演講 | 王曉魯：以人為本 聯合辦公的場景實踐

王曉魯（夢想加空間創始人）：大家下午好，我是夢想加創始人王曉魯，先跟大家簡單介紹一下夢想加，我們管理聯合辦公，從2015年開始到現在，管理全國大概30萬多平方米的面積，現在從管理規模上來說，也是行業里面絕對前幾名的水平。

從一開始我們自己也是比較關注産品，這里跟大家分享一下我們這幾年做下來以後，對于行業的理解和對于資産管理存量市場的理解。剛才的話題也在談存量資産和資産升值的問題，我們自己專注于辦公這一個闆塊，我們自己對于存量的一個理解，是現在越來越多的大家需要關注于一個買方，也就是關注于我們的客戶他們所有的需求。

對于存量市場，從增量市場到存量市場，從賣方市場到買方市場的變化，到關注于資源端、關注于企業端，到關注每一個人的變化過程，中國企業最開始從工業1.0到工業4.0，逐漸發展到大多數企業，尤其在北京、上海。

我們所在的成都、杭州、西安新一線城市里面，越來越多的企業他們的核心資産和核心的資源是人，而不是資産，也就是說人成為了每一個企業里面最核心的創造力的來源，以及企業成長的一個來源。怎麼樣給人提供一個更好的服務，怎麼樣讓人有更好的辦公環境和更好的創造力，才能讓企業更好的發展，而一個企業更好的發展，對于我們存量市場包括房地産市場來說，才能有更好的生存機會。

今天我不是想說學術性的概念，包括很多具體的理論上的演講，我只是想從我們自己以前四個小例子，簡單分享一下我們從不同的角度都做了哪些事情，來達到更多關注和滿足里面的企業，以及企業里面每一個人的需求。

第一個小例子，我們是亞洲第一個通過WELL認證的聯合辦公空間，很多人對WELL不是特别熟悉，WELL是LEED提出的概念，以前更多關注資産端，大家比較關注LEED，更多關注一個樓宇建成了以後對整個環境以及生存的地球産生怎麼樣的影響和破壞。而我們更關注的從資源端到客戶端到人的轉變，我們更關心的從一個樓宇、資源端，更多關注到每個人的習慣和每個人是否健康。

所以WELL認證也是美國的認證，這個認證更多關注到一個樓宇，或者是一個辦公空間，或者說一個空間實施完成以後，在里面使用的每一個人他們的健康，是不是得到了一個很友好的保障。

這里面有一百多項的指標，從光照、空氣、飲水、人機環境等等非常得復雜，我們從設計開始到營建過程中怎樣滿足標準，到最後呈現這樣很完美的結果，也花了非常多的時間和精力做這方面的事情。

（見PPT）舉一個小例子，大家可以看到底下成果圖里面，有好多我們的辦公桌，有高的有低的，這個桌子都是我們自己生産和自己做的，我們自己生産的闆材，而且里面沒有任何的膠，甚至連釘子都沒有，是按照榫鉚結構做的，是整個WELL認證和我們自己標準化體繫中的一個環節。

很多世界五百強的公司，包括關注于員工福利的公司，也會做WELL認證，像夢想加這樣一次性通過的也是很少的。和企業不同的，企業更關注的是給員工福利，怎麼讓員工享受很好的辦公室，很好的就業環境。我們更多關注的是性價比，怎麼樣能把這樣WELL的標準形成我們自己的設計標準，比較性價比高的去復制和應用到我們未來的每一個空間里面去。

最終我們是花了很多大型公司大概只有三分之一的成本，完成了WELL標準，也把WELL認證標準應用到将來每一個空間里面去，至少在我們所有空間里面，只要保證我們施工一完成，當天入駐的公司可以享受到無甲醛的，不光是無甲醛的，而且從各方面來講都完全健康標準的辦公室，像這樣的健康標準，每一個辦公的人群和每一個生活的人，是最基本可以享受到的權利。

我們更多關注了從用戶需求到經營需求量方面的平衡，我自己也做空間的運營和經營，並不是作為一個福利提供給所有入駐的企業和用戶，達到最好的平衡以後形成這樣一個標準化的WELL標準。

第二個案例也是跟我們的空間設計是比較相關的，也就是我們的一個定制客戶，叫做十二棟文化。這是做動漫IP輸出的企業，他們自己有一個挺苛刻的要求，工期很緊張，同時也很多特殊的需求。

我們大概通過自己標準化的設計，六十天就完成了從設計到施工、到最後交付的完整過程。同時結合了自己客戶的需求，給他們滿足了很多定制化的要求之外，也給他們自己辦公環境的貢獻，以及這里面所有的會議資源、辦公室等條件的布置達到了更合理的應用。

最後他們自己的負責人對這個非常滿意，他們說無論設計還是品質都非常好，很有調性，超出了他們的預期要求。同時智能也是很驚喜的一個點，之前他們都要搶會議室，應用到智能管理體繫去幫助他們管理，不光是會議室以外所有的辦公資源，可以讓他們的辦公資源達到合理的分配和智能化的管理。

第三個想跟大家分享的是我們的一個智能場景，智能從第一天開始就是夢想加很重要的標簽。我們第一款産品不是我們的空間，剛才跟大家說我們是在2015年成立的公司，我們推出的第一款産品是一個門禁。開玩笑的說，在2015年、2016年我們公司發展的頭兩年，很多同行企業以為我們是在賣智能設備的公司，而不是做聯合辦公的。

現在已經是第四代應用了，在全國很多的，除了我們自己的辦公空間以外，像騰訊、龍湖、萬科等等都應用我們這個管理體繫去進行管理。它可以通過人臉掃描通行，也可以進行考勤的同步，這不僅僅簡單的是考勤和通行入口，更重要的是和用戶之間産生聯繫的紐帶，為什麼這麼說呢？

一個小例子，如果想象一下自己去一個客戶的公司去拜訪，你到了客戶公司的門口，前台會問你三個問題，你是誰、你從哪里來、你要到哪里去。如果是在夢想加的辦公空間，這個人一過來，前台就會知道是什麼樣的情況，客戶感覺到很貼心、很個性的感覺。不光是門禁，包括會議室、打印機、能源燈光管理，都接入了物聯網和軟件的平台，通過數據的收集，也幫助我們更好的了解到辦公資源該怎麼樣合理的利用。

我們的客戶都是誰，他們在怎麼樣使用我們的辦公室，可以對我們有什麼幫助呢？最大的幫助可以讓我們很精準的知道我們的客戶在哪里，我們該在哪里選址設計我們新的辦公室和辦公空間，以及我們在選定一個新的辦公空間以後，我們再怎麼樣配置里面的辦公資源和設置里面合理的辦公室，以達到整個空間運營的最高化，以及精細化的管理。

其實我們更多的是通過一個空間的場景，把人和空間，空間里面的設施設備與人之間，包括人與人之間達到一個很好的鍊接，同時去給空間賦能很高效的運營管理的效率提升，達到以人為本的辦公體驗。

第四個想跟大家分享的是我們社區的一個活動，這個社區的活動很多都會談到，我們自己經常會提及的叫做“不正經辦公室”，在北京，（我們）會和知識分享的公司有合作。

今天給大家舉的一個小例子，關于遊戲的例子，我看很多在場的同事，不一定會玩這個遊戲，但在年輕人里面，這應該是全國最火的一款遊戲，就是王者荣耀。我們夢想加入駐的客戶都是新經濟的互聯網公司，平均年齡都在30歲左右，非常适合他們自己産品線下的推廣，他們做了幾次嘗試以後發現效果非常好，于是我們夢想加空間有一個王者特權空間。

你會發現里面所有的英雄皮膚、銘文都是免費的，我跟王者荣耀團隊了解到，除了我們的空間以外，另外一個實體空間可以實現這個功能，是全國某一些KFC餐廳可以實現。我們希望通過這樣的形式給年輕人更好的創造力。

既然要求年輕的同事們下班以後，所有的信息、電話都要秒回的話，還要給他們提供更多的社交、學習、成長、生活的環境，讓他們提供這樣的環境，讓他覺得這里面不僅是辦公的地方，也是學習、社交、成長、生活的地方，他們也會和公司更好的融合在一起，也會有更好的創新力、創造力，也會産生很多人與人之間、人與企業之間的微妙反應。很多線上的流量已經是比較難以獲取的同時，通過線下的方式可以很好的實現線下流量的變現。

這些以人為本的辦公空間更多想解決的是從空間到智能到社區，三方面結合在一起，怎麼從原來傳統的更多的去關注于資源，也就是說更多關注于房産本身，房産是不是有很好的經營、出租、運營情況，很好的設施設備管理狀況，到轉換為關注到每一個企業的需求是什麼樣的，里面每一個人有什麼樣的需求，我們怎麼樣通過空間的設計，通過智能的管理，通過社區的互動，給里面的每一個企業、每一個人提供更有針對性的，滿足他們發展和生活、工作需求的辦公空間。

而這樣一些最終的導向性轉變，反過來也帶來很多資産管理方面的成果，大家可以看看這些數字，我們自己80%的空間入住率都超過90%，新空間的開業入住率都超過了40%。今年4月份在南京新開了一個一萬多平米的新空間，到6月份的時候就達到了90%的出租率了，這是我們從來都沒有去過的新城市，也是給我們很強的信心，對于我們自己比較成熟的區域數字比這個還要好很多。坪效高于周邊競品，效率上的提升是通過智能帶來的管理精細化。

另一方面也是從思維上，從剛才所說的資源導向型到客戶導向的轉變以後，我們更多是和里面的企業、客戶，以及入住公司綁定在一起，已經實現了我們新開的空間一定是滿足匹配客戶的要求。

同時，有很多的客戶和我們在一起，像南京那個項目就是，南京有幾個入住租戶都是在成都、在北京的企業，他們聽了南京新空間開了以後，就把分公司開在了南京，也很快幫助我們實現更好的資産管理。這個也是我們在其他的，比如說類似于在北京的望京，和不同的合作夥伴一起合作的一些項目案例。

我們最後總結一下，我們更多的是以辦公場景創造多元價值，在大家都共識的存量市場里面，更多的從關注于房地産本身、資源本身，需要轉變到關注企業本身和人的本身。

對于我們做辦公就是這樣，做其他的行業也是從資源的關注度轉換到對客戶的關注和使用者的關注，如果能夠滿足匹配他們的需求，才可以實現你自己本身資産管理價值的一個提升，也歡迎大家有機會到夢想加空間去轉一轉，親身感受一下我們很有調性的、很有健康的、很智能的，也非常有活力的空間，謝謝大家。