解局丨中南建設關聯交易背後的中南中心

觀點地産網 近日，中南建設宣布以4.41億元向公司控股股東中南控股集團有限公司轉讓蘇州中南中心項目的蘇州中南中心投資建設有限公司100%股權。

在事件中，最有意思的點在于交易價格，高達4.41億元，而按照長期股權投資的賬面價值計算，中南建設預計本次交易将産生2.46億元的投資收益。

2.46億元的投資收益在交易對價中占比超過了50%，根據資産評估公司的闡述，該次評估對標的公司存貨采用假設開發法進行評估，對企業整體采用資産基礎法進行評估。

其中，最主要的資産是存貨，為蘇州中南中心超高層商業樓宇項目，該項目已取得國有土地使用權證，土地面積共計2.66萬平方米，用途為商業及住宅，商業用地土地使用權終止日期為2053年，住宅用地土地使用權終止日期為2083年。

這宗地由中南建設在2012年6月在公開市場競得，位于蘇州市工業園區蘇惠路北、星陽街東，土地出讓規劃用途為商務金融、批發零售、住宿餐飲、城鎮住宅。

艱難的中南中心進程

在項目規劃伊始，曾有市場消息傳出這個項目要建成729米，成為中國的第一高樓，那個時候還是2013年，最近才建成開放的中國第一高樓是上海中心大廈，其高度也“僅”為632米。

可想而知規劃建設難度之大，最終，中南建設決定打造一個500米的超高層綜合體，涵蓋各種業态，成為蘇州新地標。

故事的開始總是适逢其會，項目于2014年順利開始施工，采用鑽孔灌注樁施工工藝，並在一年後的4月份，完成了項目的所有樁基全部施工。

中南建設在憧憬着自己在蘇州的新中心時，由于政府城市整體規劃等原因，造成項目停滞，無法正常開工建設。

值得注意的是，在成立之初，由江蘇中南建設集團股份有限公司和中南城市建設投資有限公司出資設立，出資比例分别為90%和10%，也就是說中南建設承擔着全額的風險。

截止至2019年8月，蘇州中南中心項目仍然處于停工狀态，中南建設方面透露目前公司已向政府申報了新的規劃設計方案，尚在等待批復中。

如此長時間的停擺對于房地産這種依賴周轉和回款的行業來說是很不理想的狀态，尤其是對于在規模沖刺中的中南建設來說，對于報表不是那麼好看的今天，這類資産剝離是首當其沖的。

此前，中南建設為了業務發展需要，以公允價格3億元向中國華融資産管理股份有限公司上海自貿試驗區分公司轉讓了中南中心的30076.46萬元債權。

中南建設對觀點地産新媒體表示：“蘇州中南中心500米的超高層綜合體，不屬于常規房地産開發項目。項目開發周期長，資金占用大，目前政府規劃還未最終确定。”

有市場人士分析稱，超高層地標項目開發難度比較大，前期資金壓力、項目規劃、施工難度，建成後的招商、以及部分商業回款仍需要不少時間，賣給自己的控股股東，就可以将這個包袱甩掉。如果以後建的好，有利可逐的話，再重新注入上市平台即可。

為此，觀點地産新媒體向中南建設方面求證，其稱：“公司把蘇州中南中心轉讓給控股股東後，沒有再開發或管理蘇州中南中心的計劃。”

在剝離此類特殊地標大型綜合體後，項目名稱似乎並未改變，仍為中南中心。對于上市平台來說，更多的是報表上的損益，而地標所帶來的的廣告效應以及門面，上市公司同樣可以享受到。

中南建設重整主營業務

對于中南建設來說，甩掉了這個難啃的骨頭以後，重新聚焦主業住宅，大股東也可以借機溢價收購項目優化公司的報表，並為上市公司注入資金，這些錢對于目前手頭資金並不寬裕的上市公司是一陣及時雨，也是一劑強心針。

中南建設方面回應道，通過轉讓給控股股東，希望進一步聚焦主流開發業務，減少特殊項目不确定性對公司的影響，推進公司持續健康發展。

從昨日的公告中，中南建設為18家控股子公司新增合計164.25億元的擔保額度；在9月29日，中南建設為11家公司共計39.76億元提供擔保……增加擔保額度和提供擔保的公告並不少，公司的資金仍屬于比較吃緊的狀态，但同時也說明中南建設仍在全力拉動規模。

銷售方面，在1-9月，中南建設累計合同銷售金額約1299.5億元，比上年同期增長27%；累計銷售面積約1024.3萬平方米，比上年同期增長32%。

利潤方面，中南建設在前日發布了2019年前三季度業績預增公告，預計實現歸母淨利同比增長60%-80%，實現歸屬淨利潤達20.27-22.81億元。

在拉動銷售規模的3年後，中南建設逐漸迎來了自己的豐收期，前幾年的銷售額慢慢結轉為收入。據其半年報披露，中南建設合並報表範圍還有已經銷售還未結算的預收賬款1283.3億元，這一部分将逐步釋放為公司的利潤。

在規模高速增長的同時，中南建設的有息負債上漲到6月末為685.5億元，有息負債中短期借款和一年内到期的非流動負債僅167.6億元，占比僅為24%，但EBITDA利息保障倍數下降到了1以下，為0.86。

多年來，中南建設令市場關注的是資産負債率，90%以上的資産負債率處于資不抵債的危險區域，2019年6月末總負債率91.2%，比2018年末下降0.5個百分點；另一組數據或許能令市場安心不少，中南建設剔除預收賬款之後的負債率，2019年6月末為43.35%。

值得注意的是，中南建設上半年經營活動産生的現金流量淨額14.3億元。良好的現金流似乎預示着中南建設利用杠杆撬動規模的時期已經逐步結束，也支撐着中南建設持續擴大着自己的疆域。

數據顯示，2019年1-6月，中南建設新增項目27個，新進入濟南、廈門、揭陽等城市，新獲項目規劃建築面積合計約420萬平方米。

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