香港傳真 | 施政報告關鍵詞：過渡性房屋、放寬首置貸款與收地

觀點地産網 10月16日上午，香港行政長官林鄭月娥首次以視頻形式發布其任内的第三份《施政報告》。一如既往，報告封面仍然是她最喜愛的天藍色，寄予了“香港雨過天晴，重新出發”的願望。

盡管籌備不足，但在這份新出爐的《施政報告》中，林鄭月娥依然提出了超過220項新措施，最為大幅着墨的是房屋與土地政策。她指出：“房屋是香港社會目前面對最嚴峻的民生問題，也是部分民怨的根源，我對此從不掉以輕心。”

從2017年上任提出重建置業階梯，到去年的“明日大嶼”等計劃，林鄭月娥不斷設法緩解香港房屋及土地供應短缺問題。“我們要讓每一個香港人和他的家人，不再需要為住屋問題費煞思量，都将可以在香港這個我們共同擁有的城市里面，建立一個屬于自己的家。”

據林鄭介紹，目前可供公屋住戶低價購買的“綠置居”已經恒常化，去年已出售約2500個單位；“白居二”亦已恒常化，並逐步增加配額；與此同時，通過立法向空置的一手私人住宅征收“額外差饷”，鼓勵發展商加快推出落成的單位，增大私樓市場供應。

更為重要的是，去年底，香港已将《長遠房屋策略》下未來十年（即2019-2029年度）的公私營房屋新供應比例由60:40調整至70:30，在中長期内加大公營房屋的供應。不過林鄭也多次強調，房屋供應能否如期實現，仍然要取決于土地拓展情況。

1萬個過渡性房屋

香港地少，私人樓價高企，公屋成為基層及低收入家庭的安全網，但長達5.4年的平均輪候時間仍讓大部分人士可望不可即。加快興建公營房屋、善用現有房屋資源，或推出更多過渡性房屋，成為林鄭月娥解決香港短期住房問題的重要手段。

最新的《施政報告》指出，香港将在短期空置的政府土地和公共設施，以及私人發展商借出的土地上，大幅增加過渡性房屋項目，在未來三年合共提供1萬個單位，政府預留的建設費用為50億港元，此前這一數字是20億港元。

觀點地産新媒體現場了解到，去年林鄭月娥也曾提出，為了“解住房供應燃眉之急”，同意将整幢工廈進行改裝，用作過渡性房屋。在新的《施政報告》中，她提到已邀請了研究重建房委會旗下的工廠大廈為公營房屋，特别是增加出租公屋的供應。

除此以外，在上任後發布的首份《施政報告》中，林鄭月娥曾表示要重建置業階梯，提出“租者置其屋”（居屋）計劃，推出“港人首置上車盤”（首置），大量增加為公屋人士特設的“綠置居”，亦提議“白居二”計劃恒常化。

觀點地産新媒體了解到，去年年中，香港修改“租者置其屋”的定價政策，使居屋單位售價定于市民可負擔的水平，不再與市價挂鈎。新定價政策公布後，共約7400個資助出售房屋單位，包括約4500個居屋、約2500個綠置居和450個首置單位已按新定價政策售出。

據林鄭介紹，現時在39個“租者置其屋計劃”（租置計劃）屋邨中，約有42000個未售出單位，現時平均定價約為評估市值的二折，已建議房委會加快出售這些單位。

在去年已經出售2500個“綠置居”單位後，香港将繼續于2019年出售合共約8600個居屋和“綠置居”單位，預售更多正在興建的居屋和“綠置居”單位，預計2020年可高達約1.2萬個，同時在今年亦會繼續推出3000個“白居二”配額，並已建議房委會在2020年進一步增加配額。

在首置方面，在年初将馬頭圍道重建項目改為“首置”先導項目，並成功推出後，林鄭計劃，第二個“首置”先導項目，将透過于2020 年第一季出售安達臣道一幅私人住宅用地落實，用賣地條款規定發展商除興建私人住宅單位外，須興建約1000個“首置“單位。

在大量增加房屋供應外，新的《施政報告》中還通過放寬按揭貸款，以幫助首次置業人士早日成功置業。

《施政報告》顯示，首次置業人士（即申請時並未持有任何香港住宅物業）可申請最高九成按揭貸款的樓價上限将由現時400萬港元元提升至800萬港元，而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬港元提升至1000萬港元；後者可以包括自用樓換樓按揭。

這一同樣引來熱議，在當天下午三點的記者會就有疑問傳出：樓市可能有機會下行，如果用更高的按揭成數買更貴的樓，會否吸引了更多人入市，卻出現更多負資産？

林鄭月娥回應稱，這一措施主要是協助有即時置業自用需要的人士，九成按揭是适用于已落成的住宅物業，不認同計劃會令市民陷入财政危機。

事實上，在記者會舉行前，香港金管局就已發出聲明，同意認可修訂按揭保險計劃，並已向參與機構發出通告。

不過其表示，亦留意到樓市近期成交量減少，但樓價調整幅度輕微。金管局認為現時尚未有充分資料确認樓市已進入下行周期，現階段不适宜放寬宏觀審慎監管措施。

收回私人土地

盡管林鄭月娥表露了緩解房屋短缺問題的決心，但她仍強調：“要滿足市民對住房的殷切需求，就要持之以恒地增加可建屋的土地。”

衆所周知，香港可用于建設的土地極為稀缺，此前土地供應專責小組主席黃遠輝曾表示，香港長遠欠缺的土地甚至遠不止1200公頃。去年，林鄭月娥曾提出包括“明日大嶼願景”、發展新界棕地、土地共享先導計劃在内的增加土地措施。

其中以填海造地為主要手段的“明日大嶼”曾遭到大量質疑，最新一份《施政報告》雖然沒有再大幅描述這一計劃，但林鄭仍表示，“明日大嶼”是一個中長期增辟土地的重要措施。

林鄭還指出，香港将重新規劃屯門西的沿海發展，包括争取撥款為龍鼓灘涉及220公頃的近岸填海，以及屯門西沿海涉及約220公頃的地區進行合並研究，當中會考慮能否将包括内河碼頭的沿海地區作住宅發展。

填海之外，收回私人土地用作公營發展也是未來香港供地計劃的重要一環。林鄭表示，現時土地供應施政方針是由政府主導用地和基建的規劃，並為确立的公共用途收回所需的私人土地。具體而言，政府将收回三類私人土地作百分百公營房屋（包括公屋、綠置居、居屋）及“首置”和相關設施發展。

其中包括未納入新發展區或其他發展項目，大部分屬私人擁有的新界棕地，估計約450公頃；各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展，但因為各種原因仍未有發展計劃，而評估後認為适合作公營房屋發展的私人土地；以及位于市區並适合作高密度房屋發展的茶果嶺村、牛池灣村和竹園聯合村寮屋區的私人土地，合共土地面積七公頃。

除了上述的新增收地項目外，林鄭介紹，通過引用《收回土地條例》，目前已知會收回的私人土地約700公頃，預計其中400多公頃會在未來五年收回，遠多于過去五年收回的20公頃。

除了收回土地外，公私合營方式發展私人地皮的“土地共享先導計劃”也公布了拟議框架，預計于2020年年初起接受申請。

觀點地産新媒體了解到，“土地共享先導計劃”是一項既能增加公營土地，又能加快私人土地轉換的措施。

具體而言，土地擁有人可就部分尚未規劃和研究但已整合業權的私人土地進行申請，申請所涉及的新增樓面面積，将由政府與申請者“共享”，當中至少7成須用作興建以資助出售房屋為主的公營房屋。

在這一計劃中，土地擁有人為此要交出部分土地予政府發展該等房屋，而余下土地可保留作私營房屋發展。土地擁有人會負責興建整個房屋發展項目所需的基建和其他社區設施，相關建造費用會從地價中扣減。

林鄭月娥稱，土地擁有人要為私營房屋發展和商業配套繳付十足地價。先導計劃為期三年，可批核私人土地以150公頃為上限。

在最後，林鄭還對此前“個别地産發展商宣布無償提供土地或借出土地作房屋和其他公益用途”表示歡迎，並呼籲所有地産發展商為解決港人的住屋問題主動作出一點反饋。