混改第一步 保利接盤雲南城投明星項目與文旅可能性

觀點地産網 一則轟動的人事任命才剛過去七天，另一則項目轉讓消息的出現，又推動雲南城投、保利集團的混改駛入了快車道。

10月21日，雲南城投置業股份有限公司公告稱，其就下屬公司部分股權及債權轉讓事宜，與保利發展全資公司廣州金地房地産開發有限公司、公司控股股東雲南城投集團簽署《合作框架協議》，公司與廣州金地拟就公司下屬公司部分項目展開合作，有效期為自簽署之日起6個月，同時廣州金地向公司支付共計22億元作為交易誠意金。

此次所涉及的出讓項目包括雲南昆明、西雙版納以及廣東東莞共四個項目，其中兩個項目是以文旅或康養概念打造的大型綜合體項目。

而接盤的主體廣州金地則是由保利發展全資持股100%。即是說，作為保利集團下重要的上市地産平台，“先頭兵”保利發展在這次混改中已邁出整合的第一步。

早在此前，就有消息指出，新獲任為省城投集團黨委書記、董事長的衛飚，已帶領保利集團本部、保利發展、保利資本相關負責人組成的盡調工作組進駐雲南城投集團，不排除未來保利發展會與雲南城投在業務上的交集。

讓人好奇的是，為什麼是這四個資産包先被保利看上了？

雲南城投的轉讓

公告披露，雲南城投置業拟将其持有的昆明欣江合達城市建設有限公司60%股權及對應債權、昆明市官渡區城中村改造置業有限公司90%股權及對應債權、西雙版納雲城置業有限公司90%股權及對應債權、昆明市官渡區城中村改造置業有限公司90%股權及對應債權、東莞雲投置業有限公司90%股權及對應債權，以協議轉讓或公開轉讓的方式轉讓給廣州金地。

其中，欣江合達由雲南城投置業公司出資8400萬元，持股70%。今年1月，欣江合達競得位于昆明市晉甯區晉城鎮新街片區21宗土地，共計1331.28畝，土地用途為住宅/商住/醫療/教育，總計容面積192.26萬平米。

據了解，這些地塊正是用于開發“夢雲南·蔚藍山海”項目。該項目此前備案名為“古滇綠色康養健康城”，位于雲南昆明滇池東岸古滇版塊，将打造成一個融生态環境展示、文化藝術創意、養老養生示範等為一體的旅遊文化城市綜合體。

目前，項目正在進行售樓部及其中179.2畝住宅地塊的開發建設工作；在今年9月，雲南城投還舉行了蔚藍山海新品發布會。

官渡城改公司則由雲南城投持股100%，持有“關坡二期項目”，歸屬關坡片區城中村改造項目，該項目是官渡區首個與雲南城投集團合作的城中村及舊城改造項目，現已建設有一期商業闆塊融城金階與二期住宅闆塊融城春曉。

該項目公司現時仍有2019年通過招拍挂方式取得位于昆明市官渡區關上街道辦事處J2008-058-C、D2、E、H1、H2、G地塊，土地面積150.17畝，用地性質為商業、住宅及服務設施用地，目前該部分土地尚未動工建設，拟繼續打造融城春曉項目。

東莞雲投置業同樣由雲南城投置業100%出資控股，對應的是東莞華陽花園項目。該項目地塊是雲南城投于去年9月競得的麻涌華陽湖巨無霸商住用地，總價8.9億元，占地8.8萬平方米，目前項目已于 2019年4月開工。

而另一個位于西雙版納的項目，則來頭不小。版納置業成立于2011年6月，由雲南城投置業持股95.24%，旗下持有的是明星項目“雨林瀾山”。

雨林瀾山項目對于雲南城投的意義非同一般，這不僅是雲南城投進軍版納的首個項目，也是其開發的首個“夢雲南”繫列文旅大盤項目。該項目背靠山地森林，地理位置優越，由雲南城投于2011年取得土地，共845畝。

目前，一期、二期别墅及三期在銷售階段，二期商業部分仍在建設中。不過，雨林瀾山開發八年以來還有近一半土地未開發，剩余未開發土地約454.59畝，地上計容可售建築面積為68.85萬平方米。

也即是說，此次雲南城投拟轉讓予保利發展的包括昆明的蔚藍山海、關坡二期融城春曉、東莞的華陽花園以及西雙版納的雨林瀾山共四個項目。若轉讓成功後，雲南城投在四個項目上的持股權僅剩10%、10%、10%以及5.24%，不再擁有項目的控制權。

對于為何挑選這四個項目予保利，雲南城投置業董秘李映紅對觀點地産新媒體表示，這是此前雙方互相考察項目産生的結果，項目本身並沒有問題，只是基于雙方合作目的進行轉讓。

雖有雙方混改、合作在先，不過，雲南城投手握優質項目卻不得不出讓，根本原因或許還是在于目前的運營、财務狀況。

就上市平台雲南城投置業而言，半年報顯示，2019年上半年，雲南城投實現營業收入18.85億元，同比下跌51.85%，歸屬于股東虧損額7.85億元，虧損額擴大325%。截至6月末，公司存貨余額517億元，同比增幅9.13%，這也正是這家宣稱處于轉型期的公司所遭遇的陣痛。

“這些雲南項目都非常優質，地理位置十分好，不過雲南城投現在最主要的就是盡快變現，回現金流。”雲南業内人士康兵說道。

同時，康兵認為現在轉讓的這些項目有些還處于土地開發、報規階段，離銷售期還比較遠。“優質的、可以銷售的、能回現金流銷售的還都在雲南城投手里，像山海灣8号、融城昆明湖，同時手里還有大量優質的土地資源。”

據悉，截至2019年上半年，雲南城投已取得不動産證的土地儲備為約6882畝。

保利與文旅

一頭是重組中的雲南城投，另一頭則是交出22億元交易誠意金的保利發展。

雖然此次混改的參與者為雲南城投與保利集團，且混改方案尚未披露，但早有觀點認為，保利發展作為集團上市地産平台，或有機會嫁接或參與開發雲南城投所擁有的文旅土儲資源。

事情並非沒有苗頭。此前8月6日消息，衛飚已帶領保利集團本部、保利發展、保利資本相關負責人組成的盡調工作組進駐雲南城投集團。

出現在其中的保利發展無疑是焦點。但讓人好奇的是，一家年銷售破四千億的房企與滇繫文旅地産大佬，這兩者之間的匹配性與可能性在哪？

從區域布局上而言，不管是廣東東莞還是雲南昆明、西雙版納，都不算是保利深耕的地方。尤其是雲南，截至上半年，保利在雲南僅有5個昆明的在建項目，且在雲南的土儲占比不到2%。将近2000畝的土地，對于保利來說确實是個有效補充。

從業務類型上看，相比于其他紛紛轉型文旅地産的房企，在人們的印象里，保利似乎並不是一家與“文旅”搭邊的房企。

不過，今年8月的一則消息或許可以窺出些信号。

8月12日，保利發展發布公告稱，董事會全票通過議案，同意公司與全資子公司保利（橫琴）創新産業投資管理有限公司按照51%:49%的股權比例，共同設立保利旅遊産業發展有限公司，注冊資本1億元。

查閱工商信息獲悉，該公司早在今年5月份設立，現公司全稱應為“保利（廣州）旅遊産業有限公司”，法定代表人是劉智慧，曾任保利浙南房地産開發有限公司總經理、保利華南實業有限公司助理總經理。

而半年報顯示，于今年上半年，保利發展還設立了另外一間相關文旅公司——湖北保利文旅發展有限公司，成立日期為2019年1月11日，注冊資本為1億元。

據不完全統計，截止目前，保利發展旗下涉文旅的公司數量至少有6家。除了新成立的保利（廣州）旅遊和湖北保利文旅，還包括保利(重慶)文化旅遊産業發展管理有限公司、保利（海南）旅遊發展有限公司、林芝保利旅遊發展有限公司、石象湖旅遊發展有限公司。此外，還有一些涉及康養、高爾夫概念的子公司。

在2018年的年報中，保利發展還表示，在“一主兩翼”的戰略布局下，除加快發展物業、代理、建築、商業等四個核心闆塊，同時重點培養會展、文旅、康養、教育、公寓潛力闆塊。

“文旅”這兩個字，似乎被保利提上了日程。

在此次出售的項目中，尤其是昆明蔚藍山海以及西雙版納雨林瀾山項目，都是保利不可多得的優質文旅、康養土儲資源。

另于今年6月份，雲南城投回復上交所問詢時披露，其已相繼儲備了總計約3600畝康養及旅遊地産用地。

“城投找到資金，保利找到資源。”康兵如此形容雙方的合作。更值得想象的是，這僅是混改征途上的開始，後續混改真正落地時，保利發展又會從其中獲益多少呢？這又會不會是保利實現念念不忘的前三夢的另一軌道呢？