原報道 | 北萬長租花期

觀點地産網 “北漂六年，我搬了八次家，幾乎沒有遇到過實惠又穩妥的房子”，在北京打拼的楊依（化名），預約了下周到高立莊看房。

從無序、混亂的私人出租房，到長租公寓等機構的興起，北京的出租房市場似乎有了更多的選擇，但高昂的租金依舊受到人們的诟病。

如今，北京的住房租賃市場又傳來了新的動态。

近日，有媒體消息稱，位于北京西南三環邊上的成壽寺、豐台科技園旁的高立莊等最早一批開建的集體土地租賃房啟動預租，預計明年将正式入住。

2017年，北京政府明确集體租賃房可依法出租。随後，2018年首批集體土地租賃房項目簽約、開工建設。到如今，首批項目即将竣工、啟動預租，有關集體土地租賃房的一點零星動态，都能引發大量的話題。

消息顯示，落地的兩個集體租賃房項目，在定價方面參考了周邊小區價格，並低于同品質一居室房租。實際上，對租客而言，最重要的是房屋的品質和租金，能以相對較低的價格獲取同樣品質的房屋，無疑具有很大的吸引力。

但另一方面，北京萬科作為成壽寺、高立莊項目的建設方和運營方，面對首次操盤的集體租賃房項目，企業該如何運作、賬本如何計算成為投資者關注的話題。

換言之，這種通過集體土地建設租賃住房的模式，能否成為萬科泊寓進行規模擴張與提質增效的又一模式，仍待檢驗。

長租花期

打開萬科泊寓的官方網站，“泊寓-高立莊社區店”已成為北京地區推薦門店的首選。

“200元預租、押一付三、2100元/月起”，點開門店的詳情頁，上面顯示，2019年預租可享9折優惠，同時，預租客戶還享受優先選房、暢遊項目展廳等優惠。

早在幾天之前，就有媒體消息顯示，萬科位于北京豐台區成壽寺、高立莊等最早一批開建的集體土地租賃房啟動預租，預計明年将正式入住。

随後，觀點地産新媒體致電北京萬科相關負責人，該人士表示：“這兩個項目的狀态都是到年底竣工，到明年二季度可以入住，現在高立莊項目的城市展廳已經開放了，進入預租狀态，成壽寺項目馬上也要啟動預租了”。

實際上，北京自2017年就提出要利用集體土地建設租賃用房，彼時，北京市規劃委和市住建委聯合發布相關文件，明确表示，集體租賃住房是農民集體持有的租賃産業（租賃物業），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。

而萬科則成為了北京集體土地租賃房“第一個吃螃蟹的人”。

2018年初，北京市公示首批集體經營性建設用地使用權用于建設租賃住房項目，萬科則出資入股了其中一幅地塊項目。同年3月，北京市發改委批復核準豐台區南苑鄉成壽寺村集體租賃住房項目。

時間走到8月末，北京市第一個集體土地租賃項目正式開工，該項目正是由北萬與成壽寺村辦企業金城源投資管理公司合作開發的成壽寺泊寓項目，随後高立莊泊寓亦開工建設。

如今，十四個月過去，該項目正式進入預租階段。

資料顯示，成壽寺項目的建築面積約為4.6萬平方米，預計可提供965套房源；而高立莊項目則由北萬與豐台科技園管委會合作開發，建築控制規模為地上13.5萬平方米，項目共建設3棟樓，預計可提供3100多間房源。

萬科泊寓高立莊社區店的相關工作人員表示，目前，高立莊項目預租的情況，比較多是企業的客戶（預租），需求的間數比較多，散戶預租的情況相對比較少。

“成壽寺、高立莊都處在北京南三環和四環之間，周邊的地鐵和配套設施都比較發達，相對來說，位置條件比較好”，财經分析人士郭毅表示，面對普通的年輕白領，上述集體土地租賃項目在地段和配套條件上有較大的吸引力。

或許，如同果樹在結果之前，都會開出漂亮的花朵一般，對北京萬科而言，成壽寺、高立莊項目啟動預租，亦是其培育已久的集體租賃房項目的“開花期”。

賬本計算

“對萬科來說，這也是一種嘗試，能不能掙錢還不好說。”

提及萬科長租的新玩法，中原地産首席分析師張大偉直言到，當下長租公寓市場普遍存在空置率高、回報率低的問題，萬科這種新模式能否打破僵局，實現盈利，還不能早早下定論。

據萬科泊寓官方網站顯示，高立莊項目首批開間700多套，開放Mini、Standard兩種戶型，其中，Mini為小開間，約18平方米，租金為2400元/月；而Standard為大開間，約23平方米，租金為3000元/月。

對此，萬科泊寓高立莊社區店的相關工作人員表示，高立莊項目會在明年4月30日之後開放，現在預租可以享受表單價的九折。

熟悉萬科泊寓的相關人士則介紹稱，此次推出的集體土地租賃房項目，在定價方面參考了周邊小區的價格，並低于同品質一居室的房租。具體而言，豐台高立莊租賃住房項目的開間産品定價為3000-5000元/月，約為周邊同品質一居室租金的70-80%。

“因為成壽寺項目還沒有正式對外預租，所以價格還沒出來。”

據觀點地産新媒體綜合多個中介平台獲悉，目前，在豐台科技園開間的租賃價格約為3000-5500元/月，其中，高立莊周邊的戶型類似的産品中，禦景春天租金約為4500元/月，中海禦鑫閣的租金約為4700元/月，由此看來，高立莊項目的租賃價格與周邊項目價格相差並不大。

“我們一定要強調是同品質的，如果是同品質的房源，我們肯定是比别人便宜的”，上述人士補充道，同品質意味着租賃的房屋也是差不多的新樓，整個建設標準、裝修標準、提供的電器標準、服務標準、園區社區配套標準都應該是差不多的。

該人士補充道，目前新建的集體用地租賃住房項目周邊，大多是傳統的農民房，也稱作闆房，品質較低，使用效率也不高。“如果以絕對價格來講，假設一個三四十平米的開間，别人可能就租一兩千塊錢，我們這個租三千塊錢，那别人就會說你沒有比别人便宜呀，但是這個品質是完全不一樣的。”

實際上，與市場上的招拍挂、收並購等方式不同，利用集體土地建設租賃用房最大的優勢就是開發單位能夠節省土地獲取的成本，但集體土地的産權歸集體所有，企業獲得的僅僅是土地的經營權和使用權，因此，企業往往不需要繳納高昂的土地出讓金。

“原來，企業交了土地出讓金，就是把土地買下來了，這塊地就屬于企業開發，這個成本就高了，但現在，企業並沒有交土地出讓金，那相應的代價就是，他也沒有這塊地的産權”，張大偉解釋稱。

“集體土地的獲取成本要低于招拍挂等方式，這就使得長租公寓能夠獲得一個比較正常的投資回報”，熟悉萬科泊寓的相關人士表示。

據悉，一般長租公寓的運營模式，通常是以收購或長期租賃的方式獲得物業的使用權，並将其裝修改造成為整棟公寓的方式出租，一般的承租期為5-10年，但這種模式涉及長期租賃的租金成本、裝修成本、運營成本，變現周期大約需要5-8年的時間，投入大、盈利慢、利潤薄成為長租公寓的運營商當下面臨的最大難題。

但集體土地租賃房項目，一方面，不涉及土地的出讓金，另一方面，項目的簽約周期比較長。例如，此次啟動預租的成壽寺及高立莊項目，均獲得了50年的經營權，雖然項目需要投入大量的開發建設、建安、裝修及運營成本，但項目可運營周期長，即使需要十年乃至二十年的時間回本，後續依舊能夠獲得持續不斷的經營收入。

“集體土地的周期起碼有五十年，有些使用權還可以繼續延長，因此，這些成本攤薄到這麼多年里面，其實就很低了，可以忽略不計了”，張大偉表示。

盡管如此，張大偉也提到，對萬科而言，集體土地租賃項目目前仍處于試驗階段，項目到底能不能掙錢，現在還沒有定論，因為回本與盈利的前提是公寓能夠及時出租，有效利用，畢竟，預租不等于成功出租。

加之，近兩年，長租公寓的運營商鉚足了勁擴大規模，但公寓的獲客能力不佳，房間空置率日益升高成為當下行業的弊病，因此，萬科集體土地租賃房項目能否降低公寓的空置率，提升盈利效益，依舊不得而知。

泊寓新玩法

把時間撥回2008年，那一年，萬科以廉租房——廣州萬匯樓為開端試水長租公寓，但發展多年，依舊不溫不火。随後，2014年底，該集團成立了“萬科驿”團隊，並在2015年初接手萬匯樓項目，這也是後來萬科泊寓的雛形。

經過一段時間的發展，2016年5月，萬科正式推出了長租公寓的統一品牌“泊寓”，由此，泊寓成為萬科旗下的住房租賃專業平台。

據觀點地産新媒體獲悉，截至2019年上半年，萬科的租賃住宅業務覆蓋全國35個主要城市，累計開業8.2萬間，其中74%位于北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個核心城市，成熟期項目（開業半年及以上）的平均出租率為91%。

僅僅在北京這座古老的城市，正式開業運營的萬科泊寓就有11家，總房間數2132間，共計6.6萬平方米。

“對于萬科自身來說，通過集體土地發展長租公寓，一方面，他能夠以更低的成本實現他在長租公寓市場的規模化擴張；另一方面，他此前積累的資源都可以充分的運用到長租公寓的開發、運營和服務當中去”，郭毅提到。

據悉，截至發稿，萬科在北京已經獲取了6個集體土地建設租賃住房的項目，總建築面積達到75萬平方米，能夠提供約2.15萬間租賃住房，投資總額達到90億元。

其中，成壽寺、高立莊項目即将進入收成階段，而草橋、瀛海、大興舊宮、台湖四個項目也基本上都會在今年正式開工，並于2021年-2022年陸續上市開業，在未來三年，萬科每年計劃新增約7000間新增租賃住房項目開業。

但實際上，在規模擴張的路上，萬科還進行了多番的探索，“泊寓時代”以後，萬科還通過萬村計劃、全自持項目等等，不斷在這一領域進行嘗試。

據悉，目前，萬科泊寓比較普遍的發展模式是通過收購與長期承租的“重輕結合”模式。

重資産方面，萬科則采用“收樓”的方式進行，即通過收購獲得物業的産權或者長期使用權，並在改造之後出租運營，這種模式的需要十幾年的時間才能實現盈利；而輕資産的模式，則是通過長租的方式，通過向業主長期承租項目，再進行改造出租，一般而言，萬科的物業承租期在10-15年之間，預計五年實現盈利。

而2017年，萬科首次提出“萬村計劃”，即通過統租的模式，與城中村的股份公司、每一棟樓的業主洽談，並承租物業，進行改造後出租。彼時，就有分析人士指出，這種模式的成本比市場價要高出10%左右，但回報率大概只有1%-2%，改造成本會進一步增加萬村計劃的推進難度。

去年11月，萬村計劃被曝出在深圳全面停止簽約新房源，而後，坊間再有消息稱，萬村計劃主動違約，已放棄部分已簽約的房源。

或許對萬村計劃相比，利用集體土地建設租賃房項目要容易的多，畢竟，後者是政府在推動，村集體在協助，而萬村計劃必須由企業獨挑大梁，與村集體、每一棟樓的業務進行多方的協商與洽談。

在集團進行多方面嘗試與探索的時候，北京萬科也不斷結合地區的經濟、政策試水新的玩法。

2016年末，萬科在北京海澱區接連拿下兩宗全自持地塊，随後，地塊因為引入小米、“以租代售”等原因，成為輿論熱炒的焦點。

今年五月，上述項目建立成為北京首個全自持租賃項目——萬科翡翠書院，並于啟動租賃。但租賃階段，翡翠書院項目又因“十年租金180萬起”的“天價租金”賺足了眼球。

但無論是翡翠書院這類全自持租賃的項目，還是集體土地租賃房，其運營的模式都與萬科泊寓的重資産模式類似，即通過獲取項目的長期使用權，從而進行開發、裝修與運營。但不同的是，全自持租賃項目需要支付土地出讓金，萬科擁有該項目的土地産權，而集體土地項目則不涉及出讓金這一部分。

但被問及這種模式能否成為萬科泊寓未來規模擴張的重點模式時，各方人士均給出了否定的答案。

熟悉萬科泊寓的相關人士則認為，集體土地目前還不是一個全國性的政策，他只是北京提出的一個土地政策方案。

張大偉對上述觀點也表示贊同：“集體土地租賃房不可能成為大規模發展的一種模式，最多只是一線城市，因為租賃市場本身就一線城市和小部分的二線城市有，所以他的量很小”。