觀點直擊 | 鑫苑物業赴港上市 張勇答疑區域依賴與收並購目標

觀點地産網 9月25日，鑫苑物業的上市申請通過了港交所聆訊，将于今日起開始全球招股募資。公司董事會主席張勇，行政總裁王研博，首席執行官黃波，人力資源中心總經理杜祥豔，聯席公司秘書徐倚濱出席了在香港舉行的媒體發布會。

此次赴港上市的鑫苑物業服務集團有限公司是鑫苑置業的旗下物業公司，鑫苑置業是河南的區域性房企，曾與建業地産、正商地産、盛潤置業並稱河南四大龍頭房企，並以“零庫存”的發展理念成功于2007年12月份在美國上市，成為第一家赴美成功上市的内房股。

盡管鑫苑置業在美國上市後的故事並不是那麼美好，但此次物業分拆如無意外能在10月11日成功在港交所上市買賣，張勇将成為少數同時擁有美股和港股上市公司的實控人。

“房地産企業的競争從規模轉向物業服務生态。”張勇在媒體會上的表态以及鑫苑置業規模擴張和發展的不如意，似乎預示着張勇會把主要精力放在發展物業公司上。

他對于鑫苑物業的期待，可遠遠不止一個物業管理公司這麼簡單，“在不遠的未來，憑借科技優勢，鑫苑物業将成功帶入家政、養老、醫療、教育等多種服務。”

據觀點地産新媒體了解，此次鑫苑物業将新發售股份總數為1.25億股，發售價不超過每股發售股份3.00港元及預期不低于每股發售股份2.08港元。其中，香港發售占比達到10%，為1250萬股股份；國際配售占比90%，約1.125億股股份。

在完成股份發售後，母公司鑫苑地産将持股60%，管理團隊持股15%，公衆持股25%。

事實上，這並不是鑫苑物業第一次登陸資本市場。

把時針撥回到2017年4月20日，鑫苑物業以鑫苑科技服務股份有限公司的名義，在北京金融街舉行新三闆挂牌儀式。時間僅僅過了不到兩年，鑫苑物業在2019年1月份就宣布從新三闆摘牌，全力準備在香港上市，半年後張勇終于得償所願。

值得注意的是，物業公司在新三闆上市，而後摘牌，以新三闆作為“跳闆”，最終登陸香港資本市場的這一條路，前面有旭輝旗下的永升生活服務走過，而排在鑫苑服務後面，接近香港上市的還有保利物業，以及藍光嘉寶。

有業内人士表示，當前物業公司在港股上有較好的表現，而新三闆對于企業融資並沒有太大的幫助，所以會有許多公司選擇重新嘗試沖擊在香港上市。

據招股書披露，鑫苑服務截至2016、2017及2018年度及截至2019年3月31日止三個月期間，總收益分别約為2.28億元、2.967億元、3.933億元及1.088億元，2016-2018年的復合年增長率約為31.3%；純利約人民币2600萬元、人民币6940萬元、人民币7610萬元及人民币760萬元，2016-2018年的復合年增長率約為71.1%。

據相關數據顯示，鑫苑物業3年間的收益增長率在物業公司内屬于增長的第一梯隊，每月的平均物業管理費在1.71元至2.02元每平方米之間，屬于中等的收費水平。

在2016-2018年間，由鑫苑置業集團開發的物業應占的收益分别約為1.38億元、1.746億元、2.208億元，占同期提供物業管理服務産生收益的約96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

從數據上分析，鑫苑物業在致力于擴大第三方的簽約管理面積和收益，雖然第三方對于物業管理收益的占比在逐步提升，但母公司超過80%的收益貢獻，仍然需要進一步調整。

據悉，公司的在管物業主要位于華中、華東及華西城市，主要包括鄭州、濟南、西安、成都、蘇州、北京及上海。其中，華中和華東區域對于鑫苑置業的收益貢獻占比合計超過了80%。

在商業投資邏輯中“不要把雞蛋放在同一個籃子里”，張勇顯然並不是其中的信徒，對于鑫苑物業在區域内的發展他極其自信，在招股書中表示：“計劃增加于占有一席之地的城市市場份額”，将進一步擴大于華中及華東地區及環渤海地區的物業管理項目。

管理層在發布會中也闡述了緣由，主要源于鑫苑置業對于區域内的競争優勢，謹慎已經成為了張勇的標簽，不只體現在鑫苑置業的“以銷定産”上，還體現在鑫苑物業的規模擴張中。

但與之帶來的也是管理風險的上升和可選擇收並購目標的減少，尤其是物業公司這一類擴張非常依賴收並購的行業，區域性的路徑依賴往往意味着“購物車中”第三方項目的稀缺。

截至2019年3月31日，鑫苑物業于中國超過23座城市管理約1580萬平方米的物業，包括97項物業，其中61項由鑫苑置業集團開發及36項由第三方開發商開發。

從2016年至2018年，鑫苑服務在管面積的年復合年增長率約為20.7%，鑫苑物業在招股書中表示，“進一步擴大在管物業建築面積及提高在管物業數量”。

據觀點地産新媒體獲悉，此次若以中間價2.54元定價，預計全球發售所得款項淨額将約為2.75億元。鑫苑置業計劃此次招股所得款項淨額約60%用于擴展物業管理服務、尋求戰略收購及投資機會。

剩余約15%用于拓展增值服務業務線所提供的服務類型；約15%将用于升級及發展自有信息技術及智能繫統；約10%将用于營運資金需求，及其他一般企業目的提供資金。

IPO所籌得高達1.65億元的並購資金已經超過了2017與2018年純利相加的總額，鑫苑物業将更多的通過有機增長和橫向戰略收購及投資其他物業管理公司，增加所占市場份額與在管面積。

鑫苑物業收並購目標的標準通常包括，在管建築面積須超過200萬平方米；此外，最近期财政年度的收益須超過5000萬元或同期純利須超過500萬元，及純利率須超過8.0%。

有趣的是，鑫苑物業在招股書中表示：“于最後實際可行日期，並無發現任何此類目標公司。”

這似乎也印證了此前公司的區域依賴所帶來的影響，手里的錢越來越多，可買的越來越少，能否一改鑫苑置業在美國不溫不火，無人問津的局面，上市後的鑫苑物業道阻且長。