解局 | 越秀PE孵化基金首秀 悅匯城的金融密碼

觀點地産網 “區位獨特……人口密集……政府重視。”“未來建成後為周邊5公里範圍内唯一一個購物中心，消費潛力巨大。”

位于廣州的悅匯城項目，最近成為重點宣傳對象。在不久前舉辦的一場發布會上，越秀地産商業闆塊聯席總裁程九洲，他同時是悅匯城的總經理，宣布該項目将是“越秀地産零售商業的‘航空母艦’”。

越秀地産董事長林昭遠同幾位合作方站到台前，宣告“越秀零售商業戰略聯盟”成立，聯盟招牌在大屏幕上亮起。

盡管宣傳重點在“零售”上，但在煙幕之下，越秀集團如此看重此項目的原因或有更深遠考慮。作為廣州國資産業基金和越秀集團旗下商業孵化基金的首個商業項目，悅匯城别具意義。

在以越秀地産為代表的開發端，到以越秀房托為代表的退出端之間，一種更新型的金融工具正被越秀所采用。

相同的路徑

悅匯城的前身是财富天地廣場，位于廣州市荔灣區西灣路，原本定位為“國際鞋業主題商城”。2007年，越秀地産以17億元的價格拿下項目地塊，後來打造成囊括商貿城、寫字樓及财富公館三大物業的商業項目。

2018年12月該項目從越秀地産平台剝離，一支PE基金接手其77.79%股權連同相關債務，成交價24.18億元，若考慮要立即償付的債款，總交易價格估計為26.98億元。

公開資料顯示，這只基金于去年年末由越秀産業基金組建，稱為“一号基金”，總規模50億元，其中廣州國資産業基金出資43億元，越秀地産通過子公司出資7億元，屬于私募形式。

該基金以增值型為主要策略，主要投資標的為于一二線城市核心區域有潛力的商業物業。基金主要參與商業物業項目孵化環節，采用基金化運作模式，聯合資産管理團隊，共同對商業物業進行升級改造及業态調整，以提升租金及資産價值。

最後，待項目成熟後，将資産注入香港REITs或C-REITs，實現項目退出與基金收益。悅匯城是基金的第一個項目，目前進行到升級改造的步驟。

據介紹，該項目定于2020年10月1日前開業，改造費用約為10億元。目前“結構改造年底可以完成，機電改造年底可完成60%，裝修明年4月可以完成，外立面明年5月可以完成。招商完成30%，預計年底可達60%”。

悅匯城或許不會是孤例。2019年9月10日，越秀地産挂牌旗下佛山星匯雲錦的項目公司100%股權。星匯雲錦項目總建築面積約29萬平方米，其中住宅部分全部售罄，商業部分涵蓋購物中心和寫字樓，面積約11.2萬平方米。

有市場聲音就認為，星匯雲錦項目亦有很大幾率由與越秀相關聯的基金接手，進行孵化。

另一方面，越秀地産商業闆塊即越秀商投旗下，擁有29個商業項目，這些持有型商業資産産品線涵蓋寫字樓、商場、酒店公寓和專業市場，未來也不排除通過相同的路徑進行金融化。

地産金融化

一位熟悉越秀的業内人士告訴觀點地産新媒體，充分地利用一些地産金融化的工具達到去杠杆的目的，可能是現在房企對抗流動性風險的重要方法。

“目前越來越多地塊在商業方面要求自持的比例，住宅、可售商業建成後能立刻賣掉，自持商業則不然。”又或者，一些發展商樂意于經營存量，也會有不少自持商業。

這時采取一些平行基金的方式，在項目的不同階段将一些境内外的私募、公募基金等進行合理的組合，就能将自持商業部分進行出表。

據了解，目前私募基金普遍采取三種不同策略：機會型、增值型、核心型。而公募基金，一個最常見的例子是房地産信托投資基金，對越秀集團來說，則為越秀房托。

“機會型一般投資開發拿地階段，要求高回報。”所以對房地産商來說成本也相對較高。在這個階段普通房企一般會選擇利用成本較低的自有資金和銀行的資金，例如開發貸等。

但當某個項目建成後，處于運營的初步階段。房企通常就可以引入一些增值型私募基金進行出表操作，上述悅匯城（該項目雖然年代久遠，但未來升級改造後，仍然可以被看作處于運營的初步階段）就是類似情況。

這類項目一般需要3-5年時間達到成熟階段，而在之前的低潮期，它既難符合REITs固定回報、穩定現金分派的要求，通常亦難符合房企内部收益率的要求。

“但增值型基金要求會比較低，IRR在12%就足夠了。”上述人士稱，它追求的是項目成熟出售時，資産增值帶來的收益。

以前越秀采用一套“開運金”模式。投資拿地、前期策劃、規劃設計、項目建設的開階段，及招商運營、物業管理的運階段，幾乎由越秀地産獨立完成。待項目成熟後，才能走到由越秀房托負責的金融化，即金階段，完成出表。

未來，通過組建和引入私募基金，項目可能在運營階段就能實現退出。“這将幫助房企快速回籠資金，再将資金投入到新項目的開發中去，實現快速擴張和發展。”

這正符合目前越秀地産的需求。在今年8月份舉辦的半年度業績會上，董事長林昭遠就提到，“公司規模肯定要往前走，要超過1000億。”截至去年年底，越秀的地産版圖已經擴展到全國15個城市，今年上半年通過積極進入長沙、鄭州和深圳，這個數字變為18個。

除商業項目之外，越秀在今年以來也重新拾起“地産+基金”的拿地模式。

在這種模式下，越秀地産與越秀集團旗下越秀産業基金合作，在拿地時一起拿地，當項目開發銷售回款後，越秀地産再根據情況回購項目股權。

這樣的方式最明顯的好處是，越秀地産可以在前期以較低成本拿地，減少資金壓力，保持較低的負債水平。

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