觀點指數 | 十月産業地産報告：頻推産業用地 物流加速整合

深圳産業用地騰挪

10月23日，深圳寶安區工信局發布《深圳“互聯網+”未來科技城選址地塊重點産業項目遴選方案》，确認騰訊為意向用地單位。這意味着11月29日出讓的深圳寶安大鏟灣港區A002-0076宗地不出意外将落入騰訊手中，建成200萬平方米的“新鵝廠”。

資料顯示，A002-0076宗地用地規模80.9萬平方米，總建築面積200萬平方米，用地功能是新型産業用地（M0）+公共管理與服務設施用地（GIC），以“帶産業項目”方式挂牌出讓，期限是30年。項目将建設“六基地一平台”。值得注意的是，這個地塊是由“海域土地許可”性質用地變更成“産業用地”的。

事實上，近段時間深圳改變土地使用性質為“産業用地”、新增産業用地供應的案例不在少數。

據相關數據統計，截至2018年12月31日，深圳市已列入計劃的工改工項目共計165個，拆除規模共計862.8公頃。在不久前的8月2日，深圳首個平方公里級“工改工”項目——寶安區新橋東城市更新項目拆除啟動，項目片區總面積231.84萬平方米，預計總投資585.8億元。項目建成後，将釋放數百萬平方米量級的産業空間。

而在政策方面的舉措，10月1日，深圳正式實行《關于規範産業用房租賃市場穩定租賃價格的若幹措施（試行）》，提出加大産業用房供應，到2020年，深圳市新增建設籌集創新型産業用房建築面積不少于800萬平方米。

上述種種迹象體現出了深圳政府騰出産業空間、發展産業的決心，這種決心並非空穴來風，而是深圳先行示範區定位下的必然要求，同時也是深圳針對産業用地供求結構失衡，租金較高以及産業流失的一種應對措施。

來源：觀點指數整理

過去一段時間，由于面積小、租金高等因素，深圳寫字樓空置率一直處于居高狀态，其中也包括了産業園區中的寫字樓項目。根據第一太平戴維斯發布的數據顯示，今年三季度，深圳甲級寫字樓空置率環比上升4.3個百分點至22.4%，部分片區空置率超50%。

此外，深圳周邊區域産業用地增加而形成的替代效應也帶來不利影響。例如東莞2019年初步安排338個的重大建設項目中，“産業工程”占比近七成，其中松山湖産業用房供應量超90萬平方米。這在一定程度上分流了深圳的招商資源，如去年7月華為将研發等部門從深圳搬遷至東莞松山湖就是一個佐證的案例。

為此，深圳需要增加産業用地的有效供給，調節産業用房租金，為優質的實體制造業回流築巢引鳳。7月9日，深圳前海管理局提出的“回歸企業辦公用房租金補貼”就是促進産業回流的重要方案。

ESR“二進宮”

最近，亞太地區最大物流地産平台的ESR在香港成功上市成為市場關注焦點，ESR本次IPO最終發售價格為16.8港元，認購倍數3.22倍，募資總額超過126億港元，是2019年香港第二大規模的IPO，僅次于10月份香港IPO籌資57.5億元的全球啤酒業老大百威亞太。

值得注意的是，此次是ESR的第二次IPO計劃，早在今年3月初，ESR就向港交所提交了上市申請，但6月中旬，ESR以“因鑒于目前市況”的理由延後了“IPO”計劃。

招股書顯示，ESR主要發展亞太區一線及1.5線城市的物流地産，賬面估值約為29億美元，資産管理規模約為202億美元，管理建築面積合共超過1530萬平方米，物流資産主要位于中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度等國家。

财務數據方面，ESR的收益由2016年的9670萬美元增加58.5%至2017年的1.53億美元，並進一步增加65.8%至2018年的2.54億美元。截至2019年6月30日止六個月，ESR的收益為1.55億美元。

ESR表示，公司收益錄得顯著增長是由于基金資産管理規模強勁增長，導致管理費收入增加所致。

數據來源：ESR招股書 觀點指數整理

ESR的收益可分為租金收入、管理費收入、建設收入和太陽能收入。其中入賬的建設收入和太陽能收入是指澳大利亞物業開發公司CIP和日本若幹設施的太陽能電池闆産生的收入，占比較小；租金收入和管理費收入占比較大，2018年兩者收入占比分别為29.2%、53.4%。

ESR收益結構最大的特點是，作為一家物流企業，管理收入費卻占據了營收的半壁江山。翻看招股書，ESR管理收入費包括基本管理費（基金規模1-2%）、資産管理費（基金規模的1%或物業資産總額的0.5%）、開發費（開發成本4-5%）、租賃費收入（通過物業交易獲取，1-2.5個月的租金）、收購費（土地成本的1-1.75%，物業的0.75-1.75%）及超額收益（淨利潤的10%-32.5%）；租金收入即是指物業租賃獲得的租金收入。

而目前ESR的資産結構是：直接擁有的投資組合資産共75個物業，已竣工面積157.8萬平方米；管理基金及投資公司所持的投資組合資産共213個物業，已竣工面積693.9萬平方米。憑借着基金的大規模和多環節收費，管理收入費超過微薄的租金收入也在情理之中。

數據來源：普洛斯年報 觀點指數整理

其實，ESR依賴基金管理的運營模式跟普洛斯異常相似，都是通過設立、募集基金，收購資産包，置入所設立的基金，然後打包IPO或者出售以回籠資金，再進行新一輪投資。不過ESR對基金管理收入的依賴度比普洛斯更高。

數據來源：ESR招股書 觀點指數整理

依靠運營基金投資管理的這種輕資産、少投入運作方式，ESR僅以595名員工就賺取息稅前利潤近10億人民币。在首日挂牌後，ESR憑借着高毛利率等良好的經營數據受到市場資本追捧，開市價為17.6港元，超出招股價4.76%，目前市盈率近43倍。但其“重基金+地産”運營模式的穩健性還留待日後市場考究。

物流地産加速整合

自2015年開始，中國物流市場就已經涌現出了一些“新生代”，比如萬科旗下的萬緯物流，物流行業格局逐漸發生改變。據相關研究機構顯示，截至2019年第一季度，普洛斯物流依舊是行業的龍頭老大，市場份額為33%，但相比2015年占比高達55%來說已經有所下降；而在2015年剛成立的萬緯物流後來居上，市占比為6.1%，暫位列第二位；ESR以6.0%的市占比暫時位列第三。但在ESR上市，插上資本的翅膀之後，物流行業的市場情勢必然發生改變。

除了市場激烈角逐之外，現階段部分物流企業面臨業務渠道和應用場景缺少，運營商面臨人力和倉儲成本上升的壓力等問題，整個物流行業迫切需要整合資源，做到協同高效率發展。

目前，市場上資源整合的手段包括成立資管平台進行投資或是收並購等。

10月8日，萬科拟與天津荣泰成長、比亞迪汽車工業有限公司共同投資“橫琴和諧鼎泰股權投資企業（有限合夥）”，募集規模為11.01億元，投資目標及範圍為主要投資于科技、物流等領域的優秀子基金。

比亞迪是萬科的長期合作夥伴，2016年，兩者曾簽署戰略協議，在國内各城市的軌道交通發、工業園區開發以及海外業務開發中開展合作。此次萬科再次尋求“老夥伴”成立“母基金”，通過獲得、持有及處置投資物流等項目，獲取長期投資回報。

萬科之外，通過成立基金或者資管平台進行物流資産投資的房企並不少見，比如遠洋。遠洋通過旗下設立的資管平台遠洋資本對物流資産進行PE投資。2016年及2017年，遠洋資本分别對中國物流資産、鄭明現代物流以及九曳供應鍊等物流企業進行投資，完善物流尤其是冷鍊方面的規模布局。

值得注意的是，10月27日，物流地産行業發生了一起大宗交易並購事件。安博和競争對手Liberty Property Trust發布聲明，安博将以換股方式收購Liberty及其債務，此項交易規模約126億美元。

Liberty Property Trust是一家大型工業地産商，在美國和英國擁有和管理1.09億平方英尺（約1013萬平方米）的工業地産和辦公樓。安博表示，此次收購将擴業務網絡和客戶群，形成資産組合間的戰略協調，使我們得以收獲短期成本和長期收益之間的協同。

來源：觀點指數整理

事實上，物流地産行業的大宗交易時有發生，有的是将置入物流資産的基金全部出售，獲取資産增資收益，進行下一輪物流資産開發投資；或者是為了擴大規模，形成協同性發展和獲得規模經濟效益，而去收並購行業内的大型企業。兩種背景下的交易都是為了做大規模，争搶物流行業的份額和利潤。