深圳最大舊改白石洲注入 綠景中國謀劃鵬城舊改新局

觀點地産網 作為深圳的最大舊改項目，白石洲城市更新項目的一舉一動都備受關注。

在白石洲舊改中耗費了近7年努力的黃康境，終于在今天迎來了“豐收”的日子。與以往一樣，上市公司綠景中國将直接收購控股股東黃康境的私人公司，從而達到入股白石洲城市更新項目的目的。

綠景中國子公司Greater Bay Area Intelligent City Limited作為認購人與目標公司Affluent Bright Investments Limited 溢明投資有限公司、黃康境訂立認購協議。據此，認購人同意按照認購協議的條款及條件認購而目標公司同意發行認購股份，認購股份的代價為1萬美元。

在交易前，目標公司由黃康境全資擁有。于完成後，目標公司将分别由認購人及黃康境擁有99.99%及0.01%權益，並将成為上市公司的非全資附屬公司。

目標公司間接持有一家香港控股公司25%的股權，該香港公司及其附屬公司主營業務為房地産開發及其他投資活動，當中包括對“沙河五村城市更新單元”項目（“白石洲城市更新項目”）的投資與開發。

白石洲舊改14年

白石洲城市更新項目位于南山區沙河街道沙河五村片區，東臨華夏街，南臨深南大道，西臨沙河街，北臨香山西街。更新單元用地面積48.01萬平方米，拆除用地面積45.95萬平方米，開發建設用地面積30.38萬平方米，計容積率建築面積為347.96萬平方米。

其中，住宅125萬平方米（含保障性住房5萬平方米），商業、辦公及旅館業建築104.5萬平方米，商務公寓112萬平方米，公共配套設施6.46萬平方米。社區體育活動場地用地1.8萬平方米。

另外，項目中還包括了地下商業建築面積10.06萬平方米。規劃顯示，項目最終将被打造成31棟49-65層住宅，21棟公寓及4棟寫字樓。

在年初的業績會上，綠景中國管理層就少有地披露了關于項目的信息，其稱該項目已完成關鍵性節點，集體物業補償協議簽訂工作完成；更新改造範圍全部物業面積查丈工作100%完成；拆賠比例標準獲得股份公司通過；2018年12月28日，項目專項規劃獲得正式批復；私人物業确權率接近約80%。

據悉，白石洲城市更新項目已進入私人物業拆賠簽約階段，目前進度良好。這似乎也預示着白石洲舊改的前期準備工作即将走到尾聲，邁入常規的開發與銷售階段。

這一刻，距離白石洲初次提出舊改已經過去了14年。

2005年消息就稱白石洲是深圳最大的城中村之一，身處南山區的它自然引起了政府推動城市更新的想法，市政府和區政府同時開展白石洲舊村改造的研究工作。

和其他舊改相似的是，白石洲傳出消息後便猶如石沉大海，在市場上失去了聲音。在2010年首批啟動的21個城市更新項目中，同樣沒有白石洲項目的身影。有趣的是綠景中國拿下了21個中的兩個，初現舊改峥嵘。

直到2012年8月，沙河五村城市更新領導小組的成立，才将白石洲舊改進程加快，有市場消息稱，綠景中國就是在這一年正式開始介入。

終于，白石洲項目在2014年被正式列入深圳城市更新名單中，在那兩年後，白石洲舊改項目的正式名稱變更為“沙河五村城市更新單元”，但人們似乎還是喜歡它原有的舊名字“白石洲”。

綠景中國舊改之門

據統計，綠景中國超過90%土地都通過介入城市更新的模式獲取，很少通過招拍挂公開市場拿地，這也導致了公司過往的銷售業績較為不穩定，容易受到舊改周期影響。

數據顯示，綠景中國最近3年的合約銷售目標分别為2017年45億元、2018年100億元、2019年50億元。

橫向對比其余房企都是高速前進乃至超速，對于市場稍微看空的房企也是勻速前進。

不過，舊改是綠景中國的最大優勢，相比招拍挂拿地，綠景中國舊改模式最大的優勢是盈利性超過同業一倍的水平。财務總監陳健民曾指出：“一般同行業毛利率水平在20%左右，而我們過往幾年基本上在50%以上。”

按上市公司的解釋，控股股東黃康境計劃适時将其持有的優質城市更新項目逐步注入上市公司，為公司提供充足而優質的土地儲備，並降低城市更新項目拓展前期的現金流壓力。

這是黃康境的傳統做法，控股股東注入資産後，以應付賬款挂賬，上市公司先開發，等項目資金回流，才逐步向控股股東支付。

綠景中國10月28日向觀點地産新媒體透露回應：“白石洲項目計劃将在8-10年時間完成。”

其中，最大的原因是由于項目難度較大，首先是數量大，包括拆遷的面積大和拆遷戶數多。二是技術難度大，復雜性強，規劃中包含了不少的商業項目以及配套設施。

不過，這些困難對從1998年就開始舊改旅程的綠景中國來講，並沒有帶來太大的困擾，其在公告中這樣表示：“公司有信心和能力将白石洲城市更新項目打造成標杆項目。”

另一方面看，這近350萬平方米的樓面面積，有券商預計将帶來2200億元的貨值，對上市公司來說，無疑是有效的補充。

事實上，在8月份《中共中央國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》發布後，在深圳舊改擁有一席之地的綠景中國，便被市場普遍看好。

截至目前，綠景中國在深圳已經有17個項目。其中，15個項目竣工時間在2019年前，綠景黎光項目、梅林項目兩個項目已完成簽署收購，處于待開發狀态。

據觀點地産新媒體了解，通過控股股東聯動增加土儲的方式，綠景中國未來在深圳地區将有440萬平方米左右的優質土儲注入到上市公司中，而其中就包括白石洲舊改。