李國華與觀點對話：萊蒙商業 從傳統地産轉向都市産業社區運營

編者按：11月14-15日，2019觀點商業年會将在上海召開，聚焦商業地産新格局，這是一個總結與展望未來道路的契機。

有鑒于此，觀點地産機構邀請一衆商業地産業者與專業人士等，講述他們的商業地産故事，並記錄和解讀中國商業地産發展之道。

觀點地産網 2019年2月，備受矚目的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出爐，對大灣區從戰略定位、發展目標到空間布局等方面都做出了明确且全面的規劃。其中，深圳将發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用，給外界以無限遐想。

而深圳這座中國南海邊的新興城市，迎來的春風遠不止于此。至8月9日，國家就支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區提出相關意見，這被解讀為與粵港澳大灣區“雙區”利好疊加。

深圳實施兩大國家戰略，身處其中的企業們並不會錯失重大歷史機遇。

萊蒙國際便是其中的積極參與者之一，提出要“緊密把握”發展機會，将業務聚焦在大灣區内，“全面分享大灣區建設帶來的紅利”。

“深圳這次的政策，是空前的高度。”近期在接受觀點地産新媒體專訪時，萊蒙國際集團執行副總裁兼萊蒙商管董事總經理李國華用“振奮”來形容自己的感受。他同時預感，國家會針對大灣區及深圳出台更多細化的政策。

深圳市場只是萊蒙戰略重心傾斜的縮影，在三年前啟動的那場業務及财務架構調整中，萊蒙給外界帶來了截然不同的面貌。

随着訪談的深入，李國華向我們展示了萊蒙更多的理性思考。

方向：緊跟國家政策

近年來，政策明确不将房地産作為短期刺激經濟的手段，並多次重申“房住不炒”，各項調控政策頻出，房地産行業環境發生轉變。而在這個行業大勢下，粵港澳大灣區的戰略無疑給在大灣區的企業打開了另一扇明亮的窗戶，是歷史性的發展機遇，此乃促進萊蒙轉型的外部機遇。

而剖析自身優勢，萊蒙是一家港資為主的國際化企業，對香港和内地非常熟悉，而且還有海外布局，可以作為一個資源及信息的橋梁，将香港及海外的優勢産業資源導入大灣區，並在促進香港相關企業、人才融入大灣區發展大局方面發揮積極作用。這一優勢與大灣區發展規劃中建設“具有全球影響力的國際科技創新中心”和“内地與港澳深度合作示範區”的目標高度契合。另一方面，萊蒙經過近年的戰略調整，大幅降低了資産負債率，現在有足夠的實力去迎接大灣區帶來的機會。

轉型：都市産業社區的資源整合者和運營者

經過近階段不斷的研究、醞釀，萊蒙轉型方向逐漸清晰。“萊蒙将聚焦粵港澳大灣區及一線城市，緊跟國家發展政策，成為都市産業社區的資源整合者和運營者”。接着，李國華為我們逐一解讀這一轉型方向的含義。

在區域方面，萊蒙将聚焦在以香港、深圳、廣州、澳門為核心的粵港澳大灣區，和上海等國内一線城市，以及澳洲一線城市，深耕這些最有機遇和活力的城市。

都市産業社區，它不是傳統的住宅地産，也不是單純的産業地産，而是一個以高新技術産業和現代服務業為主要内容，並融合生活居住、文化休閑、商業配套、科研學術等多種功能的復合生态環境，是産業集聚地、人氣的集聚區、文化擴散區、資本融通區。而要建設這樣的都市産業社區，萊蒙也必須從地産開發商升級為資源的整合者與運營者，依照國家政策鼓勵的方向，有機整合都市産業社區所需的衣食住行商産學研等資源進行構建和運營。

試點：萊蒙國際中心

毗鄰復旦大學，位于上海市楊浦區國權北路的萊蒙國際中心，正是萊蒙着力打造的以科創産業為主的都市産業社區樣本。中央要求上海建設具有全球影響力的科技創新中心，而楊浦區是國家級雙創示範基地，萊蒙正依托此疊加優勢，以萊蒙國際中心10萬平米5A甲級物業為載體，與上海楊浦科技創業中心共同合作，全力打造以信息技術和高端服務業為核心，輻射周邊方圓5公里，産學研衣食住行文娛康樂共融于一體的都市産業社區。

目前上海“區塊鍊大廈”已落地萊蒙國際中心，上海區塊鍊技術協會也已進駐，衆多區塊鍊企業和信息技術企業也将陸續進駐，旁邊的地鐵三号線年内即将通車，芳草地也開業在即，都市産業社區的雛形正在形成。“未來，萊蒙國際中心及周邊5公里範圍的都市産業社區有望成為上海最具活力、最具競争力、産出效能最高、新興産業密集的區域之一，且很有可能走出多個科創闆獨角獸。我們也将會把這一成功樣本在大灣區復制”。李國華充滿信心的向觀點展望了萊蒙國際中心的未來。

深耕：商業+物業雙軌模式

李國華對觀點地産新媒體表示，商業和物業管理是萊蒙的傳統強項，萊蒙将持續進行深耕。早期萊蒙在一二三線城市都打造過商業項目，這類資産主要自持管理。直到近三年來，公司開始在深圳、東莞一帶嘗試輕資産業務，“輕資産”也逐步成為新的運營模式。

“萊蒙分兩個方向發展。”他向我們強調：“一是經營好自持項目，二是對外發展輕資産。光是輕資産商業項目，現在就有42個。”

若繼續将輕資産細分，又可以窺探到萊蒙分為純管理輸出即提供招商運營服務，以及商業包租模式，前者管理半徑大，風險低，經濟效益卻不及後者。

有感于過去數年從電商到新零售的市場風向變遷，李國華也分享了自己的心得——“做商業還是要緊密跟随年輕人視覺，将潮流時尚、科技智能、場景體驗、線上線下網紅營銷等元素組合疊加，優化商業業态分布，一定是未來商業發展的方向。”他轉而補充，在這方面，萊蒙商業的管理團隊也還在不斷的嘗試和突破。

他繼續說道，其次是萊蒙對産品有前瞻性設計布局，保證了改造舊項目也能獲得市場認可；第三是重視擁抱科技與智慧商業，把創新及管理優化利用科技手段融合在一起；最後則是“大資管”體繫，将商業運營及物業管理打通，發揮協同效應。

共赢：廣邀合作夥伴

采訪行至最後，李國華笑稱要借觀點的寶地廣發英雄帖。李國華說過去三年是萊蒙戰略調整期，萊蒙大幅降低了負債，手上現金比較充沛。現在萊蒙轉型都市産業社區，需要大量志同道合的夥伴，誠邀具有一線城市項目資源、都市産業社區資源、新興産業資源的夥伴共成大事。