黃楚龍時間 傳300億投廣州舊村、星河商置赴港上市

觀點地産網 從一名泥瓦工人逆襲成為千億身價的地産大鳄，星河控股集團的董事長黃楚龍花了三十多年的時間。

如今，黃楚龍似乎加快了步伐，試圖用更短的時間到達新的階段。

11月4日，廣州公共資源交易中心公布招標信息，東涌鎮珠寶文化旅遊小鎮連片更新改造項目（南涌村、魚窩頭村）将公開引入合作企業，而坊間消息則表示，該項目很大可能由星河控股拿下。

而此前，更有媒體透露稱，8月份才從新三闆摘牌的星河商置拟于明年赴港IPO，初步确定保薦人為建銀國際和中信建投。

随後，觀點地産新媒體聯繫相關人士求證上述消息，熟悉星河控股的業内人士表示，對星河商置赴港上市一事暫不知悉，目前無更多的消息可以透露。

至于入局廣州南涌村、魚窩頭村舊改項目一事，星河華南城市更新集團規劃報批中心總監馮正漢則提到：“我們只是有意向參與投標，網上傳我們已經拿下了這個項目，是沒有的事”。

但無論如何，沉在這些傳聞與事件下面的，是星河控股不斷對外擴張的雄心與不斷加速前進的步伐。或許，在年近60的黃楚龍看來，從零到一需要三十余年，但從一到十所花費的時間應該要更少一點。

布局南沙舊改

“星河控股要在2023年實現公司營業規模達1500億元、營業利潤達到150億元”，黃楚龍曾在公開場合如是說道。

但黃楚龍也一定知道，土地資源是房地産開發企業行軍打仗的必備糧草，而他要在短時間内儲備更多的糧草，選擇的方式是入局舊村改造。

11月4日，南沙東涌鎮珠寶文化旅遊小鎮連片更新改造項目（南涌村、魚窩頭村）公開引入合作企業。

招標公告發布後，坊間傳出消息稱：“這兩條村的改造很大可能将由星河控股拿下”。

面對傳聞，馮正漢提到，星河後續肯定會參與兩個舊村改造項目的投標，但招標還有很多流程要走，村民也還要表決，所以最終的結果現在還不能确定。

實際上，早在2017年11月18日，星河控股集團與東涌鎮政府簽署戰略合作協議，雙方合作打造以珠寶産業為中心的珠寶+文化旅遊特色小鎮，而珠寶小鎮總規劃面積約7.22平方公里。

馮正漢提到，珠寶小鎮的範圍很大，涉及了很多個村，而此次招標的南涌村、魚窩頭村就在小鎮項目就存在于珠寶小鎮當中。

“我們2017年就和東涌政府簽約了珠寶小鎮，珠寶小鎮是留用地開發産業，而南沙的政策就是留用地和舊改捆綁，要做留用地就必須參與舊改項目，加上我們在珠寶小鎮已經投入了不少資金，所以肯定會去投標這兩個村的舊改。”

根據招標文件，南涌村、魚窩頭村聯手改造，改造總成本約為102.82億元，總用地面積達到832.67萬平方米。

其中，南涌村舊改項目的在冊總人口為3259人，改造範圍的總用地面積為283.72萬平方米，改造成本約51.58億元；魚窩頭村舊改項目的在冊總人口為4823人，改造範圍的總用地面積為548.95萬平方米。

上述項目被稱為廣州史上面積最大的舊村改造項目，不得不說，星河控股若是成功中標該項目，無疑會大大增加其在大灣區的土地儲備。

但此次招標的舊改項目體量大、改造成本高、項目周期長......星河能否如願拿下舊改項目？拿下之後如何操盤？這些都是市場對星河控股發出的疑問。

甚至有業内人士如是說道，“舊改項目的周期很長，南沙的整個規劃和發展也不算太成熟，所以他不可能一下子去開發很多的東西”。

馮正漢則認為，一方面，星河控股對南沙新區的未來發展十分看好，另一方面，南涌村、魚窩頭村就在星河控股開發的珠寶小鎮範圍内，因此，對該公司來說還是具有比較大的意義。

實際上，翻看星河控股的過往發展路徑就可發現，其意欲投標上述項目並非心血來潮。

2006年，當南沙還是個不為人熟知的小漁村時，星河控股就率先進駐南沙，先後發展了星河山海灣等多個項目，随後，星河更是拿下了南沙東灣村、大涌村兩條舊村改造項目。

加之，星河控股近兩年不斷加大廣州、深圳等地的舊改版圖，單是廣州區域，截至目前，該公司已介入到包括南沙東灣村、大涌村、荔灣龍溪村、番禺羅邊村、南草塘村、沙亭村等6條村的舊改當中。

“星河在廣州也做了幾個舊改項目，在南沙也深耕了很長時間，所以，他要參與南涌村、魚窩頭村舊改項目的開發並不足為奇”，有業内人士提到，這個項目對星河來說肯定是很重要的，但能産生多大的影響，還要看最終的中標結果以及規劃、建設的成果。

但分析人士宋丁則認為，“能夠拿下這個重要的項目，顯然他是在重新布局，重新擴大他的産業空間。”

在他看來，以前，星河以深圳為根據地，不願意擴的太遠，但如今，深圳的競争越來越激烈，業務也逐漸減少，所以星河不得不采取近距離擴張的方式，在大灣區的框架内，不斷擴大他的業務範圍。

星河資本“捷徑”

資金和土地對房地産開發商來說，缺一不可，找到了擴儲“快車道”的星河控股，亦不斷尋求資本的“捷徑”。

據相關媒體消息透露，深圳市星河商用置業股份有限公司拟于明年赴港上市，初步确定保薦人為建銀國際和中信建投。

值得一提的是，今年年初，星河商置将淨資産為負的全資子公司以1元的價格轉讓給星河置業集團，彼時就有消息表示，黃楚龍這波資産騰挪是為了剝離星河商置報表内的負資産，為後續的IPO鋪路。

如今，星河商置赴港IPO的消息再度傳來。

資料顯示，星河商置成立于2004年，是星河控股集團的子公司，主要經營商業地産、酒店旅遊、影院投資管理等業務。早在于2016年12月，星河商置就正式登陸了新三闆。然而，登陸新三闆僅兩年多時間，星河商置以“自身發展需要”為由，終止在新三闆的挂牌。

有業内人士分析道，新三闆沒辦法融資，對新三闆公司來說，摘牌之後奔赴港交所主闆上市成為了當下的主要模式。

宋丁則提到，“因為星河控股也有融資的需求，但新三闆沒辦法融資”。

的确，在挂牌新三闆的兩年多時間里，星河商置在融資方面滿是挫敗。财報顯示，2016年，星河商置籌資活動産生的現金流淨額為2352.02萬元，該公司表示，籌資活動産生的現金流入主要來源于公司收到股東投資款 3809.67 萬元，流出為公司 2016 年度進行了利潤分配，支付 1457.65萬元分紅款。

随後2017年，這一數值為24萬元，同樣來自股東的投資款項，而2018年，這一數值直接将至0元。

與此同時，在新三闆的這段時間，星河商置的發展速度同樣沒有提上日程。

數據來源：星河商置财報、觀點指數整理

财報數據顯示，2016年，星河商置錄得營業收入3.01億元，同比增長14.8%，随後2017年，星河商置的營業收入增幅僅為11.2%，營收錄得3.34億元，但2018年，這一數值開始呈現出負增長，同年，星河商置錄得營業收入3.17億元，同比減少5.09%。

業内人士表示，登陸香港資本市場不僅能夠擴寬融資渠道，更有助于企業的獨立運作，從而加快企業的擴張步伐，是具有正面意義的。

或許，對星河控股來說，無論是參與廣州南沙舊改項目的競標，亦或是隔三差五傳來的上市傳聞，都不是子虛烏有，更不是空穴來風。這些動作的背後，是星河控股不斷加速擴張的信号，更是黃楚龍對這個起家于深圳的房地産企業未來發展路徑與速度的考量。

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