從地王到銷冠 單盤銷售過百億的廣州亞運城這十年

观点网

2019-10-16 23:45

  • 相關數據顯示,截至10月14日,亞運城成交3458套,總銷售面積達38.16萬㎡,收金102.34億元。

    觀點地産網 全國總價地王出身的“廣州亞運城”,從一登場便在聚光燈下備受矚目,十年來所經歷的大起大落,無一不被記錄在冊。

    10月15日,廣州利合房地産開發有限公司宣布,廣州亞運城單盤銷售破一百億(内含住宅、商鋪、車位),順勢成為廣州區域銷冠,提前兩個月迎來高光時刻。

    相關數據顯示,截至10月14日,亞運城成交3458套,總銷售面積達38.16萬㎡,收金102.34億元。

    中原地産黃韬對觀點地産新媒體表示,“目前亞運城已形成良好的居住氛圍,成熟的配套也在逐漸完善,加上亞運城在片區有一定的代表性,所以賣得比較快、比較好,就去年、今年的市場來看,這麼快過百億算是非常好的一個成績。”

    事實上,這並不是亞運城首次突破百億銷售。2018年全年,亞運城以106億的銷售金額,首次進入百億銷冠門列。

    十年磨砺

    在表面優異的成績背後,其實滿含心酸。

    公開資料顯示,2009年12月,富力、雅居樂、碧桂園聯合以255億總價競得亞運城項目,成為當年的“全國總價地王”。

    據利合房地産營銷副總經理鄭楓介紹,亞運城是廣州在售規模第一的稀缺超級大盤,總開發面積約500萬平米,其規模相當于4個北京奧運村、8個北京亞運村的大小。

    按照規劃功能分區示意圖,亞運城包括運動員村、技術官員村、媒體村、媒體中心、後勤服務區、體育館區及亞運公園七大部分,其中“三大村”包括92棟住宅樓,總貨量達8078套。

    而利合地産是為建設亞運城項目而于2010年2月5日成立,彼時該公司由富力、雅居樂、碧桂園聯合世茂和中信地産共同組建。

    2010年剛開盤之際,亞運城還是風光無兩,五大開發商聯合開發、廣州最大規模的項目兩大頭銜,創下5000人排隊搶2000套房的記錄,更在3個月内賣出3900套房,均價達到1.25萬元/平。

    但随後不久,國家出台鞏固樓市調控成果措施(國五條),收緊了貸款資格、提高了首付比例。

    樓市的調控、房地産行業整體遇冷的困境,導致此後幾年,亞運城的銷售一直略顯乏力,心酸史也由此開啟。

    中原地産黃韬分析道,“當時除了市場不好之外,亞運城還有很多交樓標準不清晰、樓盤質量差、住戶不滿等問題,導致銷售乏力。”

    就在2011年5月29日,收樓7天的廣州亞運城項目被爆稱發現多處質量問題。據稱,在驗房時候,亞運城業主發現,項目多處存在牆體裂縫、地闆滲水、陽台漏水、廚房門損壞等質量問題。

    自2011年至2014年,成交量不斷下行,甚至于2014年,因樓市回落等各種因素,廣州亞運城成交量跌破1000套,均價落至1.22萬元/平。

    而2015年,廣州亞運城雖然憑1364套成交獲得番禺銷冠,但銷售均價卻不為所動,“天譽”組團連續兩次加推,價格不升反降,項目兩次加推均價維持在1.05-1.2萬元/平之間。

    在當時,廣州亞運城的標簽是“不溫不火”。處于價格窪地,廣州南部剛需一族多有聚集但卻不夠火熱。

    時間拉到2016年,均價仍為1.3萬元/平,與2010年1.25萬元/平的價格相差無幾。

    停留于原地的房價讓廣州亞運城幾度陷于尴尬地步。低價雖然使得亞運城近年來都占領樓盤銷售榜單前三,但升值緩慢卻是暴露出的問題。

    也正是在這一年,富力宣布退出亞運城項目,後将持有的20%利合地産股權由世茂、碧桂園和雅居樂、中信平分。目前,世茂與碧桂園均持有該公司26.67%股權,雅居樂持有26.66%股權,中信則持有20%股權。

    富力退出時稱,因項目股東太多,合作帶來的權責難分。但據業内人士分析,富力退出該項目很大一部分原因是,該項目前期不僅不掙錢,而且還虧本。

    富力董事長李思廉早在2010年就公開算過廣州亞運城的成本賬,他稱,“如果按照我們拍賣這次是255億,政府給我們攤分到一期87萬平方米的成本加上我們從2009年開始付的地價的利息再加上前期銷售時策劃投入,成本已超過了1.18萬元/平。”

    摘得桂冠

    不過,在富力退出亞運城之後,項目卻有了轉機。世茂着手操盤,碧桂園則負責營銷,項目進入加速軌道。

    彼時,世茂派出世茂地産華南區總裁王國雄兼任項目總經理,其曾在世茂全國多個區域公司任職,是世茂集團的實幹派人物。而負責營銷的碧桂園派出曾在廣州中海、實地等公司負責營銷的年輕骨幹鄭楓,有着豐富的營銷經驗,執行力也是業内聞名。

    開發商除了給新團隊配置了優質和經驗豐富的高管,更是加大對亞運城的投入,打造巨型商業中心、未來重新規劃設計适應市場的産品等。

    世茂操盤後,第一個大動作就将是補足亞運城的商業配套。當中,亞運城廣場已于2017年開業,為亞運城闆塊帶來6萬方體量購物中心,填補亞運城闆塊商業空白。

    與此同時,銷售與均價也有所回升。2016年,亞運城售價實現從1.3萬元/平到2.5萬元/平的飛躍,同時賣出1864套。

    2017年,廣州亞運城成交2961套,成交面積32.94萬平,成交金額57.74億元;及至2018年,成交4054套,成交面積41.97萬平,成交金額106億元。

    中原地産黃韬表示,“亞運城項目的波動還是挺大的,其代表了市場的走勢,也代表了廣州亞運城當中一些産品的差異,組團不同自然價格也不同。”

    而之所以能在近幾年實現銷售飛躍,他認為,在碧桂園負責營銷之後,采取了比較高調的銷售模式,包括一些刺激政策、渠道推廣、海報計劃等都做得比較到位。

    黃韬進而解釋,“後期廣州亞運城變得更為市場化,以高端項目發展,又趕上十年樓價高速上漲的區間,市場的推動力量同樣是不可忽視的。”

    另一因素則是,亞運城目前均價還僅在2.8萬元/平左右,仍為價格窪地。這樣的價位,現在最多只能在南沙、增城、花都這些區域才有機會購房,作為番禺的剛需盤,亞運城深受青睐也不無道理。

    而在營銷上面,利合房地産營銷副總經理鄭楓回應觀點地産新媒體稱,廣州亞運城現在非常注重業主口碑,注重業主社區生活體驗。

    鄭楓表示,“我們營銷會和客服、物業一起參與社區文化活動的建設,以業主為核心成員成立業主俱樂部,協助數十個業主組織來開展社區文化活動,用這樣的服務來提升口碑,從而自然而然地帶動老帶新購房,通過老帶新介紹到訪購房的比例接近五成。”

    其火熱現象可以見于2019年5月11日,廣州亞運城全新組團"天韻"火熱開盤,采取微信選房的方式。數據顯示,當天一共推了超500套貨,在63秒内賣出超過9成,收金11億。

    撰文:許淑敏    

    審校:武瑾瑩



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    樓市