解局 l 如何看寶龍首單配股融資

觀點地産網 許家印、許荣茂、許健康一起登上天安門近距離觀看了70周年紀念大會及閱兵式。

一邊是身家2100億的前首富許家印，一邊是950億身家的老牌富豪許荣茂，相比起來，許健康無疑要低調很多，此次國慶“地産三許”的名号讓他旗下的寶龍地産又走到了聚光燈中。

和許荣茂及其子許世壇一樣，已經67歲的許健康逐漸退居幕後，将舞台中央交棒了自己的兒子，也就是公司總裁-許華芳。

10月15日，寶龍地産控股有限公司發布公告宣布，于昨日（10月14日）收盤後，寶龍地産、賣方（大股東許健康）及配售代理（瑞銀、中信里昂證券、美銀美林及瑞士信貸）訂立配售及認購協議。

寶龍地産拟以先舊後新的配股方式，配售1.466億股，相當于已發行股份總數約3.67%，及于完成認購事項後經擴大已發行股份總數約3.54%，該次配售每股作價5.4港元，比上日（10月14日）收市價5.91港元折讓約8.63%。

值得注意的是，昨日的股價是寶龍地産上市10年以來的股價頂點，最高曾報5.95港元，而後稍有滑落至收盤價5.91港元，仍是新高。

十年首次配股融資

先舊後新的方式是港股中十分具有代表性的“閃電配售”，對公司來說是一種快速融資的方式。首先大股東（許健康）将手上的股票賣給第三方的承配人，然後再從上市公司（寶龍地産）去認購新發行的相同份額股份，在過程中，大股東的持股數量不變，但總股本增加。

相比起常規的發行新股並無太大差别，所配售的股份以及價格都是一致的，不過都會相比起市場價有一定的折讓。最大的區别在于，先舊後新的配股方式可以加快上市公司的融資速度，上市公司（寶龍地産）可以更快拿到大股東認購新股的錢，再增發新股予大股東。

聯昌證券分析師鄭懷武對觀點地産新媒體表示，寶龍地産先舊後新配股主要因為公司股價已經成長到了近年來的新高，此時配股可以籌得更多的錢此外，另一方面也是為了增加上市公司的流通股。

如同此前所說配股價相比起市價會有一定程度的折讓，所以公司股價會在短時間内受壓。在交易中，承配人以低于市價的價格買入股份，與市場的差價讓其股價有可能會迅速回落。

今天的寶龍地産也迎來了不小的滑坡，收盤價5.36港元，跌了9.31%，成交額9.72億港元。有趣的是，為了穩定股價，寶龍地産在上午9點17分錄得一手共7330萬股的交叉盤，每股作價5.4港元，較昨日收市價5.91元折讓8.63%，涉資3.96億港元。

但交叉盤似乎並未有所作用，股價仍然跌破了昨日折讓的配售價，除了先舊後新配股帶來的後遺症，一方面似乎也是受到了大盤的影響，恒生指數一改前兩日的強勢反彈，錄得高開低走，下降了近18個點；另一方面，也是公司股價升至10年新高以後的，市場估值回調。

事實上，這是寶龍10年來的首次配股融資，無論是此前公司财務狀況良好並不需要通過配股籌錢也好，還是對被低估的股價不滿意，寶龍10年間並未在股市中有太大動作。

寶龍地産總裁許華芳表示，“公司上市十年才首次配股，足見大股東對持有股份的珍惜。”

在配股後，許先生及其家族整體持股64.57%。

據觀點地産新媒體了解，此次認購事項所得款項總額預期将為7.9164億港元，所得款項淨額預期約為7.81億港元。寶龍地産拟動用認購事項所得款項在未來機會出現時，作為業務發展或投資及該集團一般營運資金用途。

寶龍地産方面透露，其利用此次配股進一步擴大投資者基礎，獲得了知名長線基金參與。同時，配股增加了公司權益，進一步優化報表結構，有利于降低淨負債率。此外，可運用現金的增加，使其可以擇機配置優質資産，為未來長遠發展進一步夯實基礎。

在年初業績會伊始，總裁許華芳就表示會把控債務、優化結構、降低成本作為今年的主戰略，副總裁兼首席财務官廖明舜也講道：“總資産負債率和淨資産負債率在今年都會有所下降。”

在股市上的配股融資正是一種並不會計入負債，反而是計入權益的融資方法，報表結構優化是公司近年來資産負債率逐漸走高的必然處境。

據其半年報披露，在借款總額中，寶龍地産一年内到期的借款約為人民币125.41億元，同期的現金及現金等價物及受限制現金合共約為人民币185.26億元。

此外，集團淨負債比率約為91.4%，對比去年末的101.6%，下降了超過10個百分點，貫徹了年初的戰略。可惜的是，寶龍地産的實際利率由2018年同期約5.95%略有上升至2019年約6.24%。

多渠道融資路徑

寶龍地産于7月7日發行于2023年到期的1.7億美元6.95%優先票據；7月8日，與機構達成最多2億美元的42個月定期雙币貸款融資協議。

8月份，寶龍發行的4億2019年度第三期超短期融資以及“已受理”的50億公司債則體現了公司對于現金流的依賴，許華芳在年中業績會也坦言：“回款率不算太高，都是80%左右。”

據觀點地産新媒體了解，寶龍地産在去年末的現金短債比為1.01，屬于並不安全的範圍，在一衆房企中表現並不出色。

較大的償債壓力也讓公司不得不借新還舊，在今年上半年共發行了2億美元和19億人民币的票據或公司站，據其公告透露，債務所得款項的用途一般用于集團現有債務進行再融資及為一般營運資金融資。

除了傳統的美元債和公司債，号稱“内地首家專注在商業管理的公司”的寶龍地産為了商業上的現今回款，也嘗試了新型融資手段CMBS，于9月26日在上交所挂牌，轉讓總金額為9億元。

資産負債表上的提升也體現在公司不錯的業績中，截至2019年9月30日，寶龍地産1-9月合約銷售總額為451.3億元，較去年同期增長56.6%，已完成全年550億銷售目標的82%。

起初，寶龍地産的目標是500億元，在經過頭幾個月的強勢表現後，将目標提升至550億元，目前來看，9個月來的完成度也處在房企前列。

雖然住宅合約銷售上錄得了不錯的增長，但許華芳還是表示，寶龍沒有沖規模的沖動和角度，未來定位肯定是以商業為主。

截至6月底，寶龍旗下管理和經營的商業廣場已達36家，另管理3家輕資産項目，投資物業的價值達到479.02億；來自投資物業的租金收入和物業管理服務費收入約為13.91億元，同比增長31.2%，其中物業管理服務收入7.56億元，同比增長27.1%。

寶龍地産分拆商業闆塊上市的消息也終于在8月20日實錘了，其發布公告稱建議分拆寶龍商業管理控股有限公司在香港聯合交易所有限公司主闆獨立上市，港交所已确認公司可進行建議分拆。

據公司管理層透露，2019年下半年寶龍會新開6家商場，年底大概會超過45家；2020年開10家，會超過55家；2021年規劃開9家，累計會超過64家，商業規模進一步擴大。

與此前市場消息不同的是，此次分拆的只是商業管理闆塊而不是整個商業地産，屬于輕資産輸出的上市計劃，許華芳表示：“這次分拆内容主要是輕資産部門，資産端還是在地産控股里面。”

融資端的收緊讓内房企“各顯神通”，上市公司将旗下資産打包重新上市融資是潮流，最具代表的則是物業管理公司，高PE和走勢是地産股所不能及的，旭輝、雅居樂等房企更是從中嘗到了不少的甜頭。

天下熙攘皆為利往。廖明舜樂觀的表示：“分拆後對寶龍地産财務指標應該有所改善，上市之後多了一些股本進來，這是第一個改善。”