觀點直擊 | 華南城馮星航：我們做得不錯

觀點地産網 11月21日，公布中期業績後，華南城在香港召開了業績發布會。

據觀點地産新媒體現場了解，董事局主席鄭松興並未現身，集團副主席兼執行董事馮星航和新面孔集團首席财務總監陳茂昌代表管理層出席。

不過，發布會全程由馮星航發言，他解釋道：“财務總監的空缺已填補，但新任CFO需要一些時間。”

此前公布的半年報披露，華南城于期内錄得合約銷售約77.33億港元，同比增長13.7%；合約銷售建築面積約87.48萬平米。按照此前設定的160億港元計算，華南城已經完成全年目標的48.33%。

對于上半年的業績表現，馮星航看起來似乎很滿意：“合約銷售全年目標160億，我們已經做了77億元，财年過半，目標過半，我們非常有信心做到。”

“有别于其他房地産公司”

半年報中，淨利下降似乎讓馮星航略顯緊張，業績會剛開始，就着重解釋了淨利下降的原因。

半年報顯示，期内，華南城母公司擁有人應占淨利潤減少25.9%至6.282億港元。每股基本盈利減少至7.75港仙。而母公司擁有人應占利潤及每股基本盈利減少主要由于一項非現金項的投資物業公平價值收益減少所致。

對此，馮星航表示：“我們相當多的物業都是物業重估，這一兩年買地、買物業作為自持的比較少，作為買賣的比較多，重估的面積沒有以前多，評估增值也就沒有那麼多，所以出現了下降。反映公司經營管理能力的應該是核心淨利潤，上半年有19.4%的增長，我們做得不錯。”

媒體問答環節，媒體提及該問題時，他又進一步強調：“利潤下跌跟經濟下行、經營一點關繫也沒有。雖然經濟下行、中美貿易有一定影響，但是華南城産業園區的中小企業的經營成本很低，所以也能生存，只是賺得少了。”

強調完華南城的運營能力，馮星航将重點轉移到了持續性收入。半年報顯示，華南城上半年實現收入58.27億港元，同比增長11.8%。其中，持續性收入增長15.5%至11.971億港元，占總收入20.5%。

正如華南城一直以來強調的“我們和房地産行業是不同的”，馮星航重申了華南城的公司定位：“我們有别于一般的房地産開發商，華南城的持續性收入包括租金、物業管理費、倉儲物流和奧特萊斯，而持續性收入正說明了華南城的生态圈有别于其他房地産公司。”

不過，值得注意的是，2019年初，華南城成立了投資開發集團和商業管理集團，分别管理本集團的項目開發建設及項目招商運營。

“以前每個項目一個老總管，現在分為兩個集團。開發集團，負責買地賣樓等，商業管理集團，負責可持續性收入。我們看到了不錯的成效，不錯的成效體現在成本的節省，雖然生意多了，但是銷售費用和行政費降低了。”

數據顯示，華南城上半年銷售及分銷開支減少6.9%至3.239億港元（2018/19财政年度上半年：3.480億港元）；行政開支減少7.1%至5.557億港元（2018/19财政年度上半年：5.984億港元）。

馮星航續稱：“我們預計持續性收入每年有20-30%的增長，上半年已經超過20%，三年這個數會翻倍，超過45個億。”

據了解，目前，華南城持續性收入和銷售收入的比例保持在2:8左右，物業銷售仍是華南城貢獻的主力。不過不難看出，雖然華南城短期内仍将利用住宅銷售覆蓋前期支出，但未來商業和物流地産方面的持續性收入才是公司發展的最終目標。

“上半年只花了一個億”

業績會上，繞不開的話題還有融資。

半年報顯示，報告期内，于4月發行人民币6億元8.5%中期票據，華南城于6月增發2年期6,000萬美元11.875%優先票據，于8月發行人民币14億元8%公司債券，于9月取得人民币7.5億元購房尾款ABS額度。期内，華南城還獲得一國有大型銀行授予的15年6億元的固定資産支持融資借款。

針對融資問題，馮星航顯然並不擔心，他談到：“公司在國内定位是商務物流企業，不是房地産企業，所以得到了很多銀行的支持。備用銀行授信也有154億，我們的目標是适當延長債務到期日，當然越長越好，希望逐步把一年到期的債務置換成3-5年的貸款。”

不過，數據顯示，期内華南城融資成本有輕微上升。數據顯示，華南城融資成本持平于3.023億港元，相比去年同期上升0.002億港元。于2019年9月底，由于資本市場情況的變化，華南城的加權平均融資成本輕微上升至7.34%（2019年3月31日：7.17%）。

對于融資成本上升，馮星航解釋：“融資成本其實我們管理的非常好，上年是7.1%，現在是7.3%，沒辦法，整體融資成本是上升的，但是我們仍然非常克制。雖然高了點，但是沒什麼關繫，因為我們的債少了。”

另外，報告期内，華南城以人民币約1.157億元為哈爾濱及鄭州等地的項目增購約46.9萬平方米可建築面積的土地，新增土地的主要用途以倉儲用地為主。

“我們全年地投地預算是20億，上半年只花了一億，但是我們沒有拿地的迫切性。因為我們大概有1770萬的土地儲備，非常充裕，下半年有合适地再投。”對于上半年拿地甚少，馮星航解釋道。

此外，據馮星航透露，目前華南城商業用地非常多，會更傾向于購買配套住宅或者是倉儲物流地，還會選擇流動性比較強的地作為買賣，可能會在鄭州和合肥。