解局 | 深圳“小房企”宏發東莞600億舊改夢想

觀點地産網 舊改浪潮正向東莞這個傳統工業制造業城市席卷而來。

2019年上半年，東莞自然資源局公布近50個城市更新項目，按照規劃，年内将完成“三舊”改造6880畝，新增實施改造9837畝，總計投入208億元。

聞聲而動者衆多，包括恒大、萬科、碧桂園、金地、世茂、金地、新城、綠景等已經相繼入局。業内甚至還流傳，還有不少房企也在積極求購東莞的三舊改造項目。

起家于深圳的小房企宏發也奔向了這股熱浪——11月18日，東莞市農村（社區）集體資産管理網發布集體決議結果，确認東莞市宏潤産城投資有限公司成為塘廈鎮石潭埔社區科技産業新城（一期）産城融合類更新單元的前期服務商招引服務項目前期服務商。

網絡資料顯示，東莞市宏潤産城投資有限公司大股東為深圳市宏發投資集團有限公司，後者由潮汕商人賴海宏持股90.01%，其兒子賴嶽寬持股9.99%。

1981年以建築工程起家，2001年進入房地産，賴海宏将事業的重點放在了深圳寶安與光明，開發了包括宏發雍景城、聖淘沙駿園、宏發領域在内的多個項目。近年來這家房企開始對外擴張，如今看來，毗鄰深圳的東莞或許是其重要的方向。

據觀點地産新媒體了解，在拿下塘廈舊改一期前期服務商的四個月前，宏發還與東莞麻涌華陽村華陽工業區“居住及教育類”更新單元項目簽訂前期服務協議。

宏發600億舊改

宏發最早接觸東莞舊改，是在2017年12月。

彼時，塘廈鎮官方微信發布消息稱，已經與宏發基本達成投資共識，石潭埔科技産業新城項目（連片“工改工”）由宏發投資建設，不過仍需要進一步研究确定。

消息稱，該項目計劃改造面積2850畝，總建築面積600萬平方米。項目固定資産總投資600億元，年産值700億元，将建設成現代智慧産業新城，引進200家以上國家高新技術企業。

2018年6月，東莞舉辦了歷史上規模最大、範圍最廣的招商引資會議，包括華潤置地唐勇、萬科祝九勝、平安任匯川、碧桂園林昭憲在内的1200人均是這次會議的座上賓。

在這場招商會議中，東莞共簽訂了29個重特大招商項目，涉及協議投資金額超過4000億元。宏發的塘廈科技産業新城項目也在其中。

據介紹，該項目計劃選取約1300畝用地做前期研究、項目策劃，預計總投資300億元。

到了2019年1月，東莞自然資源局對塘廈城市更新單元方案進行提前批示。根據公告，該更新單元的範圍為，北至塘清公路，西至東深公路，南至鯉魚塘水庫，東側已現狀建成區為邊界，單元總面積53.12萬平方米（796.80畝）

範圍内的建築，主要是舊廠舊村，總面積達44.69萬平方米。其中，舊廠房建築面積38.88萬平方米，舊村莊建築面積5.81萬平方米。

盡管牽扯頻繁，但直至中選塘廈舊改一期前期服務商，宏發依然未能完全鎖定這一巨無霸舊改，後期仍需要通過公開市場挂牌交易。

東莞合富輝煌高級分析師李興旺對觀點地産新媒體指出，中選前期服務並不等于一定能拿下項目。只是相對而言，介入前期服務，房企對包括項目規劃、拆遷補償、經濟收益等情況肯定有更為深入的了解，對後期拿下整體項目也就更有優勢。

值得注意的是，在深圳龐大的外溢需求下，塘廈也将迎來新的發展時機。李興旺指出，塘廈是東莞的臨深片區，也算是東莞的經濟重鎮，整個城市面貌都不錯。

賴海宏與賴海民

中選塘廈石潭舊改一期前期服務商，這是賴海宏在東莞為宏發預訂的第二個舊改項目。

此前的7月份，東莞麻涌官微發布消息稱，經過前期表決、招標、公示、審核等程序，華陽村華陽工業區“居住及教育類”更新單元項目與宏發旗下子公司荣德投資簽訂前期服務協議。

資料顯示，該項目拟更新用途為住宅、教育及相關配套，規劃面積約18.93萬平方米，包括華聯發、銳新船廠、億寶及長綠地塊，已完成標圖建庫用地面積14.5萬平方米。

除此以外，10月份，宏發還以2.5億拿下東莞清溪鎮約9000平方米地塊，折合樓面價3.99萬元/平方米。

一步一步，在不到半年的時間里，賴海宏不斷加大在東莞的布局，也讓宏發開始頻繁出現在媒體視野中。

與衆多潮汕商人一樣，賴海宏極少出現在鎂光燈下，公開資料幾乎也找不到關于這位企業管理者的一張照片。他的公司發展經歷也被描述得極為簡單——1981年成立于深圳寶安，1992年賴海宏正式将企業更名為宏發。

他的親弟弟，鴻荣源掌舵人賴海民也同樣低調，不過不同于大哥早期做工程建築發家，賴海民在1991年就通過合作開發的方式介入到房地産行業，1996年，通過開發弘雅花園二期等項目，旗下的鴻荣源自此奠定了“寶安舊改之王”的地位。

也許是受到親弟弟的影響，也許是房地産市場里的“蜜糖”太甜，賴海宏也在2001年進入地産行業，陸陸續續開發了包括宏發雍景城、聖淘沙駿園、宏發領域在内的多個項目。

官網數據顯示，宏發目前累計開發物業面積超過500萬平方米，現持有的工業物業約150萬平方米，商業物業、寫字樓近40萬平方米，後續開發儲備用地近250萬平方米。

成立更早，但更遲進入房地産的宏發，在深圳的影響力與知名度，顯然不如親弟弟賴海民治下的鴻荣源。一位資深地産人士用了一句簡單的話語對觀點地産新媒體描述宏發：在深圳不算很有名，之前主要在寶安石岩做開發，以前在光明也有不少地，僅此而已。

不過在該人士看來，近幾年來越來越多的房企進入深圳搶奪舊改資源，宏發在其中的競争力也不算大，将投資轉向臨近的東莞，也不失為一種明智的選擇。

也許是巧合，在賴海宏中標塘廈石潭舊改一期前期服務商的半個月前，賴海民也中標了塘廈另一宗76萬平舊改項目。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。