原報道 l 混改雲南城投 保利集團地産業務的三次方

觀點地産網 若保利集團的混改落地，“前途未蔔”的雲南城投也将迎來新的曙光。

簽訂戰略合作協議3個月後，一則人事任命透露出保利集團混改雲南城投集團的最新進展。

10月14日，上市平台雲南城投早間公告顯示，為加快推進雲南省人民政府與保利集團就省城投集團混合所有制改革合作事宜，經保利集團推薦，雲南省省委決定，任命保利集團衛飚同志擔任省城投集團黨委書記、董事長。

公開資料顯示，衛飚為保利集團副總工程師、協同發展部部長。自1998年從華南理工大學結構工程專業碩士畢業後，便進入保利集團，並歷任北京新保利大廈房地産開發有限公司總經理助理，保利置業集團有限公司(上海)副總經理、總工程師，保利集團總經理助理、副總工程師等職務。

另據報道，不久前衛飚還帶領保利集團本部、保利發展、保利資本相關負責人組成的盡調工作組進駐雲南城投集團。

顯然，這是一項自上而下的體制内任命，涉及兩個部級單位雲南省政府和保利集團。因此，盡管混改尚未披露正式方案，但從目前的情況，保利集團混改雲南城投集團已是大概率事件。

對此，雲南城投方面回應觀點地産新媒體稱：“目前上市平台層面暫時沒有影響，只是不排除未來實控人會發生改變。”

據了解，雲南城投控股股東為雲南省城投集團，實際控制人為雲南省人民政府國有資産監督管理委員會。

若雙方混改落地，這将是又一宗央企與地方國資委混改的案例。過去幾年，混合所有制改革成為國企改革的重要突破口，包括綠地、華潤等企業都參與其中。

另一方面，對保利集團而言，繼兩大地産平台重組後，又先後參與天房集團、雲南城投集團混改，旗下地産平台也逐漸增多，如何使各平台協調發展，也是擺在這家央企巨無霸面前的一大考題。

對于此次混改，保利方面則並未明确回應觀點地産新媒體。

雲南城投的轉機？

不可否認的是，對雲南城投而言，保利的加入将為這個陷入泥潭的企業帶來一絲轉機，而雲南省省委的直接任命或許也透露雲南城投集團對此次混改的迫切。

雲南城投集團債券半年報顯示，期内，該集團完成營收152.85億元，同時産生虧損22.09億元，虧損幅度較去年擴大150%。此外，截至2019年6月30日，雲南城投集團未分配利潤為-6.28億元，而去年末仍有14.54億元。

值得一提的是，截至2019年6月30日，雲南城投集團共負債約2506億，同時其總資産也不過3170億左右，資産負債率約80%。

另一方面，作為主要上市平台，雲南城投的日子也不好過。

半年報顯示，2019年上半年，雲南城投實現營業收入18.85億元，同比下跌51.85%，歸屬于股東虧損額7.85億元，虧損額擴大325%。截至6月末，公司存貨余額517億元，同比增幅9.13%，存在存貨逐年攀升，去化率低，資産周轉慢的問題。

對于營業收入、利潤大幅下跌，雲南城投的解釋是，公司正處在轉型之中，其中明确“以康養産業和旅遊産業為房地産開發業務的戰略轉型方向”。

事實上，雲南城投的轉型由來已久。

2013年，雲南城投對外宣稱正處于從扭轉型戰略向增長型戰略發展的過渡階段，即将城市住宅綜合體開發作為戰略核心業務，同時培育旅遊地産，發展物業管理與服務業務。

只是，前期開發業務累計資本不足，卻過早地轉型，投入城市綜合體業務，令雲南城投很快陷入轉型陣痛，近兩年不斷地“賣賣賣”更像是前董事長許雷對轉型最後的掙紮。

5月24日，許雷主動投案並接受紀律審查和監察調查，也意味着這家國企一個階段的結束。

有業内人士指出，許雷的出事，暴露出雲南城投的不少問題，也在某程度上加速了公司的混改。

此次保利集團衛飚的空降，彌補了雲南城投集團懸空近半年的董事長職務，也為其未來帶來更多轉機。

具體而言，在資金、銀行授信、内部管理層面，保利集團都可給予較大支持，而在地産業務上，保利發展作為龍頭房企，也可為雲南城投提供豐富的渠道資源。

“保利萬億資産，年利潤幾百億。雲南城投集團總共才千億資産，年利潤僅僅幾十億，另外雲南城投最需要的是保利規範的現代企業管理制度和銀行授信。”有分析人士如是指出。

不過，截至目前，混改的合作方式、持股比例等事項仍未明确。

或受混改消息利好影響，10月14日雲南城投股價漲停，報收每股3.33元。

保利的地産三次方

盡管雲南城投上市平台反應積極，但作為“接盤俠”，擺在保利面前則是一項巨大的工程。

從雲南城投來看，這家地方國企面臨收入下降、債台高築、轉型艱難的困境。另一方面，旗下大量的土地資源也有待保利集團進行梳理。

有分析人士就指出，混改雲南城投将為保利集團提供大量優質的土地。

不過，作為不同的上市平台，保利發展（前身保利地産）整合保利置業的余波還未清，如今新加入雲南城投，令本來是兩個人的故事，變成三個人的電影。

其中，保利發展于2018年實現銷售額4048.17億元，位列房企銷售第五，實現營業收入1945.14億元，同比增長32.66%；實現淨利潤261.49億元，同比增長32.78%。

此外，2018年，保利置業則完成銷售408億元，營收收入為232.34億港元，股東應占溢利為22.42億港元。

相比之下，盡管雲南城投的體量小許多，但文旅地産等業務模式上卻能實現一定互補。

數據顯示，2019年，雲南城投預計新增達到預售條件的貨值138億元，目前公司已取得不動産證的土地儲備為約6882畝，納入2019年開發計劃的開發土地約為2175畝。産品分布為城市住宅、商業、住宅綜合體、文化旅遊地産、健康養老地産。

但也有業内人士指出，未來三者或會出現同業競争情況，而這是保利集團需要厘清的關繫。

據了解，不久前衛飚就帶領保利集團本部、保利發展、保利資本相關負責人組成的盡調工作組進駐雲南城投集團，不排除未來保利發展會與雲南城投在業務上的交集。

因此，如何設計此次混改方案将是關鍵的一步。

值得一提的是，2018年年末，天津市與保利集團簽署戰略合作協議，後者将參與天津房地産集團有限公司的混改事宜，不過至今未有進一步的信息披露。

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