解局 | 龍湖“遲到了”的上海養老

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2019-10-31 19:52

  • 通過2018年11月在重慶新壹城頤年公寓的開業,龍湖正式宣布進軍養老産業,然而早在七年前甚至更早之前,開發商已開始紛紛“試水”或長線布局養老業務。

    觀點地産網 進入到十月底,深秋已至。此時上海的秋意已非常濃郁,一片片銀杏、楓葉散落在這座城市的街角。

    提到上海闵行區的馬橋鎮,可能第一時間想到就是馬橋豆腐幹和旗忠網球賽,兩者分别代表了歷史與現代氣息,在這個新老上海文化交融的地域,舊城區的寂靜與新城區的崛起使這座城古老而不衰老。

    龍湖的椿山萬樹繫列(Ever spring)第二座養老項目——上海闵行頤年公寓便坐落于此,它的標志意義不少:龍湖首次進軍一線城市養老市場項目,更是其正式布局上海養老市場的第一個項目。此前龍湖第一個養老項目已于去年在重慶開業。

    據了解,上述項目于10月31日正式對外開放公寓的社區共享會客廳及居住樣闆間。作為椿山萬樹養老繫列的第二個項目,相比于其他早些年就已在上海布局養老項目的房企,龍湖似乎有些“遲到了”。

    26歲的龍湖,即将走向而立之年。随着養老市場面臨的挑戰愈發激烈,養老業務會是它的新起點嗎?

    Ever spring

    “我們都在摸着石頭過河——踩穩一步,再邁一步。”這句耳熟能詳的話,用來形容龍湖的養老業務目前的現狀一點都不為過。

    據此前上海市民政局提及的數據顯示,截至2018年底,上海市戶籍老年人口已達503.28萬,占戶籍總人口的34.4%,80歲及以上戶籍高齡老年人口為81.67萬,占戶籍老年人口的16.2%。

    上海銀發一族的比例已然超過三分之一,作為我國内地最早進入人口老齡化且老齡化程度最深的城市,上海的養老市場确實受到各方資本和開發商的青睐。

    然而早在龍湖布局上海養老之前,萬科、復星、保利等已經深耕數年,養老的産品及對市場布局的成熟度都漸漸成型。面對險資、國企、地産等進入上海的養老行業,龍湖也嘗試在上海的養老市場上分得一杯羹。

    龍湖椿山萬樹(Ever spring)繫列第二個項目——上海闵行頤年公寓位于上海闵行區龍湖馬橋天琅項目,連通着多個經濟闆塊,其中包括徐匯南闆塊、闵行經濟技術開發區及紫竹高新區。

    據悉,馬橋天琅項目在2016年取得,是龍湖集合持有商業、商務辦公、生活配套為一體的城市綜合體。這可能是龍湖在上海布局養老的一大特色之一:綜合商業社區中“自然生長”出來的長者公寓。

    從上海闵行頤年公寓走出來,映入眼簾的便是龍湖的商業地産品牌“星悅荟”,建築面積4.5萬平米。此外,頤年公寓還與龍湖長租冠寓融合,使上海閩行頤年公寓聚合了多種服務資源和多元化的客群。

    事實上,龍湖去年11月開業的重慶新壹城頤年公寓,其在布局上就利用了資源整合這一慣用手段,彼時的養老公寓同樣是聯合冠寓,兩者共處同一樓宇也為龍湖的養老産業提供空間優勢,使得年老與年輕群體之間産生互動效果。

    龍湖方面也表示,老齡産業黃金期将至,打造可復制、可推廣的“大城養老”模式可以順應當地政策和市場需求。同時,混業經營戰略或将成為中國老齡産業發展的主流模式。

    資料顯示,上海闵行頤年公寓總建築面積約1.4萬平方米,預計提供逾200張床位,項目臨近高速、地鐵和公交,交通便利,同時附近具備醫療資源。據龍湖方面介紹,龍湖有自己的醫生護理團隊,護士也是從醫院聘任的。

    龍湖的養老業務目前還處于規模化增長初期,除了上海、重慶外,龍湖布局的城市還有北京及成都。

    據悉,于去年9月11日,龍湖的養老品牌椿山萬樹便與成都中醫藥大學圍繞康養産業發展簽訂戰略合作協議。據介紹,椿山萬樹拟将分成三個階段推進養老業務,具體包括地産孵化期、規模化增長期和數據力再生期等。

    一位熟悉龍湖的内部人士向觀點地産新媒體表示,成都及北京項目可能明年會開業,但具體時間節點還沒定,其他城市也在不斷看項目,也有項目選址的指標在。

    除了項目落地,龍湖在資本上還做了進一步努力。于2017年10月5日,龍湖聯合清科資管擔任GP,設立總規模拟定人民币100億元的“清科集團-龍湖集團産業基金”,首期基金規模5億元,将重點對教育、醫療健康、文化娛樂、消費升級、智能家居等領域的成長期企業進行股權投資。

    “遲到”的龍湖

    如果說龍湖在過去幾年的發展和業績都被業内認為是“三好學生”,那在養老業務方面,龍湖或許是個“遲到”的學生。

    龍湖開始決定做養老業務,已是2017年底,通過2018年11月在重慶新壹城頤年公寓的開業,龍湖正式宣布進軍養老産業,然而早在七年前甚至更早之前,開發商已開始紛紛“試水”或長線布局養老業務。

    據國家統計局數據,截至2018年年末,全國60周歲及以上人口為24949萬,占比17.9%,人口和政策的紅利吸引着各路資本跨入養老這片藍海。

    觀點地産新媒體了解,2012年是開發商養老業務噴泉式爆發式增長的一年,該年萬科、遠洋、保利、復星、綠城等紛紛設立各區域子公司,甚至有的房企還将這一業務作為集團的發展戰略。在這之後,養老企業的數量進入高速增長期。

    截至2014年,包括上述房企在内全國已有超過80家房企進入養老地産領域。天眼查數據顯示,目前我國養老企業已近5萬家,2016年及2017年的增速仍保持在50%以上。

    盡管資本和企業瞄準養老産業,吸引很多熱錢的涌入,但其最為窘迫的一點是盈利難題,因此也被市場稱為“燒錢”的多元化業務。在2017年3月的萬科業績會上,郁亮就曾公開表示,目前萬科在全國的養老項目都沒有賺錢。

    養老業務由于前期需要企業投入大量資金、專業照護人員以及投資回報周期長,加之養老項目的客戶群在支付端上尚未成熟,這些都成為企業發展路上的絆腳石。

    事實上,龍湖在上海的發展已有12年之久。于2007年進入上海後,龍湖成立了龍湖集團滬蘇公司,除了四大主航道業務以外,還布局了不少創新業務。對龍湖來說,上海市場並不陌生,在一定程度上已形成品牌效應。

    提及運營模式及盈利增長點,熟悉龍湖的相關人士向觀點地産新媒體介紹道:“上海養老項目是多個運營模式同步進行的,包括喘息服務、長租、會員制等運營模式,目前已開業的重慶項目盈利情況還無法得知,但龍湖還是以提升專業服務能力為核心,這是目前的目標。”

    跨入千億門檻、持有物業規模突破兩百萬平方米後,龍湖開始探索更多的創新業态,其中包括養老、聯合辦公、酒店、産業等,走向跨界轉型之路。

    于2018年,“龍湖地産有限公司”更名為“龍湖集團控股有限公司”,更名後的龍湖集團将以地産開發、商業運營、長租公寓和智慧服務四大主航道業務協同發展。

    然而,在龍湖看來,養老業務僅能算作其重要的創新業務,目前仍是在嘗試和布局階段。

    上述人士認為,養老業務不能算作龍湖的第五航道,同時也不會歸入到上述四個航道業務範疇。龍湖做空間還是有優勢的,未來養老服務需求大的話,有可能會成為第五航道。“龍湖做創新業務比較多,現在也處于跨界轉型中。”

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    撰文:鄭培茵    

    審校:劉滿桃



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