新城漸變的11月：拿地3宗、王曉松首秀與穩定前八

觀點地産網 2019年最後兩個月，大部分房企仍在積極賣房、拿地和融資，而對新城控股而言，穩定是當下最重要的任務，比如保住銷售前八的位置。

12月3日晚間，新城控股公布2019年前11月經營情況，1-11月累計合同銷售金額約2465.62億元，同比增長24.17%；累計銷售面積約2188萬平方米，同比增長37.5%。

其中，11月單月新城銷售金額約241.89億元，銷售面積228.37萬平方米，與10月份相比基本持平。

根據觀點指數發布的2019年1-11月中國房地産企業銷售金額TOP100，新城控股繼續保持第八的位置，不過排在其後的第九名由龍湖變為世茂房地産，新城的領先規模依舊約200億左右，後者則是時隔數年後重回前十。

回顧新城今年以來的表現，每月銷售基本維持在250億上下的水平。前11月平均每月完成合約銷售224億元，最高于6月沖至294億元，其余時間段大多表現平穩。

截至目前，2019年僅剩最後一個月，若新城可以保持全年25%的增速，完成2700億元年度目標，以及站穩第八的位置将是大概率事件。

除穩定的銷售表現外，獲得3宗地塊、王曉松首次出席股東會以及以吾悅廣場為核心的新城商業年會，令新城的11月顯得格外“忙碌”。

據觀點地産新媒體不完全統計，11月新城控股新增位于天津、宿遷等市3幅地塊，這也是10月份在土地市場毫無收獲後的重新拿地。

具體而言，新城控股通過收購方式取得天津市惠安花園三期地塊，土地面積約為4.01萬平方米，規劃用途為城鎮住宅、商服用地，建築面積約為13.02萬平方米，交易價款為4.2億元。

此外，11月28日，新城控股連奪江蘇宿遷兩宗商住用地，其中一宗為新城與宿遷當地房企聯合拿地。兩宗地塊總成交價12.63億元，總出讓面積21.1萬平方米，建築面積約53萬平方米。

另據觀點地産新媒體了解，下半年至今，新城一共新增16宗地塊，其中7月拿地12宗、8月拿地0宗、9月拿地1宗、10月拿地0宗、11月拿地3宗，與上半年新增80幅土地相比顯著減少。

據新城控股方面的回應，這是房地産宏觀調控趨緊、房企融資趨緊的背景下，企業結合自身情況采取的土地策略。

值得一提的是，以吾悅廣場為籌碼獲得低成本商住地塊，成為當下新城拿地最主要的方式。

11月11日舉行的臨時股東大會上，王曉松也坦言：“地方政府喜歡吾悅廣場進駐，另外在特定的環境下，新城小股操盤的情況會增多，合作對象也會多。”

事實上，這是黑天鵝事件後王曉松首次以新城控股董事長的身份出席並主持股東大會。

“從長遠來看，10年有沒有規模上的計劃？”“未來十年吾悅廣場能做到多少座，幾百座？”

“具體的規模計劃不能說，怕被交易所問詢。未來要保住目前的地位，保持有質量的發展，提升公司的硬實力，至于每年的目標都是基于當年的機會，看市場環境的機會。”

面對小股東們希望公司更為激進的訴求，王曉松始終保持謹慎作風。

另外，此次臨時股東大會還審議通過了新城控股最新的股票激勵方案，這是時隔3年後該公司第二次推出股票激勵計劃。

據悉，此次計劃拟向激勵對象授予權益總計2723.24萬份，約占公司總股本的1.21%，包括股票期權計劃授予的1556.88萬份股票期權，以及限制性股票激勵計劃授予的1166.36萬股。計劃首次授予的激勵對象總人數為108人。

較前次激勵方案，此次計劃所惠及的人數有所增加。王曉松介紹，方案中還留存了一部分股權，用于未來優秀人員的引進。

而在股票期權的行權業績考核上，此次新城控股采取的扣非淨利潤，2019年-2021年，扣非淨利潤要較2018年分别增長不低于20%、不低于70%和不低于120%。

種種迹象顯示，新城渴望穩定和謹慎行事。

不過，作為新城拿地的主要模式，吾悅廣場的發展依舊保持馬不停蹄的速度。

根據新城商業年會透露的數據，截至11月27日，新城控股已在全國範圍内開業55座吾悅廣場，至年底開業數量将達到64座。換言之，在2019年最後一個月将有9家吾悅廣場開業。相比之下，今年上半年僅有2家吾悅廣場開業。

此外，新城控股目前已完成全國98座城市、120座吾悅廣場的布局規模。按照規劃，到2020年，将實現100座吾悅廣場開業。

盡管從數量上相比，新城的商業已頗具規模，但在租金回報上，上半年新城控股44座吾悅廣場共實現租金收入17.41億元，與優秀商業地産商的表現仍有一定距離。

王曉松透露，吾悅廣場的資産淨利率，一開業大概7%的回報，開業十年能有10%的回報。

值得關注的是，2019年12月4日，新城控股股東及其一致行動人手上的15.16億限售流通股将迎來解禁日。

據觀點地産新媒體了解，目前，新城控股控股股東富域發展集團有限公司及其一致行動人常州德潤咨詢管理分别持有公司13.78億股和11.385億股股份，占總股本的61.04%和6.10%，上述股份作為首次公開發行限售股将于2018年12月4日到期解禁。

2018年10月17日，新城控股曾公告，富域發展和常州德潤承諾在2019年12月4日之内不以任何方式減持該部分股份。剔除目前已質押的5.31億股，仍有近9.8億股将在12月4日迎來解禁。

截至目前，新城尚未有任何公告透露該筆解禁股份将如何處理。