現場 | ESR Cayman上市敲響“物流地産争霸賽”鑼聲

觀點地産網 “铛”，在沈晉初和Jeffrey Perlman執錘共同敲響金色大鑼時，台下的觀衆也随之歡呼起來，並且持續了一段時間，因為這一天，他們足足等了五個多月。

11月1日上午九點半，ESR Cayman Limited正式在香港敲鐘上市，執行董事、聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初、主席兼非執行董事Jeffrey Perlman等管理層出席了本次活動。

觀點地産新媒體了解到，10月31日，ESR Cayman公布了招股結果，以每股16.8港元，募得款項淨額估計約為44.35億港元，發售部分錄得超購2.22倍。同時，其首日挂牌後，開市價為17.6港元，超出招股價16.8港元4.76%。

關于目前的股價表現，ESR Cayman領導層在現場抑制不住喜悅，Jeffrey Perlman說道：“對股份剛買賣時的表現感到十分滿意。”

在ESR Cayman敲響金色大鑼後，有人是歡喜的，但也有人是焦慮的。這一聲響，或許意味着物流地産行業進入“比賽階段”，因為包括普洛斯等過往市場領導者，在ESR上市前夕就已動作頻頻。

赴港IPO與重倉亞太

事實上，ESR Cayman這份喜悅是經過漫長等待的結果。

早在今年3月初，ESR Cayman就向港交所提交了上市申請，中信里昂證券、德意志銀行為聯席保薦人，預計最多募資13億美元，約97.6億港元，招股價區間為16.2港元至17.4港元。

通過港交所聆訊不久後，6月中旬，ESR Cayman“因鑒于目前市況”，暫停了招股計劃。直到10月21号，其才重啟IPO計劃，招股價不變，但最多募資擴容至114億港元，彼時預計其将成為繼百威亞太上市後，今年香港第二大IPO。

關于公司上市經歷，Jeffrey Perlman表示：“雖然有其他因素是無法控制的，但我們從潛在的投資者那里反饋得到，希望看到ESR Cayman上市；同時，看到百威亞太等成功上市之後，也給我們帶來一定的信心。”

至于募集資金用途，ESR Cayman表示将會進一步“重倉”亞太地區。

根據招股書顯示，截至2019年6月末，ESR Cayman主要發展亞太區一線及1.5線城市的物流地産，在中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度等，擁有建築面積約1530萬平米，資産管理規模202億美元。

以目前的項目布局來看，ESR Cayman管理面積主要分布在中、日、韓三國，挑選香港上市或許是最佳的選擇。ESR Cayman表示，”我們是一家百分之百的業務聚焦在亞洲的企業，公司和公開市場投資者都認為在香港上市是比較合适的選擇。”

並且對比美國市場，ESR Cayman反而更看好亞太地區的發展。其在招股書中表示，2019年至2023年，預測中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度的非公消費復合年增長率為8.1%，約為同期美國預期4.0%增長率的兩倍。

Jeffrey Perlman進一步表示：“以中國市場為例，人均計算的現代倉儲空間仍然只有美國的六分之一，還有繼續成長的空間。未來十到二十年，我們是以基金管理業務為主，先不考慮市場份額，而是為租戶、合作夥伴提供高質量的項目。”

此外，ESR Cayman認為，未來中國在電子商務還會有可能性。“目前，中國電子商務在零售總額中所占的比例在百分之二十五左右，與電子商務公司合作仍有很大的發展空間。”

根據招股書顯示，ESR Cayman主要客戶是電子商務公司、第三方物流供應商、實體零售商、制造商、冷鍊物流供應商等需要物流配送設施的大中型跨國及國内租戶。其中，第三方物流供應商為各行業的終端用戶提供服務，包括電子商務、電子産品、快消品、零售及快餐連鎖、一般物流服務、汽車及配件等行業。

“公司目前在多個市場有多個高端電子商業計劃，用現代物流服務支持他們的業務發展。現時基金管理規模龐大，總資産管理規模達200億美元，而公司将繼續就投資組合中的不同項目募資。”Jeffrey Perlman說道。

物流地産暗戰

雖說不考慮市場份額，但2011年創立至今，短短8年時間，ESR Cayman在資本注資、收並購等動作當中，一步步壯大為亞太地區最大的物流地産商。2011年，其僅有5萬平米的規模，到現在已經發展到1530萬平米，暴增了306倍。

據仲量聯行報告顯示，按建築面積及投資組合資産價值計算，ESR Cayman是專注亞太區的最大物流地産平台。同時，按2019年7月1日至2020年12月31日的建築面積計，ESR Cayman擁有亞太區主要市場總數最多的儲備項目。

觀點地産新媒體了解到，無論是易商創始人，還是紅木創始人，抑或韓國平台負責人，基本出身于普洛斯。同時，ESR Cayman“地産+金融”的模式也是源自普洛斯式的“三核”，並且“更勝于藍”。

招股書顯示，ESR Cayman2016年至2019年上半年營收分别為9674萬美元、1.53億美元、2.54億美元和1.56億美元，復合年均增速達到60%以上；純利分别為1.05億美元、2億美元和2.13億美元，2019年上半年為8410萬美元。

以現有的速度進展，加之華平投資和資本市場的加持、以及更加兇猛的“打法”，ESR Cayman或許将會成為普洛斯的“眼中釘”。有業内人士認為，易商紅木目前已有向挑戰普洛斯的基本盤。

在上市現場，雖然沈晉初一直保持着沉默，全程由Jeffrey Perlman掌控着話語權。但作為昔日共事8年的“戰友”，梅志明似乎早已明白他的心思。

就在ESR Cayman申請上市期間，梅志明和他的普洛斯同樣加緊了布局，一方面被傳出正計劃将美國業務IPO，並以200億美元估值募集資金30億美元;另一方面，先後與安聯達成戰略合作，參與招商局集團的混改，入股鄭州好想你倉儲物流等。

包括5月8日，普洛斯與安聯不動産達成投資合作夥伴關繫，未來投資在中國和日本開發及投資應用綜合物流技術的物流資産；10月11日，增資招商資本50%股權，将提升招商資本在境内外募資、基金管理和投資運營等；10月16日，将在320畝地塊上建設倉儲設施。

對此，市場人士認為，普洛斯近期的頻頻動作，伴随着沈晉初敲響這一聲“铛”，或許已正式拉開了物流地産未來争霸的序幕，守擂者與攻擂者未來将會有更多的動作。

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