土地熱線 | 香港西九龍上蓋商地估值最高886億港元 中海、旭輝買地

西九龍總站上蓋商地11月截標 估值削四成至316億-886億港元

9月25日，九龍東啟德第4C區4号商業及酒店地重推流標，市場認為在現時社會環境下，發展商和政府對地皮底價看法有差異，目前推售商用地未必适合。惟規模更為龐大的尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋（下稱高鐵站上蓋）超級商業地王，已于上周五（20日）起招標，11月22日截標。市場早前大削該地皮估值多達四成，不過業界認為該地皮屬可遇不可求，流標風險相對較低。

高鐵站上蓋商業地皮預計可建總樓面面積達316.46萬方呎，初步發展計劃是興建3座樓高21至23層的寫字樓，共約284.81萬方呎；另設零售商場等，涉及約31.65萬方呎樓面面積。地皮将以整幅招標，屬歷來最大單一招標項目，投資額巨大，加上近期市況積弱，最新估值介乎316.46億至886.09億港元，樓面呎價由1萬至2.8萬港元，較年中時的估值下調最多四成。

有市場人士認為，維港沿岸已無同類型的地皮，加上位置屬“戰略性”，商業價值及交通基建因素比啟德區優勝，縱使經濟轉差、地皮流標等負面因素，亦不會削弱發展商投地的興趣。另外，由于投資額巨大，估計以合組财團形式入標為主，獨資機會不大；相信中資财團對該地皮亦充滿興趣。

大華集團底價44.22億摘上海寶山舊改 總建面16.32萬平米

9月26日，上海華行房地産開發有限公司以底價44.22億元包攬上海寶山區2宗“城中村”地塊改造項目，樓面均價2.71萬元/平方米。該公司為大華集團旗下子公司。

據觀點地産新媒體查閱，2宗地塊編号分别為N12-1001編制單元13B-02地塊、13A-04地塊，地塊總面積約7.6萬平方米，總建築面積16.32萬平方米。

其中，13B-02地塊東至康甯路，南至共康路，西至大康路，北至一二八紀念路，出讓面積3.5萬平方米，容積率2.2，成交總價21.14億元。

13A-04地塊地塊東至康甯路，南至一二八紀念路，西至大康路，北至康家圍場河，出讓面積4.1萬平方米，容積率2.1，成交總價23.08億元。

2宗地塊分别設置了住宅項目建設的套數下限，其中13B-02地塊為539套，13A-04地塊為605套。同時，宗地範圍内配建保障性住房（即公共租賃住房）建築面積應占該出讓宗地規劃總住宅建築面積的5.0%以上。

此外，大華集團曾于8月28日以底價28.76億元奪得上海市寶山區顧村鎮老鎮社區14-11地塊、17A-02地塊、17B-02地塊（顧村老集鎮“城中村”改造地塊），總出讓面積約為9.9萬平方米，計容面積約為14.37萬平方米。

旭輝8.27億元拿下溫州商住地 溢價4.95%

9月26日，浙江溫州出讓一宗商住地塊，經過14輪競價後由溫州和承商務信息咨詢有限公司以總價8.27億元競得，樓面價9613元/平方米，溢價4.95%。據查，該公司為旭輝旗下子公司。

觀點地産新媒體獲悉，該宗成交地塊的名稱為溫州市永強北片區永中單元B-18地塊，出讓面積約為4.78萬平方米，容積率為1.8，建築面積約為8.61萬平方米，其中兼容的商業建築面積為不小于5500平方米且不大于6500平方米，商業建築面積可分割銷售。

另據公開資料顯示，于9月24日，旭輝剛剛在大連市金普新區小窯灣港拿下一宗居住用地。該宗地塊名稱為大金（2019）-19号地塊，成交價格為底價2.5億元，用地面積約4萬平方米，建築面積約為9.99萬平方米。

中海再出手 19.67億摘甯波江北商住地

9月26日，甯波江北區出讓1宗商住地。最終，經過5輪競價，由甯波中海海富房地産有限公司（中海）以總價19.67億元競得，樓面價17240元/平方米，溢價率0.23%。

據觀點地産新媒體了解，該地塊為江北區JB01-02-02-a、JB01-02-02-b、JB01-02-03-a（槐樹路7#-1、7#-2、8#）地塊，位于江北核心區，西南至槐樹路，西北至西草馬路，東北至大閘南路，東南至規劃路。出讓面積為50880平方米，容積率為2.24，建築面積為114103平方米，總起價19.63億元，樓面起價17200元/平方米，需繳納3.93億元保證金。

該地塊設置上限價格23.68億元，上限樓面價20750元/平方米。若達上限價格，轉入在上限價格的基礎上競報配建人才安居房面積，並按投報面積最高者确定競得人。

前一天（9月25日），中海才以32.7億元摘得北京大興區瀛海鎮一宗宅地，溢價率25.77%，成交樓面價3.24萬元/平方米。