主角中海與新人五礦 深圳127.5億土拍遇冷記

觀點地産網 11月22日下午，深圳土拍大戲開幕。

這是自6月以來，深圳今年第二次大規模宅地集中供應。相比上次的“史詩級”冠名，這次土拍地塊更多，起價更低，被稱為“大禮包”。

最終，6宗地塊，131.67億元起價，最後127.5億元收官。

根據挂牌信息，6宗地總建築面積約77.6萬平方米，其中龍華1宗、光明2宗、坪山3宗、大鵬1宗，挂牌總價為131.67億元，最高限制地價總價190.89億元，均采用“雙限雙競”方式出讓。

6宗涉宅地塊齊出讓，本來對于宅地稀缺的深圳來說機會難得，似乎不難想象房企要有一番龍争虎鬥。

不過，下午3點的交易大廳卻讓人有些意外，不僅競拍人只有華發、華潤、中海、龍光、平安、金茂、金地、五礦、金融街、電建、天健和人才安居集團12家，競買席人數也只占了10%。

降溫的深圳土拍

現場競價環節，率先被呈上台面的是坪山區馬巒街道地塊，土地面積31065.17平方米，建築面積為12.92萬平方米，起價21.02億元，最高限制地價30.47億元，普通商品住房入市最高均價為38750元/平方米，人才住房初始配建面積為11080平方米。

地塊競争不大，僅有3家房企出價，但是天健和五礦互相咬住不放，最終經過46輪競價，距離最高限價僅剩5億時，五礦以25.6億元拿下該地塊，耗時28分鐘。

随後出讓的坪山區碧嶺地塊和坪山區坑梓地塊更為冷清，坪山區碧嶺地塊由招商、華潤聯合體以底價20.42億元競得，而坪山區坑梓街道地塊則直接流拍，耗時5分鐘。

值得注意的是，晚間8點，華潤置地發布公告稱，公司作為借款人就總金額為86億港币的定期貸款融資與多家銀行組成的銀團訂立了一份貸款融資協議，首次提款當日起計為期五年，但並未公布融資用途。

此前11月1日，華潤以先舊後新方式配股方式分别于10月24日及11月1日完成配售及認購收取合共約67.2億港元的所得款項淨額，並表示将有關款項用作購置及開發與集團項目有關的土地及集團一般營運資金用途。

第四宗出讓的地塊是龍華民治地塊，同時也是本場土拍中競争的焦點。

此前6月的土拍中，龍華民治地塊由龍光以樓面價66988元/平方米競得，溢價44.9%，為5宗地塊之最。前3塊地清冷收場，不免讓人這宗龍華地塊産生期待。

競拍開始，建發率先出價，但是随後僅有2家企業加入戰局，過程加價緩慢，耗時10分鐘，出價僅至43.4億億元，溢價6.4%。競拍全程由建發與中海主導，經過84輪競價，中海最終以50.2億元競得，溢價23%，耗時32分鐘。

最後一宗出讓的地塊是光明新湖地塊，拍地速度非常慢，主持人甚至将喊價時間拉長，留給開發商思考時間。其中天健和南國置業舉牌最多，最終經過56輪，南國置業以26.4億元競得光明新湖地塊，耗時16分鐘。

現場競拍開始前，深圳人才安居集團就直接簽字以底價4.89億拿下深圳大鵬地塊，人才住房銷售均價不高于20520元/平方米，最高銷售單價不高于23598元/平方米。

最終，這場深圳“土拍大戰”耗時1小時21分落幕。對比6月耗時3小時、頻繁最高價成交的拍地境況，“冷清”似乎成為了這次拍地的主題。

深圳業内人士宋丁對觀點地産新媒體表示：“這次拍地之所以沒有6月拍地熱度高，主要是因為政策。比如雙限雙競之後，開發商要算賬，還有多少利潤。市場方面，年關房企資金沒有那麼飽和，加上市場總體的情況也不是那麼好，對市場也有些擔心。”

中海、五礦拿地身影

雖然土拍不如市場預期，不過有兩家房企還是成功地引起衆人注意，其中有老熟人中海，也有新客人五礦。

6月土拍，中海最高限價54.08億元+配建42330平方米拿下深圳光明A510-0151宅地，可售住宅樓面價4.22萬/平方米，溢價45%。今日，中海以23%溢價50.2億元拿下龍華民治地塊，樓面地價37404元/平方米。

據了解，該地塊也是中海今年來在深圳拿下的第二宗地塊，也就是說，在今年唯二的兩次深圳大型土拍中，中海總共耗費104.28億元，可以說是劇中主角。

對于中海拿地，宋丁也表示，雖然有政策限制，但是中海這次拿地樓面價較低，而上半年龍光拿下的龍華地塊樓面價已經達到6萬多，中海算得過賬來。

值得注意的是，今年以來，中海頻繁在華南地區拿地。數據顯示，前10月，中海在大灣區共拿地7宗，包括3宗廣州地塊，以及佛山、深圳、東莞、珠海各1宗，總拿地建面91.71萬方，成交總價183.19億元。

相較于衆人熟悉的中海，五礦在深圳自然算是“新人”，不過也是大灣區的老熟人。

據了解，2018下半年開始，五礦在大灣區頻頻落子，斥資超過35億元在廣州拿下三宗地塊，增加土地儲備約35萬平米。

投資區域上，五礦也顯然打算将重心放置在大灣區内。截至目前，五礦已進入大灣區内的廣州、香港、佛山和惠州四個城市，按現有的土地儲備算，占比為43%。

在年初采訪時，五礦地産董事會主席何劍波曾對觀點地産新媒體表示：“沉住氣、優中選優、踩準行業周期是五礦的投資策略。同時，在市場狂熱時冷靜，在低位時出擊。”

此次深圳土拍對于五礦地産來說，或許正是市場低位時的“優中選優”。因此，五礦此次在的深圳土拍中還是表現得十分積極，最終經過46輪競價，才從天健手中以25.6億元奪下坪山區馬巒地塊。

半年報顯示，上半年五礦地産先後參與了多個一線及核心二線城市地塊的土地競拍活動，但鑒于較為動蕩的土地市場環境，出價並不十分進取，故未成功投得地塊。

報告期内，五礦地産旗下有22個房地産發展項目，分布北京、營口、廊坊、天津、南京、長沙、武漢、惠州、佛山、廣州及香港等11座城市，合共可開發土地儲備總樓面面積約為424萬平方米。