用地,在出讓情況方面,拿地的房企大部分為杭州本土中小企業,而8宗商業用地有一半是直接底價成交,其中溢價最高的是拱野區一宗體量最小的商業用地,溢價率達48.07%。

    杭州的商業用地早在前幾年開始就不溫不火,此次出讓的商業地塊,除了占地面積較小外,位置不算太優,因而難以吸引房企競奪。

    據不完全統計,今年以來,杭州商業用地溢價率最高的出讓地塊,為9月初賽麗地産以62.67%溢價率拿下的西湖區商業用地,此後便再難出現如九年前,杭州商業用地在11月單月出現4宗商地取得80%以上溢價率的輝煌時刻。

    當日推出的11宗地塊中,3宗較為受關注的涉宅地塊,僅有江幹區笕橋單元住宅用地被金隅以溢價率12.19%競得,而其余2宗涉宅用地則以底價成交,競得者分别是寶龍聯合體及江蘇中南建設。

    在當日的杭州百億土拍中,不論是早幾年在杭州興辦城市廣場的寶龍,還是今年以來不斷在杭州奪宅地的中南建設和金隅集團,三者對于杭州宅地市場的興趣都有迹可循。

    數據來源:觀點地産新媒體統計

    中南建設長三角擴儲

    9月24日,江蘇中南建設以底價約25億元競得杭州江幹區一宗住宅用地,為杭州國際商貿城單元JG1804-03地塊,樓面價16986元/平方米,地塊出讓面積6.39萬平方米,建築面積14.7萬平方米,容積率2.3。

    中南建設此次拿地並不奇怪,早前于3月初,中南建設還以41.69億元拿下該片區牛田單元宅地,彼時拿地吸引了不少媒體關注,經歷了104輪競價,同時溢價率也達到42.8%。

    令市場感到驚訝的是,該宗地塊僅一輪報價就以底價成交,而該闆塊已許久未推地。據杭州業内人士透露,該地塊屬于九堡最偏的位置,地塊起價較高,參拍企業少,同時地塊設置限精裝銷售均價33000元/平方米,還需配建10%公租房,參考周圍的樓價,後續或許該地塊賣不到這個價格。

    繼去年實現千億規模跨越後,今年以來,中南建設便不斷加大在長三角的土儲布局力度,從其每月披露的月報便可略知一二。

    據觀點地産新媒體統計,截止8月底,中南建設今年已獲得新增房地産項目42個,位于長三角城市群的占到33%以上,總土地價款353.79億元,總土地面積達到298.98萬平方米,總規劃面積為654.25萬平方米。

    數據來源:公司财報,觀點地産新媒體整理

    早前,中南建設董事、副總經理辛琦就向觀點地産新媒體表示,希望在未來三到五年内,中南建設能夠達到TOP15的水平,盡快站到第一陣營中去。而在前進的過程中,規模擴儲是必經之路。

    然而對比去年在土儲上取得的成績,中南建設今年明顯放慢了腳步。據了解,2018年,中南建設共新增項目112個,總規劃建面約為1603.32萬平方米。而今年前八個月,中南建設的擴儲總建面還未達到去年的一半,僅為去年的40.8%。

    顯然,在遇到今年市場形勢較為低迷、房地産調控趨嚴、中美貿易、政策等不确定性因素情況下,房企調整自己的拿地步伐與謹慎擴儲同樣重要,中南建設也逐漸尋求合作來開發地塊,獨自持有全部權益的項目比例逐漸減少。

    寶龍城市廣場猜想

    除了中南建設在本場土拍中成交金額較大以外,寶龍聯合體以底價36億奪得當日杭州百億土拍的頭籌,終于在杭州余杭區又落下一子。

    本次杭州土拍,余杭區出讓的地塊中,唯一一宗商住綜合體用地由杭州市地鐵置業有限公司(地鐵集團)、浙江旭創置業有限公司(星創)及杭州城拓實業有限公司(寶龍)聯合體底價36億元競得,成交樓面價7400元/平方米。

    該地塊位于主城區與余杭區交界,附近有西田城、麥德龍,出讓面積13.15萬平方米,體量達到48.65萬平方米,為出讓的地塊中建築面積最大的一宗,據此有媒體猜測,或許寶龍城市廣場将入駐良渚新城闆塊。

    但由于聯合星創,市場不同意見認為,勾陽路地塊周邊居住氛圍比較濃厚,地塊很大程度上會是星創操盤,将做成星創産品繫,會是一個完全區别于寶龍的商業綜合體。

    該地塊屬于杭州余杭區勾莊闆塊,而在2016年之前,該闆塊的樓面地價基本保持在5000至7000元/平方米左右,但2018年地價出現顯著增長,最高達到17600元/平方米以上,進入2019年後最高突破21200元/平方米。

    觀點地産新媒體向杭州業内人士丁建剛了解到,此次寶龍聯合體競得的項目,由于商業商務部分占比達到55%,地價僅7000元/平方米左右,這一情況與去年底華潤底價競得項目相似,均由于商業商務部分占比較大,地價有所降低。

    他進而認為,勾莊闆塊内有三條地鐵線通過,是杭州剛需可選擇的重要闆塊之一,今年發展迅速。此外,随着萬科、濱江、德信、世茂、融信等品牌開發商入駐,大量新盤建成,人口導入,對商業的需求也會随之加大。

    上述人士還表示,由于此次競得的地塊近距離内已有一個華潤萬象城綜合體,不論是競争還是商業運營上,都會存在很大的挑戰。

    截止目前,寶龍在杭州共有9個項目(包括合作),其中市區有7個,濱江、蕭山、下沙、富陽等寶龍廣場已經開業。從已開業項目來看,都處于杭州人口稠密區域,定位為中端商業綜合體,人氣比較旺盛。

    京城來客金隅

    杭州土地不缺房企們的喜愛,即使是6月底頒布雙限政策以後,尚未出現土地流拍的情況。

    而除了中南、寶龍等杭州土拍里的“熟客”,京城企業金隅月内已斥資37.59億元二度落子,成為今年9月以來,杭州土拍市場上的“不速之客”。

    9月24日上午,經過20輪競價,北京金隅地産開發集團有限公司(金隅)以總價17.49億元競得杭州江幹區宅地,樓面價23625元/平方米,溢價率12.19%。

    這也是此次杭州土拍出讓的宅地中,唯一溢價的地塊,該地塊位于笕橋單元闆塊,在限價方面,毛坯最高均價3.68萬元/平方米,毛坯最高單價4.048萬元/平方米,裝修標準4000元/平方米。

    對比9月初金隅20.1億拿下的笕橋生态公園單元地塊,此次拿下的笕橋單元宅地與之並不相鄰,但位置卻更優。

    據了解,該地塊周邊配套設施齊全,交通便利,鄰近地鐵4号線,同時附近有江幹區老牌名校——采荷三小教育集團、浙江師大附中笕橋實驗中學。

    而笕橋區塊是主城區稀有的、待開發的闆塊,相對于主城區多個熱門闆塊漸趨飽和的發展現狀,其未來具有相當的發展潛力。

    今年以來,在杭州笕橋闆塊已成功出讓4宗地,金隅集團就占據了其中的2宗宅地。另外,綠城于4月中旬以35.35億拿下笕橋單元宅地,更早于1月初,甘肅建總置業發展有限公司則以17.14億競得笕橋生态公園宅地。

    由于金隅集團兩次拿地時間較為接近,開盤銷售的時間也被媒體預測為不會相差太遠,因此會對該闆塊形成集中供應大量的住宅。

    金隅地産集團曾對外表示,杭州是金隅房地産“走出去”戰略進駐的首個外埠城市,在9月初拿地以前,就已先後開發了金隅觀瀾時代、田員外、學府、都會森林等多個項目。

    作為來自京城的國資企業,金隅集團擁有厚實的資本作為靠山,不論是在拿地還是項目收並購上,在外界看來都可以用“闊氣”一詞形容,就好比此前金隅集團以約52億拿下最貴網拍稱号,獲得“盤古大觀”龍首項目。

    在市場不明朗的當下,開發商都在審慎拿地時,金隅連續溢價拿下2宗杭州宅地被媒體稱為“攪局者”。這位京城來客到來後,不管是杭州的樓市還是地市,都帶來了新的競争活力。

    撰文:鄭培茵    

    審校:楊曉敏



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