中海上海換道 300億目標與簽約青浦、普陀城市更新的利潤命題

觀點地産網 或許沒有哪一家房企像中海一般堅持在一線城市深耕。

據觀點地産新媒體了解，近一個月來，中海已先後在廣州、香港、深圳落子，包括50.96億拿下廣州海珠商住地、聯合恒基等财團159億港元奪香港啟德宅地，以及斥資50.2億入手深圳龍華民治地塊，總土地金高達約244億元。

在上海，中海也沒有落下腳步。11月21日，中海集團官方消息透露，中海與上海普陀區、青浦區分别簽署戰略合作框架協議。

中海稱，集團将全方位積極參與普陀區長風地區的經濟發展與城市更新建設，同時将積極參與青浦區存量工業園區的改造升級和新增高精尖科技園區的投資建設。

同日，上海市人民政府與中海母公司中國建築集團有限公司簽署戰略合作框架協議。上海市長應勇表示，歡迎中建集團積極參與上海城市更新和舊區改造，並将營造更好的營商環境和市場環境。

值得一提的是，不久前，上海市正式宣布将成立上海市城市更新和舊區改造工作領導小組，其中市長應勇擔任組長，副市長湯志平擔任副組長。

可以預見的是，在寸土寸金、土地資源日益稀少的上海，城市更新已提高到政策層面。而對于深耕一線的中海而言，當公開市場的土地越來越難獲取，城市更新顯然是不能錯過的機會。

不過，資金籌措難、拆遷推進難、産業發展難、民生保障難等，則是房企在發力城市更新時需要面臨的問題。

中海滬上換道

事實上，中海進入上海也是由城市更新項目開始。

1992年1月，中海投資的上海海華花園項目完成土地簽約，這是上海市首個舊城改造項目，也是當時上海市最高的住宅建築，開啟了國内棚戶區改造的序幕。

盡管很早就進入了上海市場，但面對強大的本地房企，以及激進的外來房企，中海在上海的發展始終較為緩慢。

數據顯示，27年來中海在上海一共開發29個項目，涵蓋住宅、寫字樓、商業等物業類型，其中住宅約2萬套，發展面積達600萬平方米，累計投資總額超過1000億港元。

由此推算，中海平均每年在上海開發的住宅項目不足1個，對于年銷售近3000億元的大型房企而言，這一速度不可謂快，也符合外界對中海一貫穩健、謹慎、低調的印象。

不過，在中海滬上27年的發展中，也不乏高價地塊的出現，而且每次都讓這家最賺錢房企消化許久。

2009年9月，中海以70.06億拿下上海長風地塊6B、7C地塊，平均樓闆價為22409.3元/平方米，溢價率達129%，一舉奪下“全國總價地王”稱号。

直到2012年5月，該地塊項目中海紫禦豪庭才最終入市，均價定在38000-45000元/平方米，遠低于原來市場預期的7萬元/平方米左右的均價。而彼時，中海在上海只有位于浦東的禦景熙岸一個主要在售樓盤。

2013年，中海37億拿下上海闵行區梅隴新中心A街坊商住地塊，折合樓闆價18739元/平米，溢價率115%，創下2013年上半年最高溢價水平。

随後3年，中海在上海土地市場保持沉寂，随着2016年末新任主席顔建國的走馬上任，中海開始發力。

2017年3月29日，中海以50.9億元的代價，拿下上海松江區小昆山鎮三幅住宅用地，樓闆價分别為30045元/平方米、30893元/平方米和30583元/平方米，刷新了松江區小昆山鎮的樓闆價記錄。

随後，上海迎來土拍規則變化，招標挂牌復合方式的回歸令宅地熱潮降溫明顯；此外，上海的限價政策也令此前的高價地塊陷入虧本開盤或拿不到預售證的困境。

連續入手高價地塊，對一向注重淨利潤的中海無疑是頗具争議的，在公開場合，顔建國也依舊強調，“淨利率才是中海最終的目標”。

2018年，随着公開土地市場地塊越來越少，中海在上海回歸城市更新領域。

2018年10月11日，中海聯合體以底價93.99億元拿下紅旗村舊改項目，總樓面面積約35.4萬平方米，是上海市中心城區最大規模的城中村改造項目。

盡管同是大手筆拿地，但對此前多為高價地塊的中海上海而言，已然換了賽道。

城市更新命題

“房地産市場下半年調控沒有放松的迹象，但中海還是會主要圍繞一二線城市。”在2018年中期業績上，顔建國曾如是表示。

另據中海上海相關人士今年早些時候透露：“集團拿地考核指標去年比較重，主要是要求一線城市的項目獲取要有突破，因為這些項目未來會是業績貢獻的主力，也能幫助公司維持較高毛利率。”

出于對利潤率的考慮，中海堅持一線布局，而在一線城市中，盡管受制于土地縮減，但成本低、利潤空間大的城市更新又給其帶來了新的機會。

數據顯示，2018年上海共成交69幅含住宅經營性用地（不含動遷），其中35幅為租賃用地、34幅住宅用地，總建築面積約為261萬方。且在上海住宅用地供求總量雙雙下跌，年度住宅用地供應510.7公頃，成交497.9公頃，同比分别下跌13%、15%。

住宅用地供應減少的同時，上海成為國内城市更新的前沿陣地。

資料顯示，上海的“城市更新”主要包括舊區改造、工業用地轉型和城中村改造三大類，其中工業用地轉型一直是上海在國内頗具有代表性的更新方式，規模也最為可觀；從房企關注度來看，老舊住區改造更為突出。

11月11日，上海市正式成立城市更新和舊區改造工作領導小組，其中市長應勇擔任組長，副市長湯志平擔任副組長，重視程度可見一斑。

事實上，城市更新在上海已有多年發展歷史，包括萬科、大華、瑞安等房企都在其中賺得盆滿缽滿。

同策研究院總監張宏偉對觀點地産新媒體指出，随着城市更新小組的成立，未來上海在舊改上的力度和範圍，包括城市更新的範圍，都有可能會更加繫統化地去推出。

對于堅守一線的中海而言，重金布局上海城市或将成為新的轉機。

然而值得注意的是，作為一個頗考驗企業綜合能力的領域，並非所有房企都能承載城市更新項目中資金籌措難、拆遷推進難、産業發展難的重重問題。

2018年11月，中海發布城市更新白皮書中，總結了其在北京北辛安棚改項目和濟南華山片區改造兩大超大體量城市更新項目在内的經驗。

不過在上海，除了27年前的海華花園，中海上海在城市更新上顯然較萬科、瑞安等房企有所落後，能否趁勢趕上，仍有待考驗。

另據觀點地産新媒體了解，今年年初中海地産上海公司總經理崔帥曾公開表示，2020年，中海地産上海公司銷售目標為300億元。