現場丨存量戰場 龍湖商業上海首個“收並購”項目入市

觀點地産網 随着一線城市核心區域的土地越來越稀有，存量市場成為商業地産商角逐一線商業的主戰場，而龍湖商業似乎有些姗姗來遲。

9月27日，龍湖上海華泾天街商業項目正式開業，這是龍湖商業在全國開業的第32座商場，上海和蘇州開業運營的第4座天街項目。

2016年以來，龍湖商業在上海和蘇州已開業運營4座天街和1座星悅荟，分别是上海虹橋天街、蘇州獅山天街、上海寶山天街、上海闵行星悅荟和此次開業的上海華泾天街。

值得一提的是，這是龍湖繼去年9月下旬開業的北京房山天街後，第二個通過收並購後進行改造開業的天街項目，也是其在華東開業的首個收並購改造項目。

過去，龍湖在商業地産的擴張上，大多通過招拍挂，以住養商等傳統模式，未踏入過存量改造領域。不過，在一線城市拿地逐漸困難的情況下，想要獲得優質的項目擴大投資物業的規模，收並購的改造成為新的渠道。

另一方面，對重商的龍湖華東區域而言，此前的虹橋和寶山天街，都位于城市非核心區域，盡管龍湖有一定的品牌号召力，但從地段和表現上而言，都不及主城區的核心商業。因此，收並購也不得不成為龍湖新的選擇。

龍湖商業收並購探索

據了解，華泾天街前身為華泾商業商務中心，位于上海核心城區徐匯區華泾闆塊正中心，毗鄰外環線徐浦大橋，于2012年開業。

2018年3月，龍湖宣布與上海華浦實業有限公司合作，以收並購合作形式拿下上述項目，並用一年半的時間對其進行改造和更新，龍湖擁有項目51%的權益。

作為區域内唯一的商業中心，龍湖上海華泾天街緊鄰闵行區梅隴鎮、吳泾鎮等人口重鎮，3公里内輻射32萬常住人口、3萬商務辦公白領。

資料顯示，項目總建築面積80028平方米，改造後的華泾天街總體量6.5萬平方米，出租率達到100%，上海華泾天街商場總經理張晔此前介紹，該項目将成為上海軌道交通19和23号線“華泾站”的地鐵上蓋。

據龍湖此前透露，在商業存量改造市場獲取更多項目，擴大商業版圖，将成為龍湖商業的戰略路徑之一。

年初舉行的業績會上，CEO邵明曉上也曾提及：“天街選址基本上都是一二線城市的地鐵上蓋項目，有良好的區位優勢。”

一方面，近年來一線城市的中心區域出讓的地塊出讓越來越少，競争愈發激烈，高昂的土地價格和稀缺的土地資源，不管是對開發商還是投資商來說，獲取土地做增量的機會越來越少。成本較低、利潤空間大的存量改造一類的城市更新項目成為了房企們的新戰場。

據觀點地産新媒體了解，此前包括華潤置地、大悅城、世茂、印力等國内知名的商業地産都曾做過商業存量改造項目，龍湖則屬于相對較遲進入的一批。

此外，随着擁有資金優勢的房地産基金大量進入存量市場，傳統地産開發商面臨的挑戰愈發激烈。

另外從體量上看，北京房山天街和上海華泾天街的商業體量都不足10萬平方米，是天街産品中體量相對較小的，而截至目前只推出2個存量改造項目，也體現龍湖在這一領域的謹慎。

據龍湖方面透露，在未來，龍湖商業将通過招拍挂和收並購並舉的措施，增加在一二線城市核心區位的空間布局。

另一方面，相比增量而言，改造一個存量物業的難度並不低，這不只是外觀和租戶的改變，樓體結構老化所帶來的樓層設計、能源、電梯、采光與通風繫統更新等一繫列問題，龍湖都需要在時間段内解決。

此前，龍湖商業北京房山天街商場總經理王叢穎在接受媒體采訪時就指出，“對于改造項目來說，不像做天街有成熟經驗可參考，因此遇到了一些難點。”

而從龍湖透露的數據來看，龍湖上海華泾天街整體招商率與品牌同步開業率雙雙達成100%。另外半年報數據顯示，2019年上半年北京房山天街的出租率也達到99.9%。

需要注意的是，消費市場随時都在改變，不斷改造才是商業地産運營商唯一的不變。一個項目不能只依靠開業之初投入的精力和财力，更應在持久的運營過程中随時緊跟市場，迎合目標客群的偏好和特征。

華東商業掠影

作為公司的第二大主航道業務，投資物業在龍湖的比例舉足輕重。基于此，龍湖早前就提出未來将用回款的10%作為上限，用于持有型物業。

而在龍湖的商業版圖中，除了大本營重慶以外，華東區域成為其發力的重點。

觀點地産新媒體獲悉，今年以來，龍湖在南京接連計劃建設龍灣天街、六合天街、江北天街、河西天街等4座天街，而未來兩年内，龍湖商業将在滬蘇落子超過15座購物中心。

據龍湖2019年半年報披露，龍湖目前已開業的商業項目包括22個天街，6個星悅荟，1個家悅荟，合計295.7萬平方米的商場建築面積。值得注意的是，在22個天街中，有13個都位于川渝，大本營對于現階段龍湖商業發展的重要性不言而喻。

但27座即将于2019年以後開業的商業項目中，華東區域（江浙滬）的占比就超過了一半，達到了14個。截至到今年年底，龍湖計劃開業商場數量将近40座，已開業商場面積達到近400萬平方米左右。

不過，從目前的表現來看，華東區域尤其是上海天街的運營現狀並不理想。

以極具代表性的上海虹橋天街為例，作為體量第四大的商業項目，約為17萬平方米，2019年上半年的出租率為90.1%，較2018年末下降0.2%，較2018年同期則下降2.4%，是集團所有計入收租項目中出租率最低的天街。

在全國範圍中，2019上半年龍湖物業投資業務不含稅租金收入為25.8億元，同比增長39%。其中，商場收入為21.1億元，天街仍然是其主力輸出，貢獻了約93.6%。商場的半年銷售額為人民币123億元，同比增長23%。

“2020年要達到60億租金收入，指的是商業這一項。到2020年總計開業50個商業項目。今明兩年開業量比較大，而且都是高能級城市的地鐵上蓋。”邵明曉曾表示。

顯然，商業作為龍湖發展的四大馬車之一，他對龍湖商業的發展極為自信，一方面源于天街選址的要求，另一方面則是出于運營能力和品牌效應。

事實上，作為房地産+的産物，持有型商業項目的經常性收入成為了近段時間房企轉型的重點，例如旭輝、濱江等房企都有時間計劃提高租金方面的收入，從而抵消對物業銷售的依賴。

目前同時運作的衆多天街商業項目和長租公寓“冠寓”的資金壓力顯然不小，這一類型的資金回報都需要時間。

然而，諸多房企在推行的CMBS和REITs等資産證券化手段，就目前來看，龍湖並未有相關案例。

此外，對于許多房企熱衷的分拆上市融資的計劃，邵明曉也並不急于變現，“商業現在還在孵化期，更不會輕易拿去賣，沒有分拆上市計劃。”

CFO趙轶在一個月前的年中業績會上解答了龍湖資本運作邏輯，當商場NPI/COST大概運營到12-15%的時候，可能有些大的險資會尋求戰略合作，會出讓大概49%的股權給險資。同時，通過估值提升，将投入成本全收回並有一定收益，龍湖還能夠操盤並表，能夠收管理費。

不過目前，國内的商業地産商還未實現這一運作模式，龍湖在商業地産上的資本管理和運營策略也仍待考驗。