通過開發運營不斷地加強他的運營能力，所以他的現金流可以不斷地補充到開發的環節。所有的商業地産拿到一個開發性的物業了，然後運營養好養貴了然後進行金融化的退出。
2019觀點商業年會·現場快訊：2019觀點商業年會于11月15日在上海召開，會上，越秀房産基金董事會主席、執行董事兼行政總裁林德良先生發表了題為“REITs及商業運營新模式”的演講。
他認為，資産管理就是把開發、運營、金融化三個環節能把價值最大化，我們大概歸納了有三種，無非從開發、運營到退出，第一種就是開發之後出售，這是大家理解的最容易的一種，第二種是開發進行長期的運營、持有，但它需要很強的現金流進行支撐，第三種就是通過開發運營，最後金融化退出。
他表示，第一種開發銷售，通過開發一直銷售快速地回籠現金，第二種模式就是開發運營，通過運營不斷地産生現金流的回籠，來補充他開發所需要的資金，這種模式的風險點在如果運營的不好的情況會出現什麼問題？現金流可能斷流了，或者現金流不夠，或者出售的物業可以保證現金流，萬一市場不好就不能形成閉環了，也就是開發運營是可以通過現金流的滾動來支持開發，但是會有風險點。
他講到，第三種這個企業很厲害，通過開發運營不斷地加強他的運營能力，所以他的現金流可以不斷地補充到開發的環節。所有的商業地産拿到一個開發性的物業了，然後運營養好養貴了然後進行金融化的退出。
第一種模式就是從開發一直到出售，所以IRR可以達到10.4%，ROE才7.2%左右，第二種模式通過開發持有物業，IRR是7.7%，ROE是12.6%。第三種模式的可能性是什麼？通過開發注入REITs，通過持有36%的股權，IRR和ROE都可以達到14%，這條路是我們擺在商業地産面前必須形成閉環的過程。
審校：楊曉敏
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