金茂府戰記 一個高端住宅項目的誕生與養成

觀點地産網 “這是最好的時代，這是最壞的時代……這是希望之春，這是失望之冬……人們面前有着各樣事物，人們面前一無所有。”英國作家狄更斯曾這樣描述工業革命發生後的世界。

現實社會總是被矛盾填滿——将目光移至房地産，1987年深圳土拍定音，開啟了中國房地産開始市場化改革的起點。

歷史的車輪滾滾向前，30余年過去，深圳從一個小漁村蛻變成國際大都市，但如今卻進入了一個産品力稀缺的時代。

深圳：兩個“失速”

“人這一輩子可能就買一套房。”小宜（化名）現在還是租房一族，有孕兩月後，買房這件事被正式提上日程。“幾年以前，我最在乎的是價格。”

“現在不是了嗎？”“價格還是重要，但是......”她告訴我們，找到一個各方面都合适的房子很難。她特别強調了學區這個選擇條件：“在教育還良莠不齊的階段，我們都不想讓孩子輸在起跑線上，學區房很貴，但貴不是沒有道理......”

學區，這是購房中唯一一個不能用理智衡量的因素。我們很敏銳地抓住了一個關鍵：在深圳，好的學區房難找嗎？

深圳是一個矛盾的城市，作為全國四大一線城市起步最晚的後來者，憑借高科技産業的強勢推動， GDP長期保持超高速增長。不過，與此同時，深圳卻也是建築産品力和教育上的“荒漠”。

這是一個缺少好産品的城市。

有深圳業内人士稱，深圳目前出現過三個啟蒙地産品質的産品：紅樹西岸、深圳灣1号和龍華金茂府。

“在後海片區沒有成熟的時候，紅樹西岸以一個超越周邊高溢價的單價引領市場，深圳灣一号也是孤品。在此之後，深圳住宅層面再沒有出現能夠代表深圳名片的作品。龍華金茂府是第三個。”他表示，深圳很多價格豪宅，但近兩三年，真正用心做産品的，幾乎沒有了。

另一個“失速”是教育資源的稀缺。有統計表明，2019年，深圳公辦普通高中錄取率僅為45%，而在過去8年時間，除2014年外，其他年份的公辦普高錄取率均不到50%，遠低于北上廣。

這個事實難以置信卻又切實存在。不過，作為金茂在深圳首個府繫産品，龍華金茂府同樣配備了讓人豔羨的教育配套，在具備龍華首個綠色雙標公立幼兒園之外，還引進了華東師範大學附屬深圳龍華學校，據了解，華東師大校方戴校長一行來深圳視察參觀後，表示未來有意将高中和大學在深圳落址。

“我們也是斥重金，通過和政府反復溝通，才達到對方教育用地質素的標準，談成三方合作。”金茂内部人士稱，學校将在2021年9月開始招生，而龍華區是目前為止深圳教師標準最高的區域。

在此基礎上，華東師範大學附屬學校不僅将拉升龍華區的整體教育水平，還有望成為深圳的第一名校。

龍華：高端住宅誕生

看房的人來來往往，龍華金茂府具備所有讓人心動的因素，但也有觀點認為，龍華仍以剛需和剛改為主，區域支撐不起十萬的售價。

觀點地産新媒體了解到，龍華已經有部分二手房價格上了10萬元/平米，如白石龍附近聖莫里斯花園、萊蒙水榭山、鴻荣源熙園山院等高端住宅。顯然，深圳不缺購買力，龍華的市場對10萬元/平米的價格已經有接受度。

“雖然龍華是剛需、剛改聚集地，但也存在很多有實力的客戶，需要住這種好房子，他們也在等這樣的好房子出現。”上述業内人士稱，雖然10萬元/平可以買到更好的位置，但一些地緣客戶對區域往往已經産生很深的感情，也不會為了住所謂的高端住宅去南山、福田等區域。

這種情感連接帶來的市場空白，被龍華金茂府成功彌補。

從人口和發展潛力來看，龍華也完全有條件支撐高端住宅的誕生。由于落地在“先行示範區”、粵港澳大灣區核心樞紐、以及全球標杆城市的鵬城，龍華金茂府面對的客群不僅是深圳，更是全國。

依托高鐵樞紐和深圳地理中心的區位優勢，随着交通和配套不斷完善，龍華區的區域潛力巨大。

據悉，龍華金茂府距離深圳北站只需10分鐘車程，到香港西九龍僅僅需要20分鐘，這也為龍華金茂府吸引了部分香港置業者，觀點地産新媒體了解到，在龍華金茂府目前的客戶中，将近10%來自于香港。

事實上，像龍華一樣，金茂府的選址向來青睐城市價值增長預期最高的位置，對于區域的每一次選擇也是對于城市未來發展的預判。

歷史是最好的見證者。從最初的廣渠金茂府、望京金茂府、亦莊金茂府以及北京金茂府，都成為如今區域内重要的熱點闆塊。

10年前，中國金茂以41億元競得廣渠路15号地塊，刷新北京歷史以來最高總價和單價兩項紀錄。然而，當廣渠金茂府對外開售時，一期銷售均價4.5萬元/平米，比周邊價格高80%，並以20個月銷售額達到100億的成績，五開五罄創造了北京的銷售神話。

5年前，金茂再次把握上海閘北的再造需求，2018年銷售高達66億，單盤累計銷售額超160億元，至今項目售價較周邊社區高約40%，二手房均價遠高于周邊社區1.5倍。

2016年，珠江金茂府開盤，以3.8萬元的標杆級單價入市，創下了首開1.5小時勁銷12.3億的傳奇。去年，珠江金茂府的二手房均價達到5.3萬元，高出周邊項目三成以上。

這就是好産品能夠釋放的土地價值。在金茂的方法論中，投入多少就能夠回報多少，好的産品是能夠賣出溢價的。

金茂：高端住宅養成

一個初冬的午後，我們和龍華金茂府來了次短暫的相遇。

肉眼可見的，是較真到近乎偏執的魔鬼細節。首先從初見龍華金茂府那塊門頭牌匾說起，這塊長8 米、高1.2米的牌匾是由設計師程紹正韬老師的團隊尋遍全球，從非洲熱帶雨林找到的一整塊2噸重的非洲紅木打造而成。

再往前走，是簡約不失貴氣的園林設計。中國第一個全冠移植多杆叢生立體實景園林、鼓勵所有人踩上去的陽光草坪、由整塊貝晶米黃或漢白玉切割而成的花池和石凳，都是金茂不惜成本、下功夫打造項目的呈現。

另外，為了實現上海金茂大廈一樣，外立面的轉角效果，金茂府用了300個工人，歷時7個月，甄選15多萬塊陶闆，一點點拼接而成。

而通往車庫的旋轉樓梯，創意來源于意大利米蘭一個懸崖邊的私人博物館，所有台階線條、弧度、切割工藝都不一樣，由10位15年以上經驗的老匠人純用時1年才得以完成。

真如那句話所說，人生得一府，至此盡從容。

進入樣闆間，我們還看到一個“小茂”，一個普普通通的面闆，卻可以控制包括燈光繫統、窗簾、音樂、電視在内的所有設備。這是因為金茂制定了統一的物聯和互聯協議，讓不同品牌的所有智慧家居産品都能在平台上進行聯動服務，實現真正的物聯網。

以前，這種整個房屋的智能物聯只存在想象中，如今龍華金茂府将一切成功實現。

龍華金茂府，這一多年打磨、更新叠代，産品繫升級後的首發作品，不僅傳承了金茂府繫的科技和智慧，更是傳承之上創新的集大成。項目戶型面積約為155-510平米，其中主力戶型為155、185、248平米。

這一彌補深圳“教育”及“産品”失速的項目，正式面臨市場的檢驗。