中港一線強勢拿地 “保守”中海11月銷售3432億港元

觀點地産網 無論是業績表現還是拿地勢頭，這個十一月，中海都成為了備受矚目的企業之一。

12月5日，中國海外發展有限公司發布公告稱，11月，中海繫列公司合約物業銷售金額約為港币248.07億元，而相應的已售樓面面積約為110.7萬平方米。

2019年1-11月，中國海外繫列公司的累計合約物業銷售約為港币3432.12億元，相應的累計已售樓面面積約為1636.77萬平方米。另外，于11月30日，中國海外繫列公司錄得已認購物業銷售約為港币306.12億元，預期将于往後數月内轉化為合約物業銷售。

從業績表現來看，中海依舊保持了每月穩健的銷售節奏，按2019年銷售目標3500億港元計算，已完成年度目標98%。若按今年以來平均每月約300億港元計算，年底超額完成目標是大概率事件。

就其表現，年初業績會上外界就曾質疑中海今年目標“過于保守”。彼時，中海董事局主席顔建國曾表示：“利潤才是中海最終的目標，如果利潤持續穩定增長需要規模增長，那就是必須的。”對于目標調整，中海始終未予松口。

雖然規模增速不及頭部房企，但是中海的淨利潤率卻一直為行業矚目。數據顯示，2018年中海實現銷售合約額3012.4億港元，同比增長29.8%；歸屬母公司的淨利潤約為393.42億元，為所有房企之最。

不過，自2017年自顔建國回歸後，中海明顯在規模增速上更為迅猛。據觀點地産新媒體了解，2017年、2018年和截止2019年11月，中海銷售額分别同比增長10.2%、29.8%和25.79%。

規模擴張時，拿地占據了重要一環。數據顯示，中海2017-2019年的拿地金額呈現上升趨勢，2017年和2018年中海的拿地金額分别為951.16億元和913.53億元，而今年的拿地預算約為1175億元。

顔建國在年初業績會上曾表示：“每年拿地的貨值不要低于當年銷售額，這是底線。”

據觀點地産新媒體了解，上半年中海在内地18個城市和香港新增24宗土地，總地價751.8億港元，權益地價574.1億港元，所花金額不足預算一半，但9月以來頻繁發力拿地。

數據顯示，中海9月和10月的拿地金額分别為84.39億元和62.69億元，而11月銷售報告顯示，中海連同附屬公司在北京、深圳、長春、甯波、哈爾濱和香港收購了六幅地塊，應占樓面面積合共約97.82萬平方米，其中兩幅地塊将會以合作模式發展，土地出讓金約為人民币168.58億元。

中海宏洋繫列公司于汕頭市、吉林市、徐州市和呼和浩特市新增項目5個，總權益發展面積79.32萬平方米，需支付地價人民币25.69億元。

據此，中海11月單月新增房地産項目11個，斥資194.27億元。其中，值得關注的是于北京、深圳和香港啟德拿下的3宗地塊。

資料顯示，11月13日，中海聯合恒基、嘉華國際及會德豐财團159億港元奪啟德住宅地；11月20日，中海、首鋼聯合體51億競得北京石景山區涉宅用地；11月22日，中海以50.2億元競得深圳龍華民治地塊，溢價率23.07%。

不難看出，在地塊的城市分布上，與顔建國此前所稱“主要布局一二線城市，以及适當外拓城市群中承接外溢需求城市”的布局策略不謀而合，而一二線城市土儲風險更低，利潤率更高，也符合其追求高利潤的要求。其中，北京位于中海的銷售貢獻主力華北區域，深圳和香港則位于中海近兩年強勢回歸的華南區域。

拿地策略的變化，從中海近年來售價的變化也可窺見。數據顯示，2015年至2018年，中海每平方米銷售單價從1.43萬元升至1.89萬元，截至前九月，這一數據已升至2.11萬元。