演講 | 劉穎浩:“綠色、精緻、共享”,提效核心存量辦公資産

观点地产网

2019-11-14 15:27

  • “綠色、精緻、共享”的主題,通過這次改造,我們達到的目标就是客戶價值、企業價值、社會價值“三赢”的結果。

    劉穎浩(萬丈資本有限公司資産管理部執行董事、上海中區地産有限公司總經理):我的分享主題是:秉承“綠色、精緻、共享”的理念,提效存量辦公資産。先介紹一下我們自己,萬丈資本是萬科旗下專注于存量資産投資和存量資産管理的平台,我們成立于2015年,成立之初從瑞安手裡收購了無限極大廈,2016年底我們又收購了(上海)人民廣場的中區廣場。

    今天我分享的就是中區廣場。我分享從五個方面,第一個介紹一下中區廣場,第二個我們在改造之前的思考,第三個闡述一下改造主題,第四個是改造之後的成果向大家作一個呈現,最後我們再回顧一下改造的主題。

    中區廣場在人民廣場的CBD核心區,它建于90年代,開放于1998年,第一手開發商是賭王何鴻燊,(港資開發商)回到二十年前它還是有獨到的考慮。比如說分高低區,電梯分轉換區,中區廣場寫字樓總共是從5樓到26樓,19個寫字樓層,每10個樓層有4台高速電梯覆蓋,總共有8台電梯,中區廣場在1樓到3樓是商業部分,總建面是4.7萬方。

    在着手改造之前,我們花了一段時間,在想怎麼去實施這個改造。我們分三個維度來考慮,第一個我們項目本身;第二個是要看一下這個市場,大的、小的市場情況,包括市場當中我們競争對手的情況;第三個要回到我們的樓裡,看到我們平常面對的客戶的需求。從項目本身來講,我們做了很多分析,這個痛點分析我們花了很多時間,把它進行一些梳理。很多都是能看得到的,有的是能感受到的,比如說機電系統,20年主機從來沒有換過、已經老化,它的穩定性、能耗都是問題,寫字樓區域層高隻有2.55米,公共區域、衛生間經常出現問題,裙房區域裡面很雜亂,給人感覺非常不好。

    再來到室外,中區廣場盡管處在人民廣場的CBD核心區,但是知道這棟樓的并不太多,2016年我們收購這個樓的時候,很多媒體報道說萬丈資本收購了中環廣場,經常走過路過很多人就看不到這棟樓。還有一個特點,這個樓三邊是被城市裡的一些住宅區圍合起來了,整個看出去周邊比較雜亂。

    第二個維度我們看一下市場,在座的對市場也都比較了解,我就不在這邊多分析了。從2017年,就是我們收購了這棟樓的第二年,很多互聯網金融的企業爆盤,整個市場迅速轉化為買方市場,同時上海的次CBD供應量很大,我們所在的黃浦片區淨吸納量也在下降,這個老樓如果不升級很難維持現在的出租率。

    另外一個聯合辦公對傳統辦公市場有很大的沖擊。以前我們面朝南坐的時候覺得有些企業他不能搬走,現在我們不敢有這樣的想法,因為他完全可以到聯合辦公裡去做一個過渡,所以我們看到的市場,也分析了一些在黃浦區近幾年改好的項目,改完之後确實對留住租戶和吸引新的租戶是有一定的帶動作用。

    第三個維度看一下我們自己面對的客戶,一個是我們存量的客戶,還有一個是我們準備吸引的客戶,這個量從開放之初到現在,裡面的主力租戶是外資。

    目前在我們樓裡面HM、德國狼爪運動區總部,還有港股上市公司的廣告公司等等,都是外資為主,對此我改造期間的關注點是改造的安全對日常工作的幹擾,還有我的承諾是否能呈現。他們又很期待,希望通過這次改造能有更穩定的機電,環境更健康,形象更好,包括樓下的配套更方便,這是從客戶那邊溝通反饋的信息。和他們溝通之後,為了留住他們也提到了一些,這棟樓有得天獨厚的位置,希望還是留在城市的核心區,他的工作、社交更方便。所以在我們的宣傳裡面提到一個口号,就是留在城市中心,讓工作更美好。

    我們經過思考和多維度的考量,提出了“綠色、精緻、共享”這六個字的主題,來指導我們接下來進行的改造。

    “綠色”很直白,你能看到綠色,綠色的背後是健康、節能、環保,是我們這次改造以人為本的一個體現,也是萬科做城市存量資産改造所承擔的企業責任。

    首先我們對整個機電系統主機進行了全面的更換,在這個基礎上建立了一個可持續運營維護體系,又增加了新風過濾系統,這一套東西大概花了半年多的時間做完,去年2018年9月我們拿得了LEED金獎和RICS雙認證,在上海這樣的樓裡面,這是第一個。

    第二個“精緻”,也就是通過這次改造,我們産品力的一個提高。這是對比,(見PPT)左邊(圖)是改造之前,右邊這幾張照片是目前中區廣場改造後的樣子。我快速過一下照片,還是很誠摯的邀請各位有機會到中區廣場實地看一下,左邊是改造之前很雜亂,右邊是改造之後,“少就是多”,我們用比較簡練的手法做了處理。

    大堂部分,以前進到中區廣場第一印象很雜亂,不管是空間、色澤、材料,這一次我們都做了一個簡單的處理,因為我們中區廣場所在的人民廣場片區,除了是上海的政治中心之外,也是上海的文化中心,附近有很多文化地标。

    在做這個設計之前我們和設計師探讨,怎麼能把文藝的元素引入其中,最後我們大堂處理的概念就是畫廊的感覺,畫廊的基色調是比較低調的,烘托的是你的産品,也就是我們的租戶,所以大堂基調是黑白灰為主。

    這是一樓電梯廳,上到寫字樓層,我們利用調租的機會,有幾個整層拿出來之後做了管線提升,從以前2.55米的淨高提高了20公分,到2.75米,盡量讓大家感覺更明亮。然後到外圍面臨比較大的考驗,三邊都是居民區,有很多限制條件,在這個處理上,我們也去參考了上海市前法租界範圍内的處理手法。我們在這裡面引入了一些竹籬笆,又便宜,施工又快,也增加了夜間燈光。

    第三個主題“共享”。說到共享,大家第一個聯想到的就是共享辦公,确實這一次改造的時候,把二樓、三樓的一些不符合中區廣場定位的餐飲換成了聯合辦公,除了這個之外還在經營理念上引入了共享的經營理念。

    比如說在一樓大堂這邊,原來有石牆的,把石牆打開,整個大堂和商鋪之間是無界的連通,在這個基礎上,桌椅可以擺到大堂的區域内,在室外又增加了外擺平台,既增加了它的經營面積,又增加了經營調性。我們在中區後面有一個被周邊居民區圍合起來的空間,以前經常是吸煙的人過去的候場花園。

    首先我們任何一個投入都要考慮到未來的産出,做的任何改造應該都考慮到未來的使用。在這個花園處理上,把以前的一個倉庫和垃圾堆放點改造成了一個小房間,後面整個花園都做平,變成一個小廣場一樣,這個就變成了一個多功能的空間,可以有多種用途。比如說今年在這裡辦了中區改造完成的發布會,另外把這個租借給裡面的國際品牌辦了客戶答謝會,在這裡面也和上海音樂學院聯合辦了小型音樂會,還可以辦一些宴會,我們已經舉辦了一個企業的私宴,這樣帶來了經營收入的變化。

    剛才我提到了聯合辦公,以前是一個大餐飲,現在變成聯合辦公。它和我樓上的傳統辦公也能形成一個生态,它裡面有很多的會議空間,樓上的租戶有一些會議需求,自己辦公室裡找不到這樣的位置,可以到下面,由大樓辦公和聯合辦公談,可以給租戶一些折扣。

    另外在一樓電梯廳的盡頭安裝了一百寸的大屏幕,也是企業展示和信息發布的載體,碰到我們的商戶有任何的活動,或有新租進來,在這邊有一個企業形象展示來配合。再比如我們這裡面有一個英國很有名的陶瓷品牌,前一段時間搞了一個客戶特賣,首要的對象就是樓内的租戶,我們也希望把這種寫字樓裡的鄰裡生态,改造之後把它建立起來,資源首先由樓内的租戶來享受。

    而另一個鄰裡建設,就是我所在的位置正對面是上海大劇院。遠親不如近鄰,我們怎麼和大劇院形成合作,最近已經和他們展開了合作,第一個到他這邊看演出的人的票可以到這邊優惠停車、優惠消費,我們也把大劇院的演出資源帶到我們樓裡面,這種經營理念主要帶來的是客戶對中區廣場的認可,以此來增加客戶黏性。

    另外一個共享理念延伸到寫字樓标準層的公共空間,主要是一些人性化的考量,比如說走道盡頭有兩扇窗,以前是大理石的窗台,這一次改造處理直接變成了卡座,還設置上了USB。

    以前這個樓層裡面有一個阿姨的清掃間,其實沒有什麼用處,這次騰出來改成了電話間。這不是我們首創的,我們參觀很多共享空間裡面看到類似的處理,我們把它引到寫字樓裡面來,或者把這個空間改成茶水間。這次改造一樓的商鋪換租之後,增加了一個健身房,因為沒有淋浴房,所以在标準層裡面增加了幾個淋浴房。

    改造成果給大家匯報一下。首先改造花費的時間,進行機電改造的時間主要利用兩個冷暖交替季節,用了六個月的時間,到2018年8月開了改造啟動發布會,向媒體進行宣介,到今年1月2号正式改造完成對外開放,今年2月26号Tim Hortons中國首店開業,然後5月1号共享辦公開業,5月28号在中區後花園開了一個發布會。

    通過這樣的改造中區廣場硬件得到了提升。首先是能耗,公共事業費下降了15%,這是同比的;第二個我們整個改造是不清退的,裡面兩三千号辦公人員正常上班,在這個情況下進行的改造,我在這個改造當中沒有掉租,這個在黃浦區的同類寫字樓裡面是領先的,而且到期續租的大客戶全部續租,而且還擴組,我們改造之後還引進了國際的知名企業。

    第三個我們通過調租,把一些小單元租戶調到樓上,或者其他單元,調出了三個整層進行改造,把寫字樓淨高提升到2.75米。然後二、三層裙樓商業清退和換租,從大餐飲換成了聯合辦公。整個改造期間,所有的商業用戶是閉門裝修升級,改造完成之後同步開放,坪效提高。

    第六個是形成了一個上面總部辦公、樓下開店的模式,這裡面最典型的就是加拿大的一個品牌。第七個中區廣場,以前是走過路過,經常把它忽視掉的,這一次我們通過Tim Hortons開業的首店效應把它創造成網紅地标,中區廣場改造後的知名度較之以前有了大幅提升。

    剛才介紹了改造的過程和改造手法。回頭再看一下這三個主題,簡單來講“綠色”就是一個内核的改變,通過主機、管理系統的改變,滿足了内部客戶的需求,萬科這幾年一直在提的口号以客戶為中心,首先我們關注客戶的需求。

    第二個“精緻”實際上是一種産品力的塑造,我們在有限的預算下面,采用更有品位的手法來塑造自己的産品,提升自己産品的競争力,我們提到了精緻的方向。

    第三個是“共享”,這個實際上是一個經營思路的變化,創造了很多場景,比如說小花園,比如說開放式的大堂,這樣新場景的塑造帶來了新的商業機會,也利用這些我們向租戶推介,挖掘他們潛在的需求,最後導緻的結果是我們經營收入的提高。

    所以我們三個“綠色、精緻、共享”的主題,通過這次改造,我們達到的目标就是客戶價值、企業價值、社會價值“三赢”的結果。

    撰文:劉穎浩     

    審校:勞蓉蓉



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