觀點指數 | 十月養老地産報告：夕陽紅何時見曙光

觀點指數 随着傳統住宅的開發和銷售遇冷，房企的種種多元化經營都會被無限放大。與此同時，中國老齡化程度的加深，讓養老産業似乎成了新的藍海。而作為養老産業細分下的養老地産，不少頭部房企慢慢開始涉足、甚至已經進入行業數年。

根據《中國養老産業白皮書》的數據顯示，預計2020年中國養老地産市場空間将達到7.7萬億元，2030年将進一步擴張，達到22.3萬億元。

房企在養老地産上的動作确實屢見報端，然而對比起報道上的熱烈，房企實際上每次的投入對比起其在其他項目上的大手筆來說，是慎之又慎，投入資金有限，擴張速度則更慢。更有一些開發商打着“養老”的名堂來圈地甚至集資。更重要的是，到目前為止，仍然沒有在養老地産中獲利的成功案例。

“以前是富人不老，老人不富。現在富人也慢慢老了”孫宏斌在日前一次活動中如此說道。如此看來，瞄準“夕陽紅”的養老地産将會成為朝陽行業，只是“朝陽”到來的時間點卻仍是未知之數。

各地政策因地制宜 主要關注醫養結合

數據來源：觀點指數整理

10月，國家衛健委發布了《關于深入推進醫養結合發展的若幹意見》，内容強調：應強化醫療衛生與養老服務銜接、推進醫養結合機構“放管服”改革、加大政府支持力度、優化保障政策、加強隊伍建設。

其中提到了政府對養老機構及從事醫養結合的企業的支持，包括減輕稅費負擔、保證土地供應、拓寬投融資渠道。

上述《意見》反映出國家對醫養結合的重視程度，促進醫養結合能夠更好地實現落地，為市場傳遞出一個利好的信号。

落到地方層面，廣西南甯和海南海口針對房企的拿地行為做了有利于養老的調整，兩地均規定了新建住宅小區需配建一定數量的養老服務用房。

北京上線了社區居家養老服務平台，為老年人家庭做适老化改造，以及呼和浩特的三年養老規劃，則是針對居家養老和社區養老部分做了進一步的規劃和措施落實，使老年人在無須遠離熟悉社區和家人的情況下，一樣能享受到養老設施。

而貴州則提出了要利用其當地獨特的民族風情，使養老産業能夠結合村寨文旅去發展，滿足部分有條件老年人“候鳥”式養老的需求。

共有産權養老房發證 再有房企主導項目開業

數據來源：觀點指數整理

北京恭和家園是全國首個共有産權養老試點，位于北京朝陽區東五環雙橋。其首批139戶家庭共有産權房産證在10月份開始發放，産權證全名為“不動産權證書”，與普通住房産權證具備同等作用及價值。

資料顯示，該項目由北京市民政局和住建委共同試點推出，2017年12月12日投入運營，這是全國首個共有産權的養老項目。該項目由養老企業與購房者分别擁有不同份額的産權。

項目中的房屋産權上，養老房由養老企業與購房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份額；而在整個養老項目上，公共服務部分占比40%，該部分産權屬于養老服務企業。

該試點将居家養老、社區養老和機構養老融合在一起，可以為入住的老人提供24小時的養老服務。為防止炒房，入住人必須為年滿60周歲(含)以上的老年人，保證項目中的房屋均為真正的老人服務。

該項目延伸于共有産權房的探索，再結合了養老地産，能夠把居家養老、社區養老和機構養老三種養老方式進行融合，是政府對養老住房的一次探索，未來有望加大推廣力度。

10月份繼續有兩處由房企主導建設的養老公寓和養老小區開放，分别位于上海和杭州。其中，由龍湖建設成立的椿山萬樹繫列養老公寓在上海正式開業，上海項目為該繫列的第二家。據悉，第一家為2018年11月于重慶開業的重慶新壹城頤年公寓。另外，該繫列第三家公寓，成都梵城頤年公寓也在籌備當中。

據觀點指數整理，今年剩下來的時間還會繼續有其他企業主導的養老機構開業，里面既有房企主導的，也有保險公司主導的連鎖養老品牌。

而一些已經建設好並投入運營的養老機構，無論是公營、私營還是PPP模式的養老機構，都在加強與醫療機構的合作，努力做到“醫養結合”，以解除入住老人的後顧之憂。

在醫養結合上，其實包括以下三部分：（1）養老服務與醫療服務結合；（2）養老投資機構與醫療服務投資機構結合；（3）醫療與養護相結合。

規模較大的養老地産項目中，一般在地理位置上鄰近綜合性醫院，觀點指數還發現，在某些項目中，養老機構與三甲醫院僅一牆之隔。而另外一些則與當地醫院合作開通“綠色通道”，為老人提供更便捷、更全方位的醫療服務。

規模較小的項目則通過建立醫護服務中心、社區衛生站等醫療服務設施為老人提供問診、健康管理、康復保健等服務，部分還會通過與三甲醫院合作，聘請醫院的醫生和護士在機構流動當值。而在床位設計上，養老機構也會劃分出醫療區，設置一定數量的醫療床位用以照顧有醫療需求的老人。

根據民政部資料，截至2018年底，全國養老院以不同形式提供醫療服務的比例達87.8%，配備醫生、護士、社會工作者、康復師、心理咨詢師等專業人員比例達64.9%。

對于養老機構來說，醫療成本是一筆相當大的支出，但良好的醫療設施和醫療護理人員卻是養老機構不可或缺的核心競争力，如果該項由專業醫療服務機構運作，則可以大大降低養老機構運營成本，增加利潤，增強自身競争力。

養老床位缺口仍嚴重 江蘇養老機構最多

根據民政部最新公布的2019年三季度數據，全國養老機構數合計31997家，養老機構床位數414萬張。而根據國家統計局所公布的數據來看，全國65歲及以上人口數為16658萬，以此來計算，每40個老人才有一張養老機構床位，缺口巨大。

分省來看，三季度江蘇省養老機構數上升到了2329家，超越四川省的2306家，再加上其機構床位數高達42萬張，遠超其他省份，成為名副其實的養老大省。

數據來源：民政部，觀點指數整理

從機構類型上看，占比最大的為養老院，為51%；其次為老年公寓，占14%；福利院占比11%。其中，敬老院及社會福利中心等屬于政府或集體興辦的養老機構；老年公寓、養老社區等則多為民營養老機構。

數據來源：觀點指數整理

從收費標準上看，現在收費較低的養老機構依然處在主導地位，其收入主要依賴政府補貼及老人的雙保報銷。收費標準在500-1000元的養老機構占比達到82%。由于成本的限制，這類機構只能最低限度維持老人的起居飲食和醫護服務，基本談不上提高老年人晚年生活質量。

數據來源：觀點指數整理

由于我國大多老年人存款、養老資産、退休金較少的客觀情況所致，再加上政府需要為城市“三無”老人、農村“五保”老人兜底，使得這類低收費的養老機構在未來一段時間内仍将是主流。

由于服務質量和收費標準永遠是正相關的關繫，如今的養老院，特别是有企業參與運營的，無論其是純民營還是采取PPP模式，入住的老人仍然是先富起來的那一批，並不是“橄榄球”最中間的那一段。