周嶽與觀點對話：遠洋資本的物流與商業基因

編者按：11月14-15日，2019觀點商業年會将在上海召開，聚焦商業地産新格局，這是一個總結與展望未來道路的契機。

有鑒于此，觀點地産機構邀請一衆商業地産業者與專業人士等，講述他們的商業地産故事，並記錄和解讀中國商業地産發展之道。

觀點地産網 金融投資圈的人，總是不停地工作，這次見到周嶽，他剛結束一場會議。

身穿一件白色襯衫，搭配灰色西裝，是這個圈子里的標準扮相，着裝正式卻並不會讓人有距離感。

周嶽現在的職務是遠洋資本副總經理、不動産投資業務董事總經理。訪談中，我們了解到，早前他曾供職于淡馬錫、匯豐、中銀等企業，有着近20年的不動産投資及私募經驗，尤擅投資並購、夾層投資、不動産投資以及戰略性股權投資。

“一直以來，我做的都是地産和金融的結合。”從金融機構到開發商，雖有所不同，從事的工作卻也有極強的相關性，這讓周嶽在遠洋資本同樣如魚得水。

2011年，遠洋集團與私募巨頭KKR合作成立了首支雙GP房地産基金；同年，兩支“境内人民币平行基金”先後設立。2013年2月，三支地産基金團隊合並，由此形成了今天遠洋資本的雛形——遠洋集團房地産金融事業部。

如今，遠洋資本已從早期依托母公司——遠洋集團開展“兩頭在外”（資金外來、項目外來）業務的單一附屬性機構，快速成長為覆蓋“募、投、管、退”投資管理全周期，地産投資、股權投資、債權投資、投資顧問及海外投資業務五大投資領域的獨立、多元化另類資産管理機構。

通過這次專訪，我們得以知道，這位資深投資人和遠洋資本不動産投資業務最真實的樣子。

“我們有這個基因”

話題從物流投資聊起，因為近年來，遠洋資本對包括駒馬物流等在内的多筆投資，都與此有關。

“衆所周知，遠洋集團是從事房地産開發業務的知名H股上市公司。但很多人可能並不清楚，遠洋最早是從中遠獨立出來的，因此從成立伊始遠洋就帶有物流基因。”這或許只是原因之一。周嶽認為，從某種意義上來說，甚至可以将物流和倉儲稱之為“剛需”，因為在以電商為代表的新零售行業推動下，無論是零售端還是配送端，對物流的需求都是剛性的。

“從賽道原則上來講，我們也高度看好中國物流地産行業的發展前景。‘輕重結合’是遠洋資本貫穿物流投資始終的總體邏輯和思路，周嶽表示。觀點地産新媒體了解到，輕資産端，遠洋資本已經通過“PE股權投資”方式先後投資九曳供應鍊、鄭明現代物流、駒馬物流、壹米滴答、發網等垂直細分領域優質物流企業。

那麼，要求是什麼？“首先，我們會傾向選擇獨立第三方物流業務的，不歸屬于某個“派繫”，同時在每一個子賽道里面屬于頭部企業。”周嶽告訴我們，因為有關聯比較深的大企業，發展策略和規模會受到一定的限制。

當然，在遠洋資本的投資策略中，團隊、業務模式以及進入時機亦被放置在了重要位置。

“遠洋資本有一個比較強的PE投資團隊，投資後會以戰略顧問的方式跟企業溝通交流，制定的策略和投資之初整體設定的方向有無偏差、是否在執行。如果這個被投企業需要一定的資源幫助，金融資源、融資資源或者說外部專家資源，就會通過遠洋資本的體繫進行資源導入這些資源。”如周嶽所說，作為一家中期或中期偏後的投資機構，希望被投企業的業務模式是被時間驗證可行的，未來的發展是可預期的，團隊是穩定的，經過一輪融資股東結構也相對穩定。

遠洋資本采取的並非常見的PE發展模式，這就要求資源的投入之後進一步為企業賦能，做大企業，最終實現退出。

而另一邊的重資産，正是周嶽和其團隊的“主戰場”。2018年以來，遠洋資本已陸續在包括天津、鄭州、武漢、南京、蘇州、徐州、昆明、重慶、西安等多座熱門城市獲取了十余個物流地産項目。

“如果做重資産，選址很重要？”周嶽點點頭，告訴我們，選址有幾個指標：一是位置，遠洋資本目前關注一線城市及周邊，這種區域人口基數足夠大，經濟發展足夠好；其次是交通，項目是否為重要物流節點，有無網絡倉儲的需求；大方向确定後，還要考慮競争、客戶認可度等方面。

他透露，截至到今年10月底，遠洋資本的倉儲物流資産已達到200多萬平米，其中已獲産權土地+在建的100萬平米，並通過協議鎖定的100萬平米左右。

不動産投資術

從2016年開展交易性不動産投資，不動産投資已成為遠洋資本版圖中重要的組成部分。

目前為止，遠洋資本管理的城市更新類項目超過10個，過去兩年退出了4個項目，實際收益水平都超過30%。要達到30%的收益率並不容易，不僅需要精細的測算，更需要前期對退出渠道的考量。

據了解，遠洋投資的不動産項目均位于北京、上海、成都等一線及熱門二線城市。

“廣州、深圳當然也是熱門城市，但由于租售比和京滬存在一定的差距，其不動産市場和北京、上海的區别也比較大，所以大家更關注北京和上海。”他告訴我們，年初外資頻頻加注京滬物業，就能看出外資對國内資産興趣很濃厚。

另一方面，資管新規也導致部分資金流向大宗物業：“原來偏好投固定收益的一些資金由于種種限制逐步退出。但市場整體的流動性還在，整個行業的特點是收益率相對比較穩定，而且抗風險能力比較強。”

這都是周嶽堅定看好不動産市場的原因，而資産證券化的存在也給房地産基金提供了另一種資金退出的路徑，通過發ABS、CMBS等産品，可以繼續持有資産。

“我們采取組合型策略。”周嶽說，從這個方面考量，遠洋資本目前策略是首先考慮資産證券化手段退出，再等待好的機會通過大宗交易退出。

資産證券化，這是一個周嶽認識了幾十年的詞匯。他長達二十多年的工作經歷都能被“金融”二字串聯。

“之前在外資金融機構做地産投資，對于地産的分類是屬于金融行業的子領域，行業本身資金屬性非常強，尤其是不動産領域，和持有物業相關的行業，不管是商辦、物流，還是主題地産，長租公寓、養老等。終極的解決方案都是資産證券化，因為這個行業基礎邏輯是金融的邏輯。”周嶽指出

在遠洋資本，周嶽開啟了新的職業階段。“在遠洋相當于是開發商，但做的業務又和金融相關，所以一直以來我做的是地産和金融的結合。”

周嶽身上兼具地産人的果敢和金融人的謹慎。

“做價值投資最重要的是時間，這是我們一直堅持的。”在被問到“未來遠洋資本會是怎樣的”的問題時，他表示，遠洋資本會将價值投資進行到底，無論是傳統的不動産投資，還是與其他産業相結合的一些新型持有型物業投資，我們都需要“慢“得下來。“慢”一方面是因為這些空間、場景的催化需要時間；另一方面，步伐放“慢”，精耕細作，我們的收益才會更穩。

以下為觀點地産新媒體對遠洋資本副總經理周嶽先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：遠洋資本在集團中的定位是怎樣的？

周嶽：遠洋集團致力于成為以卓越房地産實業為基礎、具有領先産業投資能力的投融資集團。遠洋資本是遠洋集團旗下專注于從事另類資産管理的專業機構，業務範圍包括：地産投資、股權投資、債權投資、投資顧問及海外投資業務五大領域。

自2013年成立至今，遠洋資本在不同的發展階段在集團中扮演了不同的角色，承擔了相應不同的使命和職責。在最初的幾年里，遠洋資本的定位是集團旗下獨立的投融資平台、投融資管理利器，全權負責住宅、開發以外的産業投資、融資業務。而經過幾年的快速發展、戰略定位調整，遠洋資本已發展成為專注于從事另類資産管理的專業機構。

觀點地産新媒體：物流賽道里怎麼挑選物流運營企業？

周嶽：在資本的業務條線分工中，我和所帶領的團隊在物流賽道主要負責重資産端——物流地産的投資，輕資産端的PE投資由資本的股權投資業務中心負責。

在物流地産領域，我們的投資思路和策略是，首先選擇不隸屬于任何“派繫”的第三方公司。在我們看來，盡管“抱住大腿”意味着可以獲得更多資金、協同方面的資源，但由于企業本身有關聯比較深的集團，其發展策略和業務規模必然會受到一定的限制。所以，我們投資的時候會傾向選擇獨立第三方物流業務的，同時在每一個子賽道里面屬于頭部企業，這是一個大的方面。

首先是看團隊，然後看業務模式，還要看我們進入的時機否合适。因為在這個領域我們目前的策略不是VC，不是早期投資策略，而是中期或者中期偏後的投資策略，就希望其業務模式經過時間驗證是可行的，未來的規模發展是可預期的，團隊是穩定的，經過一輪的融資股東結構相對穩定，能夠讓團隊進一步擴張。我們投進去可以通過股東的資源，不管是重資産，還是其他的一些行業資源，導入之後能夠進一步為公司賦能，目的是将項目做好、做大，最終實現成功退出。

觀點地産新媒體：您負責重資産投資，選擇項目投資的時候有什麼樣的標準？

周嶽：重資産的投資邏輯和輕資産不一樣，重資産投資邏輯更多關注資産本身的升值。首先，選址是最重要的。選址有幾個指標，首先項目所處的區位，我們目前重點關注一線城市及其周邊，這樣的區域人口基數足夠大，經濟發展足夠好。其二、國内一些重要的物流節點區域盡管不直接輻射其他城市，但區域需求旺盛，這類區域也是可以進行投資布局的。

選址大方向确定後，我們會在人口及物流公司聚集區進行二次篩選。此時，我們會着重平衡兩個方面，一方面要避免無謂的競争，如某個區域明顯供過于求、短期無法介入；另一方面要規避“嘗鮮”，此類區域由于物流基礎設施不完善，客戶認可度不高，投資風險自然也較大。

觀點地産新媒體：目前物流地産這塊的資産規模達到了多少？

周嶽：截至到今年10月底，我們已經拿到産權的土地+在建的物流地産項目已超過100萬平米，通過協議鎖定的将近100萬平米。同時儲備中的項目用地規模約100萬平米。

觀點地産新媒體：你們發展很快。

周嶽：速度在行業内應該算中等，不是非常快，我們不會惟規模至上，而是更多的關注資産本身的質量。比如今年布局落地的項目基本上都在環京、環滬區域，獲取難度大，因此交易速度會稍微慢一點，但資産質量比較高。

觀點地産新媒體：公司還做不動産投資，IRR大概多少？

周嶽：遠洋資本從2016年開始正式開展交易性不動産投資。在過去的幾年里我們通過自有資金收了不少項目，今年募集的城市更新基金在管項目已經超過10個。

在過去的兩年中，我們先後退出了4個項目，其中有一個項目是部分退出，分兩步退出，第一步退出超過15%的回報，預期最終退出回報率在30%左右。另外3個項目在去年和今年基本上實現了退出，實際收益水平都在30%以上。

觀點地産新媒體：現在存量投資很多都在一線城市，一線城市以外還有哪些城市具備投資潛力？

周嶽：廣州、深圳當然也是熱門城市，但由于租售比和京滬存在一定的差距，其不動産市場和北京、上海（不動産市場）的區别也比較大。

北京和上海整體退出渠道更多以大宗交易收購為主，這樣能夠實現收益率最大化。這個市場玩家和資金都很多。今年年初的時候，外資在北京、上海購入很多物業，顯示出無論内資還是外資都對國内核心城市的城市更新類資産興趣濃厚。

另一方面，資管新規也導致部分資金流向大宗物業。原來偏好投固定收益的一些資金由于種種限制逐步退出。但市場整體的流動性還在，整個行業的特點是收益率相對比較穩定，而且抗風險能力比較強。”

對于收益率追求偏高、能夠承擔較高風險的機構，逐漸會去看一二線之間——1.5線城市核心位置的商務物業，如：南京、杭州、成都。這些地方我們嘗試性地的參與過，之前收購過幾個項目，比如成都的項目已經完全退出了，收益率大概30%左右。

1.5線、二線城市市場和京滬市場完全不同。整體從退出渠道來講要有提前的考慮。我們目前的策略是一線城市北京、上海更多通過交易型大宗物業去退出，二線城市擇機退出。首先考慮的是能夠做資産證券化的産品，遠洋有發行過類REITs産品，我們可以通過這個渠道退出。同時也有一些好的窗口，好的機會也可以通過大宗物業交易退出，這是組合型策略。

觀點地産新媒體：您就業經歷很豐富，在淡馬錫工作，匯豐、中銀都呆過，國外運作投資和國内投資有什麼不同？

周嶽：我的職業經歷差不多分兩段，但基本做的是同一件事情——地産和金融的結合。

差别主要體現在幾個方面：一、操盤邏輯。在外資機構，地産投資隸屬于金融行業，其資金屬性非常強，同時也是人力資源密集型行業。和持有物業相關的行業，無論是商辦、物流還是主題地産，長租公寓、養老，其終極的解決方案都是資産證券化，因為這個行業基礎邏輯是金融的邏輯。而大多數内資機構則更多地借鑒香港開發商的邏輯，強調周轉率和開盤速度，更加傾向于開發邏輯。

從交易結構來講，内資機構會更多得的收到匯率層面得問題的影響。内資機構在投資時，需要着重考量到底是用人民币投還是用美元投，如果用美元投匯率問題怎麼考慮，整體走向是什麼，經濟趨勢是什麼，這些都需要考慮。

此外一個明顯的不同是政策和監管環境。外資機構的合規性更多建立在自身的業務邏輯和行業業務邏輯之中的，而内資機構則更加關注和基金相關的合規性制度、政策、要求。

區别主要在這幾個方面。我本人並不認為内外資機構有本質的差異。總體而言，行業大勢是趨同的，境外資本市場也好，地産投資領域也好，盡管在資金籌措、操盤手法方面會有一些區别，但由于底層的基礎邏輯是一樣的，因而對于整個行業的價值判斷、趨勢判斷、投資邏輯也是趨同的。

觀點地産新媒體：接下來遠洋資本未來的目標規劃是什麼？

周嶽： 截至2018年年末，遠洋資本的資産管理規模已超過900億元人民币大關。今年預估将突破1000億元大關。從AUM上看，毫無疑問，遠洋資本已經跻身行業第一梯隊之列。但同樣毋庸置疑的一點是，我們還有很多領域需要去深耕。

在短期的操盤策略上，我們會考慮做一些波段，根據投資“窗口“開展夾層業務。但對于需要時間來換空間地不動産投資和股權投資，我們認為不能采取短期考慮的略，而是要更多地采取長期投資策略。

長期而言，我們要繼續堅持價值投資，把基本功做得再紮實一些。無論是傳統的不動産投資，還是與其他産業相結合的一些新型持有型物業投資，我們都需要“慢“得下來。“慢”一方面是因為這些空間、場景的催化需要時間；另一方面，步伐放“慢”，精耕細作，我們的收益才會更穩。