解局丨“狙擊”雅生活

觀點地産網 2018年2月9日，一幅綠地董事會主席張玉良與雅居樂董事會主席陳卓林的合照在地産圈内引起了關注，背景是雅生活服務成功上市挂牌。

2019年10月15日，綠地金融宣布減持雅生活5000萬股，平均每股價格為21.18港元，成功在“高位”套現了10.59億港元，這價格也是當初綠地入股雅生活20%股權的花費。

現在，市場對綠地與雅生活的合作未來用腳投了票，雖然合作雙方在公告中稱綠地金融出售事項主要基于整體發展考量，並不影響綠地的戰略合作，綠地金融在出售後持有雅生活的股份占後者總股本的11.25%，為第二大股東。

在10月15号當天，雅生活的股價跌了将近7%，從開盤的22.3跌到了21.4港元，但仍未超過綠地的減持價格，說明雅生活的股價仍未見頂，綠地抛出來的股票，都被基金成功接盤，就此，一場關于基金“狙擊”雅生活的戰鬥就此展開。

第一個浮出水面的是基金公司Segantii Capital Management Limited（後簡稱Segantii），其于綠地減持股票的當日，就接住了綠地出讓的超過一半股權，總共增持雅生活2780萬股，平均股價21.18港元，共涉資5.89億港元，持股6.87%。

據悉，Segantii Capital Management Limited為對沖基金，總部設在香港，是亞洲老牌股市交易員西蒙·薩德勒運營的資本管理公司。

有趣的是，Segantii在之後的短短3天内便開始反向操作，減持了雅生活近1084.1萬，合計涉資約2.36億港元，持股比例由6.87%降至4.37%。具體出讓價格分别為平均價21.63港元，減持703.48萬股；以及每股平均價22.04港元減持380.63萬股。

若撇開交易費用及其他特殊費用，Segantii買入該部分1084.1萬股權的價格約為2.296億港元，連續兩次減持動作合計套現2.361億元，成功獲利650多萬港元。

雅生活的股價卻沒有因為綠地和Segantii連續兩次大規模的抛盤而出現下滑，一大票流通股進入市場，股價反倒是一路高歌猛進，來到了11月8日收盤時的25港元，Segantii與綠地似乎都沒有在頂點逃離。

另一位主角是紐約梅隆銀行（The Bank of New York Mellon Corporation），其于11月4日披露減持雅生活的股份，合計減持約479.89萬股，涉資金額489.59萬港元，股價僅為1.02港元，而當日的收盤價格為25.35港元，如此低廉的價格則引起了市場的關注。

有香港資本市場人士告訴觀點地産新媒體，梅隆銀行之前可能與股權最終受益人涉及貸款關繫，估計梅隆只是中間人托管股份。現在梅隆代表最終受益人将該部分股票轉讓。

雅生活的股票無疑受到了資本市場的熱捧，多個外國基金輪番進場和退場的舉措也讓雅生活的股票在不斷追高。

背靠綠地集團與雅居樂集團的雅生活的确有這樣的資本，兩個母公司2018年合計接近4900億銷售額，不少項目将在結轉後移交到雅生活的管理，這也是物業公司最直接的擴張方法——依賴母公司的輸送。

此外，通過並購其他物業公司的方式擴大管理面積的辦法，在9月末宣布以20.6億元收購中民物業及新中民物業各60%股權後，雅生活物業在管面積或将突破5億平方米。截止2019年6月30日，來自第三方開發商項目（含收並購項目）占雅生活總在管面積已升至72.4%。

雅生活能夠如此大手筆的收購仰仗于良好的現金及負債情況。據同花順金融研究中心資料顯示，雅生活中報的資産負債率僅為33%，為13家港股上市物業服務及管理公司内的第二低；每股現金流為0.46港元，為13家公司的最高，這個數據也充分表明了雅生活将來持續並購其他物業公司的潛力。

事實上，雅生活受到的持續關注和股價走高背後是物業股的整體強勢，其不過是最典型的代表之一。

有業内人士表示：“物業股很受人關注，很多人買賣，這些遊資都想過去撈一筆。”

物業管理行業最大的特點是長期穩定的現金流和高成長性，在當前全球經濟不景氣以及中美貿易沖突的環境下，物業股周期性較弱的特性，有投資者把其稱為“避險股”。

此外，物業公司的可持續增長潛力大，母公司的項目支援以及並購物業公司的潛力，行業資源将會持續向頭部公司靠攏，這也是頭部物業公司受到獨特寵愛的原因。

據同花順金融研究中心資料顯示，以2019年中報數據為例，碧桂園服務的市盈率為51.02，同期母公司碧桂園僅為5.97；永升生活服務的市盈率為43.73，同期母公司旭輝的市盈率為7.89。

換句話說，同樣一億元的淨利潤在母公司的價值和作為單獨物業公司的估值差了數十倍，這就不難理解為什麼近來保利物業等頭部房企頻頻傳出分拆赴港上市的消息。

今年以來，碧桂園服務已經上漲了120.09%；雅生活服務的股票上漲了142.61%；永升生活服務上漲了171.82%。

多家頭部物管公司股價都已經翻倍，甚至接近兩倍。就連實控人遭遇了黑天鵝事件的新城悅服務一年以來都成功增長了175.13%，其在實控人出事那幾天從7月2日至7月5日，可是大幅滑坡了近39.45%，但其後續仍然保持了足夠的增長性，這也恰恰說明了物業股的持續強勢。

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