觀點人物 | 唐學斌 “物業第一股”彩生活的影子

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2019-12-04 21:50

  • 或許,無論是對于唐學斌還是彩生活,過往曾經引以為傲的核心發展模式正在不知不覺中改變。

    觀點地産網 有人說,唐學斌是彩生活的“靈魂人物”,在彩生活發展的每一個階段,都有唐學斌的影子。

    2002年,唐學斌進入花樣年,而後彩生活品牌創立;2014年,彩生活赴港上市,成為“港股物業第一股”。

    近幾年,伴随着衆多有“富爸爸”背景的物業公司上市,加之業績的壓力,彩生活與唐學斌之間,似乎發生了微妙的轉變。

    12月3日晚間,彩生活服務集團有限公司發布公告稱,唐學斌已調任為公司非執行董事及彼亦已辭任首席執行官,而首席執行官一職則由黃玮接任。

    黃玮親臨一線,唐學斌則退居二線,任非執董。一紙公告,不僅道出彩生活與唐學斌之間關繫走向一個節點,更令外界關注彩生活未來的改變。

    據了解,黃玮一直以來擔任花樣年旗下另一物業服務品牌——開元國際的負責人,與彩生活專注中低端物業不同,該闆塊的定位是高端小區的物業管理服務。因此,有分析認為,此次的人事變動或與彩生活未來發展模式的轉變有關。

    或許,無論是對于唐學斌還是彩生活,過往曾經引以為傲的核心發展模式正在不知不覺中改變。

    故事主角:唐學斌與黃玮

    12月3日晚間,彩生活公告披露一則人事變動的消息,故事的主角是唐學斌與黃玮。

    公告表示,自今日起,唐學斌已調任為公司非執行董事及彼亦已辭任首席執行官,且同時将不再擔任公司薪酬委員會成員及提名委員會成員,惟将繼續擔任公司副董事長。

    同時,首席執行官及公司提名委員會成員将由黃玮接任,以及執行董事陳新禹獲委任為公司薪酬委員會成員。

    實際上,這已是彩生活在三個月内第二次進行人事調整,早在今年九月下旬,彩生活曾出現過一次大規模的人事變動,彼時讨論的核心仍舊是唐黃二人。

    9月19日,彩生活公告宣布,唐學斌已辭任行政總裁,獲委任為首席執行官,並繼續為公司執行董事;黃玮獲委任為行政總裁,同時繼續為公司執行董事。

    在第一次的人事變動中,唐學斌從行政總裁調任首席執行官,而加入公司僅四年多時間的黃玮升任行政總裁。消息一出,坊間傳來兩種聲音,一個觀點認為,彩生活将結束過往的單核打法,轉向“唐黃聯手”的雙核打法。

    針對這一說法,彼時,唐學斌在回應觀點地産新媒體的采訪時也表示,黃總(黃玮)未來主要負責線下管理,他本人則繼續主管線上平台業務。

    另一種聲音則認為,唐學斌從行政總裁轉任CEO,行政總裁、首席執行官並存的情況,與其說是企業架構設置的變化,不如說是透露出人事更新的氣象。

    如今,彩生活的一紙公告,唐學斌正式辭任CEO職位,退居二線,證實了第二個判斷。對此,觀點地産新媒體再次致電唐學斌,對方表示不方便接受采訪。

    熟悉彩生活的相關人士則表示,此次人事變動是彩生活和唐學斌個人意願綜合考慮做出的調整,目前唐學斌與黃玮都還是正常參與公司的經營。

    彩生活内部人士表示,此次人事調整後,唐學斌仍舊參與公司的各項運營活動。對此,國際地産資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為,彩生活的CEO是由大股東來決定的。

    模式天平:低端物管冬天

    對彩生活來說,過去的十七年,是唐學斌的時代。

    在這個時代,彩生活作為“港股物業第一股”,一直以來在在管面積上遙遙領先于同行業的其他企業。

    數據顯示,截至2018年全年,彩生活通過收並購等模式實現在管面積5.54億平米,合作面積5.69億平米,平台的服務面積總計11.22億平米;到2019年上半年,其平台服務面積增加至12.06億平方米。

    同期,碧桂園服務在管面積為第二,2018年這一數字錄得5.05億平方米,2019年中期為5.84億平方米,其余物業管理公司的在管建築面積均不到3億平方米。

    其次,在彩生活管理的總建築面積中,來自母公司花樣年提供的物業比例少之又少。2018年全年,由花樣年提供的在管建築面積僅為1135.3萬平方米,占總面積的2.09%,而2019年中期,這一數據僅錄得2.05%。

    在2018年的業績會上,潘軍更是直接表示,2019年彩生活預期從市場新增四至五千萬的管理面積,花樣年能為彩生活提供的管理面積大約僅10%。

    由母公司提供的在管面積不足10%,這無疑與同行業當中高達80%甚至90%的母公司依賴模式形成鮮明反差。這種不依賴母公司的模式,能夠讓物業企業在面對房地産的大小周期過程中更具底氣。

    在資本市場眼中,這些都是唐學斌為彩生活打下的江山。不過,由于彩生活大部分在管物業都是中低端物業,其模式弊端也逐漸顯現出來。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    一方面,盡管彩生活在管面積遙遙領先,但管理面積卻與營業收入不成正比。2018年全年,彩生活錄得營業收入36.14億元,而在管面積不足彩生活一半的綠城服務、碧桂園服務、中海物業營收均超過彩生活,分别錄得67.10億元、46.75億元與41.55億元。

    除了營收,彩生活的市盈率、估值同樣低于同行業其他企業。同期,彩生活市盈率為12.4倍,但綠城服務、碧桂園服務、中海物業等企業的市盈率則超過了30倍,甚至達到40倍。與彩生活營收相近的雅生活服務,市盈率亦高于彩生活,錄得27.89倍。

    實際上,在彩生活成立的這些年,收並購拓展的第三方物業大多都是中低端物業,甚至還有一些延伸到了保障房小區,這類物業的管理費用普遍比較低,這也造成了彩生活擁有大量的管理面積,但營業收入、利潤等始終無法大幅提高。

    另一方面,雖然近年新建成的物業容積率更高,管理難度較低,但随着國内物業行業的興起,不少房地産企業都成立自己的物業平台,這也意味着彩生活能夠從第三方手中獲得的新落成物業面積不斷減少。

    此前,黃立沖也表示,整個物業管理行業的通病就是依賴母公司提供物業,當下很多房地産公司都有自己的物業管理公司,依靠自己來管理,因此物業公司很難從第三方手里獲取物業。

    很難獲得新建物業的管理權、老舊小區的模式又無法讓彩生活獲得可觀收益,在這種情況下,彩生活不得不尋求改變。

    加之,随着近些年物管新風口的到來,越來越多房地産企業分拆物管公司上市,這類企業既能得到母公司的項目支持,又擁有母公司的資金扶持,無疑成為彩生活強有力的競争對手。

    調整迫在眉睫,而彩生活也選擇了最便捷的模式。此次的公告表示,黃玮将代替唐學斌出任首席執行官一職。

    黃玮自2002年起便歷任深圳開元國際物業管理有限公司董事、副總經理及總經理,在2015年,彩生活收購開元國際後,首次加盟彩生活。

    對黃玮來說,他所主導的開元國際模式恰恰與唐學斌所操刀的彩生活不同——黃玮的模式定位為高端小區物業管理服務,這種模式不僅管理難度相對較低、單位面積所能獲取的管理費用亦比老舊小區要高得多,這無疑是彩生活盈利提升的關鍵。

    對此,黃立沖就認為:“物業管理公司並不是說想轉型高端物業就可以轉型的,最主要是看所購買下來的物業管理權是否高端物業,而之前彩生活購買的大多數都是老舊小區。”

    或許,對彩生活而言,唐學斌時代即将結束,黃玮時代即将到來,但能否如願向高端模式轉型,並非一紙公告就能說明的。

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    撰文:龔麗欣    

    審校:徐耀輝



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