灣區後來者世茂 56億摘珠海口岸地塊與3000億可售貨值

觀點地産網 面朝大海，港珠澳大橋珠海口岸又迎來一位“新朋友”——世茂。

距離九月份銷售業績發布僅過去三天，世茂以大手筆約56億的地價買下地塊而引起市場關注，得以在華南版圖也畫上濃重的一抹色彩。

10月18日，世茂集團底價56.4億摘得港珠澳大橋珠海口岸地塊，成交樓面價5828元/平方米，這是世茂集團繼7年前開拓華南版圖後，首次進入廣東珠海，彰顯其在灣區布局發展的雄心。

然而此次珠海口岸項目除了高成本的開發外，世茂還将面臨來自其他房企的競争及珠海新中心橫琴一體化等區域發展的強勢分流。在這種雙重壓力之下，走好這步棋對世茂來說是新的挑戰。

56.4億底價成交

“這個項目（珠海口岸地塊）前期和政府談了很久，不是突然在這個節點才去拿下的，應該是從去年就開始溝通了。”接近世茂集團的人士在接受觀點地産新媒體采訪時說道。

據了解，此次世茂拿下的珠海口岸地塊是在修建港珠澳大橋時，人工填海形成的島嶼。港珠澳大橋自去年10月底通車以來，因連接香港和珠海的交通優勢和客流紅利，人工島的發展就一直備受關注。

世茂此次拿下編号為珠自然資儲2019-29的地塊，位于港珠澳大橋珠海口岸、聯檢大樓北側，占地面積達22.56萬平方米，容積率4.29，計容建築面積為96.77萬平方米。

合富研究院市場分析師曾勉認為，由于上述地塊體量較大，且土地用途以商務、旅館、商業等為主，需配套開發的設施較多，相應的開發資金成本也比較高，因此要求一家綜合實力超強的開發商才能勝任。

事實上，今年以來珠海推介土地的數量較少，因此外來房企不僅面臨高成本的地價，同時因土地資源有限，想要涌入珠海土地市場便難上加難。而此次出讓的地塊于九月中旬挂出後，還因競買要求居多，讓衆多房企望而卻步。

其中就包括地塊需引進洲際、皇冠假日、萬豪、喜來登等20家酒店品牌之一，旅館16萬平方米計容建築面積且須建設不少于2個酒店項目，而普通辦公功能不低于計容建築面積80000平方米的建築物需自持十年，不得抵押轉讓。

此外，地塊競得人須自竣工之日起三年内，累計引入20家以上境外企業（獨立核算的法人機構），且競買人還須承諾土地購置資金（包括土地競買保證金和土地出讓價款）為企業自有資金，不屬于開發貸、資本市場融資、資管計劃配資等，如若違反承諾将無償收回土地。

據觀點地産新媒體了解，在中期業績會現場，世茂CFO丘鈞山曾表示，世茂上半年銷售回款約813億元，同比增加47.8%，銷售回款率為81%，同時，集團手頭現金522.3億元，同比增加5.4%。

對于土地市場情況，曾勉認為，珠海在2016年頻出地王項目，但2017年限購後，珠海地價有所下降，今年上半年珠海土地市場相對較熱，某些區域刷新前期地王價格，可見珠海部分地區仍受到十分大的關注，給予較大的發展空間。

競争與3000億可售貨值

世茂拿地的消息一出，媒體紛紛在各自的標題上打出多個感歎号，以表示其震驚的程度。然而算下來，自2012年進入華南版圖後，世茂在此的發展已有7年歷史。

此次拿下地塊後，世茂稱拟以“超級商業+超級娛樂”為概念進行一體化規劃設計，通過構建商業、主題酒店、科技會展中心等業态，打造“商旅文新一極”的城市新客廳。

随着粵港澳灣區的紅利顯現，除了本地房企外，還有數量較大外來房企進駐灣區，競争激烈程度一點也不亞于北京和上海，世茂在灣區的發展仍然面臨重大挑戰。

據了解，目前已進駐珠海的房企包括萬科、保利、奧園等，而在拱北區域，布局的房企不乏格力、中鐵、仁恒等，同時還有萬悅悅、洲際等五星級酒店已在運營。

對于未來世茂在該項目上會遇到哪些風險和挑戰，曾勉向觀點地産新媒體解釋道，由于項目單獨位于人工島内，旅客多為過客，停留時間不會過長，且會面臨拱北舊改的綜合體以及未來珠海新中心橫琴一體化的強勢分流，如何吸引珠海常住訪客特意過來消費及置業是個值得注意的問題。

值得注意的是，在該人工島上，格力地産或許是世茂不容忽視的競争對手。于2013 年格力地産就成立了珠海分公司，确立海洋經濟闆塊。三年後，格力地産為海洋經濟項目融資 30 億。

這幾年的發展更是使格力地産形成了房地産、口岸經濟、海洋經濟、金融和現代服務等産業格局。目前，格力地産已參與海島開發、口岸、港口整治、遊艇碼頭、岸線修復等 30 多個項目。

盡管前進的路有不少競争，但市場對于世茂此次拿下的項目的态度仍屬樂觀。據世茂官微發布的信息表示，截止目前，世茂在粵港澳大灣區的可售貨值近3000億。

在灣區發展的這幾年，世茂的進度一直並不算太快。七年前，以亞運城、匯金中心打開華南市場後，于2013年世茂以24.33億元摘得深圳前海商辦地塊，拟打造300米高世茂前海中心。

除此之外，世茂還拿下深港國際中心項目、以18.73億競得坪山中心區商服用地，今年還與國際IP藍精靈、HELLOKITTY及萬豪、凱悅、洲際、希爾頓旗下諸多國際知名酒店管理公司均達成戰略合作關繫。

作為後起之秀，世茂近年來的發展也為大家所津津樂道，往後大灣區能否成為它的下一個利益增長點，還有待市場及時間的檢驗。