李思源與觀點對話：富力商業 現在到未來

觀點地産網“我一直認為做商業地産就像培養孩子一樣，要穩紮穩打並有長遠而充足的規劃和成長的時間，需要充足而完備的前期規劃，穩紮穩打地進行運營、維護，才可能帶來長久而穩定的成長。”

“穩紮穩打”這個關鍵詞，李思源提到了兩次。正如他所強調的，富力商業闆塊也一直按着這樣的步子走路，穩穩地規劃着現在與未來。

自富力集團商業闆塊第一個項目“北京富力廣場”落地開始，富力集團進軍商業地産領域已經超過十年。

去年，富力集團商業運營管理公司成立。在董事長李思源的帶領下，富力商業實施集團統籌管理策略，穩健推動商業品牌戰略升級，通過産品線的細分規劃、商場的體驗式業态創新等方式，謀求實體商業的突破路徑。

富力的“星光”

在李思源看來，一個優秀的商業地産人，應該能夠将前策、開發、招商和運維融會貫通。

他自己一直在踐行着這一理念，並帶領富力商業團隊抓住城市生活半徑内的精品商區這一機會點，不斷煥新适應新零售時代特色的多元化商業運營模式，将藝術、文化、娛樂與傳統商業進行嫁接，打造了“富力廣場”繫列與“富力星光”繫列兩條清晰産品線，打造了一個個精致的商業體。

據了解，富力廣場繫定位于城市級綜合體，擁有商場、寫字樓、酒店等規劃配套，主力中高端消費、商務及家庭式消費，包括北京富力廣場、廣州富力海珠城、天津富力廣場、太原富力廣場、成都富力廣場、重慶富力坊、馬來西亞新山富力廣場等。

現在正籌備的通州富力廣場，體量超過9萬平方米，着眼于北京最具潛力的商區。此外，哈爾濱富力廣場也在打造中，為超大型的高端生活方式購物中心，将重點引進衆多精奢國際品牌。

而富力星光線定位于“社區型綜合體”，倚靠富力自有住區或大型住宅區，為周邊社區家庭提供便利消費，目前有無錫富力星光里及在建的南京富力星光鄰。

同時，富力商業正在對富力商業旗下兩大産品線中的“富力星光”繫列商場進行細分的規劃。李思源介紹稱，将針對“星光繫列”商場的建築形态及定位，衍生出“鄰、里、街、坊”等不同的細分産品，結合實地情況繫統性地推動精細化的策劃、開發、招商和運營維護，為商業模式的長遠發展鋪平道路。

其中，南京富力星光鄰為區域内首個標準購物中心，其以“盒子形”的商場外觀結合新穎的半開放式建築形态，形成圍合式社區購物情境。項目定位年輕、社區、家庭、生活四大元素，打造家庭慢生活體驗館，解決區域生活消費需求，為周邊家庭提供品質化商業空間。

在産品線支撐之外，富力更是通過不斷創新業态赢取市場的青睐。“現如今，實體商業想在市場上占據一席之地，延長消費者的停留時間，必須進行體驗式的業态創新。”李思源進而提及。

他介紹，北京富力廣場引入的華為授權體驗店Plus北京首店，是一個用戶交互、體驗為核心的前沿科技體驗空間；以消費場景的營造為重心的“北歐生活館”，聚合了北歐風家居、健康餐飲、休閑與美的體驗。

據他透露：“富力商業還将親子體驗業态引入廣州富力海珠城、天津富力廣場、太原富力廣場等多個項目，不斷優化項目的業态組合。”

除此之外，李思源強調，商業地産的成功打造也離不開因地制宜的規劃和謀略。

“在城市人口密集、商業配套發展相對不充分的太原北部，太原富力廣場與山西吉隆斯商貿股份有限公司聯合共同打造太原首家Home Mart大型綜合超市，並圍繞這一主力店疊加親子、美食、購物等多元化體驗，将項目打造為一站式大型家庭體驗商業中心，填補了區域性的商業空白，成為太原北城生活中心。”他舉例稱。

究其根本，富力商業之所以能夠脫穎而出，抓住“城市生活半徑内的精品商區”這一機會點是不容忽視的。

富力商業擴張圖譜

每當房地産市場包括商業地産進入階段性調整期，總會有不少“經歷寒冬期”的類似說法，對于這樣的說法，李思源並不認同。

他認為：“當經過一輪猛漲後，商業地産有可能存在區域性的過剩，並進行階段性的調整，但這不是長久的、持續的，而是短暫的、遵循市場規律的。”

在李思源看來，富力商業就一直處于不斷上升發展中，每年的平均租金水平在上升，租戶的營業收入也在增加。“富力擁有強大的繫統化基因和整體運作，繫統化模式優勢在于，可以微量疊加、長遠布局，同時還能對抗政策變化風險和經濟周期風險。”他進而表示。

相關數據顯示，截至2019年年中，富力商業已擁有在營商場項目10個，覆蓋北京、廣州、天津、太原、成都、重慶、無錫等多個國内核心城市及馬來西亞，同時還擁有在建及規劃中的商場項目近20個。

“随着總建築面積8.1萬平方米的馬來西亞新山富力廣場商城實現開業，以及廣州花都物流園新增倉儲面積6.6萬平方米，目前富力商業運營中的商業資産已超過200萬平方米。”李思源頗為自豪地說道。

以城市分布來看，富力商業多是聚焦于一二線城市。李思源也提到，未來富力商業也會繼續重點布局一線、新一線及二線重點城市核心商圈，如杭州、武漢、沈陽、甯波、溫州等城市。“未來1-3年内，我們将在核心城市同步規劃和建造将多個商場項目。”他續稱。

事實上，随着城市化進程如火如荼地向三四線城市縱深推進，以及消費下沉和消費升級的並行，三四線城市的商業發展也在不斷崛起。

麥肯錫曾預測，三四線城市的中産階層将成為未來占比增長最快的群體，預計2022 年會達到40%。

李思源對此也表示，在合适的時機下，如果有合适的項目，富力商業不排除在三四線城市布局的可能，“尤其是與消費升級相對應的消費下沉，消費向三四線城市下沉為商業地産帶來不少新機遇。”

“未來，在房地産主業外，富力将持續加碼商業布局，不斷煥新适應新零售時代特色的多元化商業運營模式。”李思源興奮地規劃着富力商業的藍圖。

今年上半年，富力集團持有型資産的運營與銷售型收入已形成兩翼齊飛之勢。在富力集團上半年營業額中，來自持有型資産運營收入為50.8億元，同比繼續增長6%。

以下為觀點地産新媒體對富力地産商業運營管理公司董事長李思源先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：過去幾年，商業地産有經歷寒冬期的說法，現在已經走出了冬天嗎？走出的原因和表現是什麼？經歷寒冬期的商業地産，是否已經進入到更成熟的階段？

李思源：每當房地産市場包括商業地産進入階段性調整期，總會有不少“經歷寒冬期”的類似說法，但我個人並不認同。

當經過一輪猛漲後，商業地産有可能存在區域性的過剩，並進行階段性的調整，但這不是長久的、持續的，而是短暫的、遵循市場規律的。就富力旗下的商業物業總體而言，每年的平均租金水平在上升，租戶的營業收入也在增加。

回過頭看中國商業地産這30年，市場呈現波段式上升的态勢，總體曲線是健康穩定的，而經驗更是告訴我們其實並沒有什麼“寒冬期”，每一次調整都是為了停下來接受市場的洗禮、優勝劣汰，然後更好地出發。

觀點地産新媒體：以往，中國商業地産發展的最大問題是缺乏人才和經驗不足，並存在競争過度、同質化、泡沫化的說法，現在還存在這些問題嗎？“以住養商”的模式，未來是否會發生改變？ 

李思源：其實現在每個行業都存在激烈的競争，品牌只有打造自身優勢才能夠突圍。而商業地産是以服務為核心，需要匯集大量優質人才。

随着時代的不斷發展，對人才的要求也在持續更新。目前中國商業地産正逐漸進入持有物業為主的資産經營和資本運營結合的階段，一個優秀的商業地産人，應該能夠将前策、開發、招商和運維融會貫通，這樣“多面手”的優秀人才永遠不會嫌多。

經過這些年的發展富力商業也逐步積累了大量管理人才及可靠、實幹的團隊。富力商業的人才主要來自兩方面，一是我們自己培養的儲備人才，他們的個人成長和富力商業的成長是一體的，對企業文化的認可度較強，做事沉穩、理性。

二是外聘的行業人才，他們做事靈活、敢想敢做，對商業的敏感度和新事物接受度高。這樣敢于突破、敢于創新的人才配合富力穩健的企業文化下培養出來的踏實肯幹、忠誠度高的富力人，二者相互精誠合作，組成穩健高效的富力商業團隊。

我認為商業和住宅闆塊是相輔相成、共同發展的。富力商業更是一直不斷增色自身高盈利質量，壓艙未來持續增長。

今年上半年，富力集團持有型資産的運營與銷售型收入已形成兩翼齊飛之勢。在富力集團上半年營業額中，來自持有型資産運營收入為50.8億元，同比繼續增長6%。未來，在房地産主業外，富力将持續加碼商業布局，不斷煥新适應新零售時代特色的多元化商業運營模式。

觀點地産新媒體：富力商業目前有哪些産品線？劃分是出于哪些考量？

李思源：富力商業在傳統商業中注入藝術、文化、娛樂等元素，通過“富力廣場”繫列與“富力星光”繫列兩條清晰的産品線，打造城市生活半徑内的精品商區，以獨特的體驗式場景為人們的生活注入活力。

“富力廣場”繫列是城市級綜合體，位于城市核心商區或城市新興區域核心地段。而現代城市最需要解決的問題之一，就是要滿足核心商區和城市次中心商業配套的需求。“富力廣場”繫列的落點正是這樣的核心位置和潛力地段，面向周邊商務與家庭的中高端消費群體，滿足他們對體驗式消費及精品商圈的娛樂、餐飲、休憩等多元化需求。

而 “富力星光”繫列社區型商業綜合體作為住宅密集區域最需要的精品商業空間，豐富了周邊居民和上班族的日常生活，為他們在居住空間和工作空間之外，創造充滿活力的“第三空間”。

觀點地産新媒體：富力商業領域涉及現代購物中心、城市綜合體、復合型社區商業、物流園等，接下來富力商業在創新業态方面還會有哪些動作？

李思源：自從富力集團商業闆塊第一個項目——北京富力廣場開始，富力集團進軍商業地産領域已超過十年。而富力集團商業運營管理公司從去年成立以來，就實施集團統籌管理策略，穩健推動商業品牌戰略升級，通過産品線的細分規劃、商場的體驗式業态創新等方式，來謀求實體商業的突破路徑。

比如，我們正在對富力商業旗下兩大産品線中的“富力星光”繫列商業體進行細分的規劃，衍生出“鄰、里、街、坊”等不同的細分産品。這一細分是綜合考量整體項目構成、建築體量、和商業定位等多重因素，並針對商業體不同建築形态，譬如單體“盒子”型購物中心、多街式街區商業、單街式商業大道、或圍合、半圍合式商業體等進行的規劃。富力商業将各地實際情況進行有機結合，繫統性地推動精細化的策劃、開發、招商和運營維護，為商業模式的長遠發展鋪平道路。

其次實體商業想在市場上占據一席之地，延長消費者的停留時間，必須進行體驗式的業态創新，富力商業也在商業項目中引入更多的復合型體驗商業空間。在北京富力廣場，我們引入了華為授權體驗店Plus北京首店，是一個用戶交互、體驗為核心的前沿科技體驗空間；此外還有以消費場景的營造為重心的“北歐生活館”，通過聚合北歐風家居、健康餐飲、休閑與美的體驗，在商場内部打造一個開放式的精品商業空間，讓在日常生活中奔忙的消費者無需耗費大量時間，即可感受身邊可觸達的品質化體驗。此外，富力商業還将親子體驗業态引入廣州富力海珠城、天津富力廣場、太原富力廣場等多個項目，不斷優化項目的業态組合。

觀點地産新媒體：據悉至2023年，富力商業将拓展至國内十余座城市，着重發展的城市會是哪些？對此您是如何看待一二線之外，三四線城市商業運營的機會？

李思源：作為多個一線城市的建設者和參與者，富力一直以來看好一線城市的核心價值，不放過與城市共成長的機會，這也是富力商業在踐行的商業價值觀。未來富力商業将繼續重點布局一線、新一線及二線重點城市核心商圈，如杭州、武漢、沈陽、甯波、溫州等城市。未來1-3年内，我們将在核心城市同步規劃和建造将多個商場項目。

我們将進一步拓展“富力星光”繫列的形态，在南京新興城區打造南京富力星光鄰，這個項目是該區域内首個標準購物中心，以“盒子形”的商場外觀結合新穎的半開放式建築形态，形成圍合式社區購物情境。項目定位年輕、社區、家庭、生活四大元素，打造家庭慢生活體驗館，解決區域生活消費需求，為周邊家庭提供品質化商業空間。同時我們也在延伸“富力廣場”繫列的版圖。舉個例子，通州是北京唯一的城市副中心，我們正籌備一個體量超過9萬平方米的通州富力廣場，正是着眼于北京最具潛力的商區。此外富力商業還将在哈爾濱松花江畔打造一個超大型的高端生活方式購物中心——哈爾濱富力廣場，項目将重點引進衆多精奢國際品牌，着力打造濱江購物休閑豪華新體驗，進一步擴大富力商業精品商區的陣容。

除了一二線城市，随着城市化進程如火如荼地向三四線城市縱深推進，以及消費下沉和消費升級的並行，我們也非常看好三四線城市的商業發展前景。尤其是與消費升級相對應的消費下沉，消費向三四線城市下沉為商業地産帶來不少新機遇。麥肯錫曾預測，三四線城市的中産階層将成為未來占比增長最快的群體，預計2022 年達40%。同時，三四線城市慢節奏的生活環境和較低的生活壓力，讓他們擁有更多的閑暇時間以及不輸一二線城市人群的消費意願，對生活、教育、文化的消費支出逐步提高，發展空間非常大。所以，在合适的時機下，有合适的項目，我們不排除在三四線城市布局的可能。

觀點地産新媒體：中國商業地産正面臨前所未有的機遇與挑戰，而富力商業是如何做到在激烈的市場競争中脫穎而出？您對于商業運營有哪些獨到的見解？

李思源：富力商業脫穎而出的原因在于抓住了城市生活半徑内的精品商區這一機會點，致力于成為城市“活力充電站”的提供者，踏實穩健地做好每一個商業項目，打造一個個精致的商業體。

在項目的商業運營上，我們認為要做到對消費趨勢與商業地産市場環境的精準掌控：項目定位必須足夠精準，且需要根據消費者的消費觀念和能力進行及時調整，才能讓消費者需要我們，而不是選擇我們，讓富力商業成為消費者生活中不可或缺的一部分。

此外，商業地産的成功打造離不開因地制宜的規劃和謀略。例如在城市人口密集、商業配套發展相對不充分的太原北部，太原富力廣場充分把握這一機會點，與山西吉隆斯商貿股份有限公司的強強聯合共同打造太原首家Home Mart大型綜合超市，並圍繞這一主力店疊加親子、美食、購物等多元化體驗，成功将項目打造為一站式大型家庭體驗商業中心，填補了區域性的商業空白，成為太原北城生活中心。 

我一直認為做商業地産就像培養孩子一樣，要穩紮穩打並有長遠而充足的規劃和成長的時間，需要充足而完備的前期規劃，穩紮穩打地進行運營、維護，才可能帶來長久而穩定的成長。

觀點地産新媒體：公司在商業地産上的探索已久，您如何評價富力商業所處的發展階段和行業地位？您認為富力商業下一個增長點在哪？希望打造一個怎樣的富力商業？

李思源：目前，富力商業正處在快速發展階段，截至2019年年中，已擁有在營商場項目10個，覆蓋北京、廣州、天津、太原、成都、重慶、無錫等多個國内核心城市及馬來西亞，同時我們還擁有在建及規劃中的商場項目近20個。随着總建築面積8.1萬平方米的馬來西亞新山富力廣場商城實現開業，以及廣州花都物流園新增倉儲面積6.6萬平方米，目前富力商業運營中的商業資産已超過200萬平方米。

富力具有繫統化和整體化運作的強大基因。繫統化模式優勢在于，可以微量疊加、長遠布局，同時還能對抗政策變化風險和經濟周期風險。未來富力商業也将繼續秉承這一優秀基因，在行業内穩紮穩打，一步一個腳印，穩步擴大商業版圖，持續打造城市居民生活半徑内的精品商圈。