南都物業之後 新大正物業成為第二只A股上市物業股

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2019-10-28 22:29

  • 第三方物管公司沒有房企提供物業支持,規模普遍較小,但沒有房企關聯關繫,容易在A股完成上市。

    觀點地産網 繼南都物業上市之後,A股将迎來第二只上市物業股。

    10月25日,證監會發布公告稱,按法定程序核準了重慶新大正物業集團股份有限公司的首發申請。

    觀點地産新媒體了解到,新大正物業是于1998年在重慶成立的物業管理公司,股份公司則成立于2016年8月,主營業務包括公共、學校、園區、商業、住宅等物業管理服務。

    新大正物業招股書顯示,其首次公開發行最多約1791.1萬股,發行後總股本約7164.3萬股,發行價格為26.76元/股,計劃募集資金為4.99億元,市盈率22.99,申購時間為11月20日。

    關于募集資金的用途,新大正物業方面表示,預計募集資金4.99億元将用于企業信息化建設、物業業務拓展、市政環衛業務拓展、停車場改造及投資建設、償還銀行貸款等。

    相比一年多前南都物業的招股書,兩者的市盈率僅相差0.01,新大正物業每股發行價則超出前者逾10元。同時,“後來者”新大正物業在披露的招股書中,無論是在管面積規模,還是産品結構,都與目前“唯一的對手”南都物業進行了一番對比。

    今年上半年,南都物業通過與杭州之江城投成立合營公司、收購金楓物業等方式,不斷擴大自身的在管面積。截止今年6月末,其累計總簽約面積6001.59萬平方米,同比增長了1006.62萬平方米,累計總簽約項目466個。

    以目前的在管面積來看,新大正物業上市後或将超過“前者”,成為A股在管規模最大的物業股。招股書顯示,截止今年6月末,新大正物業累計簽約面積為6771.31萬平方米,累計總簽約項目323個。同時,2016年至2018年累計簽約總面積分别為5137.68萬平方米、6009.93萬平方米、6272.43萬平方米。

    經營狀況方面,2019年1至9月,新大正物業營收預計為7.5至7.6億元,同比增加9918.5萬元至1.092億元,增幅為15.24%至16.78%;淨利潤預計為7500萬元至8000萬元,同比增加1310.86萬元至1810.86萬元,增幅為21.18%至29.26%。

    雖然營收處于增長的趨勢,但新大正物業的毛利率整體卻呈現下降的狀态。招股書顯示,2016年度至2019年上半年,其主營業務毛利率分别為23.17%、21.38%、21.22%、21.3%。

    關于營收情況,新大正物業解釋,與競品相比,由于東西部經濟發展水平差異,物業價格水平有一定的差距;同時,公司從事較多公共、學校、園區等專項物業項目,所以溢價處于劣勢。

    從招股書披露的在管項目、收入情況來看,新大正物業主要貢獻集中在重慶地區。2016年至今年6月,其計費面積中重慶地區占比分别為65.22%、62.43%、65.21%、61.1%;主營業務收入方面,重慶地區比例分别為87.77%、85.09%、82.52%、78.73%。

    事實上,在新大正物業上市前,今年以來,藍光嘉寶服務、鑫苑物業服務、正商集團旗下的興業物聯等房企物管公司先後完成了“敲鐘”,後續将赴港敲鐘的還包括保利物業、時代中國、建業地産等。

    與房企下屬物業服務平台上市不同的是,作為體量相對較小的獨立第三方物管公司,包括新大正物業、南都物業,以及正在排隊上市的特發服務和開元物業,都選擇了A股上市。

    對此,一位業内人士對觀點地産新媒體表示,第三方物管公司沒有房企提供物業支持,規模普遍較小,但沒有房企關聯關繫,容易在A股完成上市。因關聯交易、公司架構等問題,房企物業平台一般會選擇港交所上市。

    該業内人士繼續說道,物業服務競争的是在管面積規模,大多數房企物業可以憑借自身的影響力,在市場中對第三方物業公司進行收並購,不斷擴大自身在管規模。第三方物管公司選擇A股上市的優勢則在于估值高和流動性強。

    近幾年來,無論是房企分拆物管平台上市,還是獨立第三方“只身”逐夢,都折射出物業股是目前資本市場關注的焦點之一,兩者的資本化路徑可以說“殊途同歸”。

    但對于新大正物業來說,上市或許只是入局物管市場紅海的第一步,在未來激烈的競争中,新大正物業要走的路還很長。

    撰文:利晉    

    審校:劉滿桃



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