潘石屹斷代史：被資本改變了的

觀點地産網 潘石屹說，一個人，18歲之後的挫折全是财富。那麼，他應該算是富翁。

10月30日消息，SOHO中國正考慮出售所持商業地産的多數權益，交易價格可能高達80億美元(約624億港元)，目前第一筆交易正在進行，且接近最後階段。

其中，黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。

消息中援引知情人士透露，除上述三個項目外，SOHO中國還有五個意向在售項目，分别是位于上海的古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO，以及北京的前門項目和麗澤SOHO。八個項目總價值500億元-600億元。

對于是否存在出售資産一事，觀點地産新媒體曾向SOHO中國求證，對方回應“無可奉告”。

消息出來後，潘石屹張欣夫婦持有的SOHO中國股票大漲，午後漲幅至逾26%。

截至收盤，SOHO中國收漲17.9%，每股報2.7港元。有股東調侃，SOHO的分紅或許能超過股價。

值得關注的是，根據SOHO中國中報，截至2019年6月，SOHO中國的總資産為688.98億元，持有的9宗物業資産投資物業總值611億元。這意味着，八個項目出售後，相當于SOHO中國将清空内地整體自持的商辦資産。

信息出現真空，當事企業卻並未發布公告消除公衆疑慮——大家猜測，SOHO是不是将退出中國市場？

從1995年SOHO中國成立，在很長一段時間里，潘石屹和SOHO中國都是被聚光燈關注的寵兒。2005年，“住宅禁商令”出台，潘石屹決定徹底抛棄住宅，全心投入商業地産。直至今日，仍有不少聲音認為，當初潘石屹“棄住從商”的判斷不夠正确。

2007年10月8日，SOHO中國在香港正式挂牌交易，被市場譽為“具有大象基因的公司”，以融資19億美元成為亞洲最大的商業地産企業IPO，風頭一時無兩。上市首日，潘石屹拿自己頭發打趣：不希望因上市後責任變大進一步減少。

不過，彼時，也有投資者對SOHO中國悉數出售一線城市黃金地段物業表示不解，潘石屹的回答是，“從公司股本金回報看，物業銷售比物業出租高得多，資金使用率也更高”。

一家商業地産的“招保萬金”，這樣的標簽聽起來就足夠吸引投資者。

在潘石屹的眼中，SOHO中國選擇的是對股東負責任的商業模式。而後，SOHO中國在“開發-散售”的模式下高歌猛進，10年前三里屯SOHO項目一開盤便入賬40億元。但被割裂的商業地産，其價值遠遜于整幢物業。

2012年，SOHO中國實現營收153.05億元，同比上漲約169%；淨利潤約為106億元，核心淨利潤約為33.4億元，同比增長約135%，核心淨利潤率約為22%，讓絕大多數房企難以望其項背。也就是在這年，SOHO中國宣布由銷售轉為持有。

創業難，守業更難，特别是一家上市公司。資本和投資者會無形中帶來各種壓力，迫使企業尋求更好的商業模式。

“原來賺錢多少是我自己的事，我需要負責任的就是5800多個客戶，現在需要負責的是50多萬股民。”潘石屹稱，這是SOHO上市後，自己内心最大的變化。

SOHO中國向收租型地産商的轉型並不順利，财務和股價是最直接的表現。2015年，SOHO中國淨利大跌86%，股價在3港元一線苦苦掙紮。坊間關于SOHO中國“私有化”的揣測喧嚣直上。

此時，SOHO中國卻又開始第二次嘗試，涉足新業務——共享辦公SOHO 3Q。截止2018年12月31日，SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物業，在中國7個城市擁有31個中心，合計超過3萬個工位。

那一年，SOHO中國似乎又再次迎來了高光時刻，潘石屹對外不斷宣傳SOHO 3Q，公開釋放上市消息、喊出3Q要成為“國内最大的寫字樓綜合服務商”的目標。

但是，直至現在，我們也沒能聽到那“鐘聲”。

如今的潘石屹，離房地産好像愈來愈遠。9月底，宣布以7.61億元的價格，出售位于北京的9個商業項目共計2583個地下停車位組成的資産包。

10月22日有消息稱，其共享辦公業務SOHO 3Q已經将旗下的11個項目打包賣給築夢之星，目前已經開始進入合同審批流程。

他似乎已經開始了“退休”生活，以極大的熱情堅持着自己的愛好，做做木工拍拍照，人們稱他為中國地産行業傑出的攝影藝術家。

“這個照片是我拍的，最亮的一塊是站在物業上面看到的人民大會堂，二環里多漂亮的樓。銀河SOHO竣工以後，我們就想把總部搬到18層，結果沒有搬。”潘石屹曾多次分享過自己早年拍的銀河SOHO。

10月23日，潘石屹在微博上再分享了銀河SOHO的一組圖，看得出來，那當真是他的得意作品。

不過，理想豐滿，現實骨感，再漂亮的樓也得賺錢。潘石屹曾公開抱怨，中國内地商業物業的租金回報率過低。

2018年，SOHO中國營業收入為20.9億元，實現淨利19.25億元，淨利從鼎盛時期的百億降至不足20億元。

“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地産業最低的資金成本，但在此情況下，這意味着全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎麼做呢？”

老潘的腦子里有大大的疑惑。此次80億美元資産出售，他可能真的想清楚了。

“人為了讓棗樹多結棗就用力去砍樹。”潘石屹最近依舊癡迷于木匠，從木材中總能讀懂些東西。

“在這150年内，不知道它經歷了什麼，樹主幹死了至少三次，樹根發的新芽，讓這棵樹起死回生，新的生命包裹了整個樹幹。”

這或許，就像潘石屹，和SOHO中國。資本市場從來不缺故事。被資本市場裹挾的，潘石屹不是第一個，也不會是最後一個。