起伏蘇河灣 華僑城47億挂牌里的滬上離情

觀點地産網 華僑城在上海，起于蘇河灣。

2010年，70億的全國單價地王給市場帶來了無限遐想。不料，拿地後，項目進展卻並不順利，在市場和資金的雙重壓力下，項目進展一波三折。

但執拗的華僑城不願放棄這個項目。最終，引入兄弟公司華僑城亞洲，由其持股50.5%主導開發上海蘇河灣項目。

與平凡的業績相比，高調的價格是外界對蘇河灣項目的第一認知。2014年7月，蘇河灣最新獲批預售的95套住宅中最高單價達29.8萬元/平米。

轉機出現在2015年，受益于政策利好，蘇河灣抓住了市場改善窗口，實現快速去化。

2016年，華僑城與華潤聯手再以69.32億元獲取蘇河灣中央公園地塊。不過，或再次囿于政策，該項目仍遲遲沒有入市開盤的消息。

終于，華僑城還是選擇了出售。2019年10月22日，北京産權交易所披露，華僑城拟轉讓所持上海華合房地産開發有限公司50%股權，及上海華筵房地産開發有限公司50%股權，底價約為47億元，上述兩家公司正是蘇河灣中央公園地塊的項目公司。

如今的華僑城，不再執拗了。

47億轉讓蘇河灣項目

根據北京産權交易所披露的信息，華僑城拟轉讓旗下上海華筵房地産開發有限公司和上海華合房地産開發有限公司各50%的股權，轉讓底價合計約47.12億元。

其中，上海華筵50%股權的轉讓底價為24.84億元，上海華合50%股權的轉讓底價為22.28億元。兩家公司均為華僑城與華潤置地合資成立的公司，由雙方各占50%股權。

信息顯示，2019年1-9月，上海華筵淨虧損529.68萬元。截至9月30日，該公司的資産總額約為50.37億元，負債總額約為5.01億元，權益者總額約為45.36億元。

同期，上海華合淨虧損約326.29萬元。截至9月30日，該公司資産總額約為40.65億元，負債總額約為1.49億元，權益總額約為39.16億元。

值得注意的是，交易受讓方需在受讓上海華筵50%股權的同時，受讓上海華合50%股權。換言之，兩項目将以底價47億元被打包出售。

觀點地産新媒體了解到，上述兩家公司為華僑城上海蘇河灣的項目公司。2016年1月，華僑城與華潤置地聯合體以69億拿下蘇河灣中央公園地塊。該地塊為閘北區天目社區C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發地塊，總面積2.49公頃，地上建築面積18.23萬平米，為街巷、商住辦、商辦、商業用地。

彼時有消息稱，該地塊将會被打造成32萬平米的超大城市綜合體，預計項目将建有200米高的標志性辦公建築、至少163套住宅以及統一運營的各類商業等。

同年7月26日，華僑城與華潤置地共同設立兩家項目公司用以開發該地塊，也就是此次華僑城捆綁轉讓的兩家公司。

其中，上海華合負責天目社區C070102單元33-02街坊地塊商住辦項目；而上海華筵負責開發蘇河灣項目44-01，46-01，46-02地塊。

其實，從2018年開始，華僑城就已經多次出售資産。據觀點地産新媒體不完全統計，從今年6月至今，華僑城已累計出售12家子公司股權。

與此同時，華僑城卻活躍于土地市場和文旅項目簽約。今年6月至今，華僑城在土地市場斥資超過200億元，購置位于廣州、東莞、武漢等一二線城市土地。

華僑城相關人士回應，股權轉讓事項是公司圍繞加快周轉的具體舉措，是正常經營行為，有利于華僑城進一步聚焦主業，保證企業有更多的精力和資源集中到文旅産品的開發建設中，不斷提升文旅核心競争力，通過資源優化配置，為消費者開發與建設更優質的文旅項目。

一位業内人士贊同華僑城“換倉”的思路。在他看來，挂牌出售蘇河灣這種去化比較慢的項目，換取資金拿一些周轉快的項目，是一種項目選擇加杠杆的行為。

觀點地産新媒體了解到，同日，華僑城在武漢斥資66.4億元獲取了一宗商住地，樓面地價12206元/平米，溢價率21.88%。

華僑城滬上離情

上海之所以被譽為“魔都”，或許在于無數的人來來往往，都帶着一頭紮進去的勇氣和果敢。

華僑城在上海的高光時刻，都與蘇河灣有關。

2010年，經過百輪競價，華僑城最終以70.2億元奪得上海閘北區蘇州河北岸東塊1街坊蘇河灣地塊，溢價率49%，樓闆價高達5.28萬元/平米，成為當時的單價地王。

半年後，華僑城再以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊。短期内斥資在蘇河灣擴儲，華僑城順理成章成了蘇河灣的最大“地主”。

但跟“地王”有關的故事，往往不會太美好。

彼時，業内就覺得這塊地王的入市前景並不樂觀。有分析指，就當時周邊僅3、4萬左右的樓價來看，5.28萬元/平米的土地成本，會給未來的定價帶來極大的壓力。

果不其然，伴随着市場的惡化和資金壓力，項目推進一波三折。蘇河灣項目深陷價格和銷量的困境，入市價格低于市場預期，去化亦較緩慢。

直到2015年，受政策利好，蘇河灣的銷售才迎來“豔陽天”。

或許，也是這短暫的晴天，給了華僑城再次拿地的信心。于2016年，華僑城與華潤聯合體以69億奪下了蘇河灣中央公園地塊。

盡管成交價接近底價，但地價仍較高。而且，從2016年之後，上海樓市再進入調控期。

華僑城2019半年報中顯示，上海華合項目已于2018年開工，預計下批竣工時間為2020年，預計總投資為45.24億元。但目前，該項目仍遲遲沒有入市開盤的消息。

“能一口氣全部賣掉也好，這個項目拖了不少時間。調控的壓力下，也别指望後面的價格能賣多高，不如早點走，換别的項目做。”

上海中原分析師盧文曦指出，蘇河灣不是傳統的豪宅區，偏高的價格是有壓力的。或許真的像他說的那樣，出售蘇河灣項目可能是一種比較明智的選擇。