底價44.76億拿下“南沙新名片” 葛洲壩地産大灣區重新上路

觀點地産網 這是一場毫無懸念的土拍，在沉默之際，就敲定了最終的歸屬。

11月21日下午3點，廣州南沙出讓橫瀝島“巨無霸”地塊，開始幾分鐘過後，葛洲壩地産、廣州南沙城市建設投資有限公司、南沙國際金融島(廣州)有限公司就以底價44.76億元拿下，折合樓面價每平方米8090元。

早在今年10月22日，南沙挂牌2019NJY-15号地塊時，就有消息稱，潛在買家就是葛洲壩地産。到今天，這一信息得到了證實。

自2015年1月拿下廣州廣鋼新城兩宗地塊後，葛洲壩地産再度以合營項目公司的“老方式”現身羊城市場。但随後近五年時間里，一直未有下一步動作。

這次拿地，加上目前大灣區房企入局熱潮，無疑可以看出葛洲壩地産在規模上的一絲“掙紮”。

對此，廣州地産資深人士鄧浩志認為：“繼廣鋼新城之後其再次推進大灣區的布局，說明還是比較看好這里的市場，擴大自身在羊城的布局。”

底價摘下“南沙新名片”

從廣州南沙區對2019NJY-15号地塊的規劃來看，無疑這宗地塊建設完成後，将成為廣州南沙的明星項目。同時，這宗地塊也是南沙國際金融島挂出的第一宗住宅用地。

根據出讓文件要求，該項目規劃定位為“南沙新名片·世界金融島”，具體位于明珠灣區起步區（橫瀝島），用地面積約13.92萬平方米，計容總面積55.32萬平方米。

作為標杆性項目，自然在出讓條件上有着許多限制。公告顯示，該宗地内含有10宗子地塊，其中地塊一為定向建設地塊，地塊二至十為居住地塊且需要采用裝配式建築的建造方式建設。

具體來說，地塊一可建設用地面積約20.35萬平方米，将用于建設國際會議中心、國際會議服務酒店、國際公館等内容的國際綜合會議中心，葛洲壩地産須按規劃條件和國際競賽确認的方案等實施建設，經驗收後無償移交給南沙政府。同時，需在土地移交日起6個月動工建設，36個月内建成並竣工驗收。

地塊二至十中，競得人同樣需要配建商業服務設施、兩所幼兒園、托兒所、綜合醫院等合計建築面積接近2萬平方米（規劃）。

對此，廣州業内人士認為：“該宗地塊能夠以底價成交的重要原因是需要配建地塊一，這宗地塊建成後交給政府後，實際上對于企業來說沒有多少盈利空間，其余九宗宅地才是有循環溢利回報的。”

說到盈利空間更為明顯的表現是，廣州地市近期頻頻延長挂牌截止時間，或者中止出讓再重新挂牌。

當日，花都花山鎮蓮山北路宅地開拍前因無人報價延期至12月5日，增城中心鎮坑貝站南地延期至12月9日......

對此，鄧浩志則認為：“目前行業增長放緩、資金收緊，企業原本預期盈利可能在20-30%之間，現在都不敢有太高的預期。近期大灣區地區很多地塊無人報價而流拍，延長挂牌、降低起拍價重新挂牌等舉措，都是為了吸引更多的房價參與競價。”

“走出去”後的慢增長

資料顯示，葛洲壩集團于2004年通過整合集團地産相關業務單位成立葛洲壩地産，並于2009年确立了房地産核心業務“走出去”的發展戰略。但成立至今，葛洲壩地産在集團公司的營收占比卻從未超過10%，最高為9.93%。

2010年3月，在國資委發布的“退房令”中，葛洲壩地産成為了首批16家以房地産為主業的央企之一，其他成員包括保利發展、中國海外發展、華潤置地、招商蛇口、中國金茂等。

彼時，葛洲壩地産開始啟動全國戰略布局，确立了“重點布局一線城市、謹慎發展二線城市、嚴格禁止進入三四線城市”的布局戰略，其中北京、上海、廣州三大城市是其三年發展的重要戰略支撐點。

随着樓市的持續升溫，葛洲壩地産在2015年至2016年期間更是動作頻頻，在北京、南京、杭州等城市相繼拿下“地王”項目；以及出資18億元與保利成立兩項目公司，共同開發廣鋼新城兩宗地，首入廣州。

按照葛洲壩地産的設想，在經過這些充分的醞釀和準備之後，公司面向全國發展的戰略正式進入快車道。從2014年末至2016年末的财務來看，營業收入從62.54億元增漲到了98.99億元，即将突破百億大關，營收占母公司比例也由8.83%升至9.93%。

但這些成效只是短暫的，同時高價拿地策略讓葛洲壩地産提前進入了緩慢增長狀态。2016年年底，調控政策開始收緊，在重點城市限價之下，葛洲壩地産的高價地王項目反成了“燙手山芋”。

而98.99億元的營收、9.93%占比成為了葛洲壩地産僅有的“輝煌”，次年其房地産業務營收就縮水了三分之一。2017年末至2019年中期财務數據顯示，葛洲壩地産營收分别為62.46億元，74.41億元、43.47億元。

如今，葛洲壩地産拿下廣州“南沙新名片”項目，對于其目前緊缺的土地儲備來說，總建築面積55萬平方米，即便是折算後的權益建築面積，仍然是不錯又及時的補充。據其2019年中期報表顯示，葛洲壩地産儲備土地權益建築面積為21.34萬平方米。

這是否将成為葛洲壩地産的“新起點”，或許答案将會在日後揭曉。關于該項目，葛洲壩地産在觀點地産新媒體采訪時，僅表示不方便透露。