解局 | 萬科33億再奪杭州TOD項目的袖里乾坤

觀點地産網 郁亮剛在媒體見面會上提及TOD話題沒幾天，萬科就在杭州公開市場上奪下了一宗地鐵上蓋的商住地。

9月26日，萬科以33.12億元的價格拿下杭州蕭山的地鐵5号線停車場蓋下區地塊，樓面價為1.43萬元/平方米，溢價率約29.8%。

雖然總價不算太高，但萬科卻着實費了一些功夫。據悉，該宗地塊經過了79輪競價才最終成交，而成交價也已經達到了該地塊規定的上限價格。為此，萬科還增加了4%自持面積的代價才将該宗地收入囊中。

有趣的是，态度堅決的萬科在今年上半年時還被市場戲稱是“佛繫拿地”。據了解，上半年萬科只新增了54個項目，權益地價總額約649.8億元，總規劃建築面積1372.8萬平方米，同比減少33%，權益規劃建築面積941.8萬平方米，同比減少17.67%。

所以，為何萬科會如此堅決要拿下這個項目？

這個問題的答案大概能從郁亮的那一番話里找到端倪。9月23日，郁亮公開表示，萬科花費了大量精力去研究舊改和TOD為代表的大型復雜項目。“如果在舊改和TOD這種大型復雜項目上能夠有所突破，也是為傳統開發業務帶來新的增長曲線。”

從這個項目來看，該地塊可以算得上是“小有名氣”。不僅是在競價階段吸引來了多家房企，早在2018年時便已經有不少目光關注到了這宗地塊。

據相關人士介紹，該宗地塊早在2016年就提出過要出讓，但卻一直沒有正式推出。2017年11月，蕭山規劃局曾公布過一則規劃，内容關于杭州地鐵5号線蕭山停車場項目的選址調整，並透露稱未來或将迎來一個超大體量的綜合體。

由于市場各方的關注，杭州市規劃和自然資源局蕭山分局還在2018年底時特地做出了回應，表示該地塊已列入2019年土地出讓計劃之中。時間又過去了大半年，該宗地塊才姗姗來遲，萬科成為了最終赢家。

資料顯示，該地塊的出讓面積為89246平方米，容積率為2.6，地塊起價約8.92億元，起始樓面價1.1萬元/平方米。

根據要求，該地塊住宅設置須不大于16.8萬平方米，並配建不少于1200平米的社區配套用房，其中社區管理服務用房不少于800平米，社區養老服務用房不少于400平米。

有市場人士指出，在該地塊所處的姑娘橋闆塊附近幾乎沒有大型的商業綜合體。“這個不足之處對于萬科打造TOD項目來說其實是一個利好。”

規定中提到，該地塊要求在簽訂成交确認書之日起10個工作日内，競得者需與杭州蕭山地鐵投資開發有限公司簽訂相關合作協議，並向杭州蕭山地鐵投資開發有限公司交納人民币5億元，作為項目開發建設保證金。

對于萬科來說，這種合作模式早已是駕輕就熟。其與杭州地鐵合作的首個項目名為“杭行荟”，已于今年正式推向市場。該項目位于地鐵10号線祥園路站，自持集中式商業部分約有2.68萬平方米。

從布局版圖來看，杭州是萬科開展TOD項目的一個重要區域。據公開資料顯示，萬科目前在杭州已經有三個TOD項目，除了“杭行荟”外，還有商住綜合體“中城匯MIDTOWN”以及“未來之光”。

業内人士分析稱，之所以萬科會做出如此選擇，城市政策起到了決定性作用。G20峰會後，杭州正在進一步加快推進新一輪軌道交通線網規劃編制，規劃中也明确提出，要建設成為“亞太地區重要國際門戶樞紐”，打造“軌道上的杭州”。

根據規劃，至2022年亞運會前，杭州預計建成15條軌道交通線，並将延伸至嘉興、湖州、紹興等相鄰城市，構建一個城市生活圈。

政策影響下，房地産企業而言無疑會迎來一波的紅利期。不止萬科，越秀、信達、融創等房企已經紛紛登陸杭州，意圖搶占TOD市場一席之地。

有相關猜測稱，未來幾年内，全國城市軌道交通車輛基地上蓋開發将帶來約2億平方米左右的發展空間，投資效益可能達到4萬億元。

或許正如郁亮所說，TOD等項目如果能夠取得突破，那便有望成為萬科傳統開發業務中新的增長點。

從提出“活下去”的口号以來，萬科一直在向市場傳遞着“求穩”的一面。而今年至今，房地産企業卻紛紛進入增長緩慢期。據觀點指數統計，以42家發布銷售目標的房企作為樣本，截至今年上半年，有近六成的房企未能在年中實現銷售目標的一半。

面對不明朗的市場情況，充滿危機感的萬科自然也在努力尋找着新的增長點。

足夠的人流量與高消費水平讓杭州恰好符合了萬科的發展邏輯。數據顯示，截至2018年末，杭州全市常住人口為980.6萬人，比2017年末增加33.8萬人，增幅3.57%，而其中有30多萬屬于淨流入人口。

“從拿地情況來看，萬科看中的應該更多是城市未來增值空間以及市場的持續火熱，因為TOD項目除了住宅外還有商業和寫字樓等。”業内人士指出，以本次所拿地塊為例，最終1.43萬元/平方米的成交樓面價或許較難為萬科帶來豐厚的利潤。

據介紹，該地塊規定了所建商品房毛坯銷售均價不高于2.26萬元/平方米，最高不高于2.49萬元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3000元/平方米，而周邊有樓盤目前的均價已經去到了2.8萬/平方米。

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