長沙灣樓價秘密 恒大香港熟地快周轉模式

觀點地産網 睿、峰，分别比喻智慧及崇山之巅，意指項目先天條件優越，並通過公司悉心規劃及匠心雕琢而成，于每個細節上一絲不苟，花盡心思。

這是恒大為其在香港第二個住宅項目恒大·睿峰所賦予的寓意。

該項目前身為樓齡50年的懷德工業大廈，地處九龍半島長沙灣，原業主新世界發展完成拆卸重建、補地價等程序後，由恒大于2018年6月以轉讓形式承接，不過並沒有披露收購價。

12月6日，恒大·睿峰發出首張價單，首批涉及86夥，實用面積238方呎至416方呎，折實平均呎價22309港元。據悉，這一價格屬于高市價登場，比同區二手市場平均呎價約18400港元高出約20%。

不禁令人好奇，高市價的背後是什麼原因？是長沙灣同區樓價的走高，項目的定位和産品溢價，或是恒大獨有的“模式”使然？

無獨有偶，今年10月底，恒大在香港開賣的首個住宅樓盤恒大·珺珑灣，同樣是由恒大向港資恒基兆業收購而來，交易作價約66億港元，比彼時恒基兆業投地價格貴約30億港元。數據顯示，項目售價同樣處于所在掃管笏區内新盤的高點。

長沙灣高開

恒大·睿峰是恒大在香港推出的第二個項目。

該項目前身為懷德工業大廈，地段屬新九龍内地段第4178号，具體位于長沙灣福荣街340至342号、東京街27号至29号以及元州街249号至263号。

地塊最初由港資新世界發展于2013年以6.5億港元購入，通過公司TWIN CITY HOLDINGS LIMITED持有，面積約19.4萬平方呎，彼時成交價為2833港元/平方呎。

由于地塊最初為工業用途，2014年新世界申請改建為商住項目，2017年2月獲香港城市規劃委員會批準並補地價11.2億港元。根據規劃，項目将重建成一幢高34層的商住大廈，約377套房屋，每套房屋平均面積為515平方呎，折合約47.8平方米。

但随後于2018年4月，項目持有方TWIN CITY董事出現變動，新世界執行董事歐德昌、薛南海和王文海辭任董事，繼而由一批恒大高管進駐，包括恒大集團香港常務副總經理陳奮、曾任恒大集團副總裁兼執行董事的賴立新等；6月，恒大以公司股份轉讓形式購入TWIN CITY。

僅一年半時間，恒大已完成項目開發並向市場開出首張價單。

首張價單共涉及86夥單位，實用面積由238平方呎至416平方呎，間隔涵蓋開放式至兩房。每單位定價介乎621.8萬港元至1053.3萬港元，呎價為24141港元至27794港元，平均呎價22309港元，買家最高可享12%折扣優惠。

恒大在長沙灣推出的這個盤可謂“來勢洶洶”。據悉，恒大·睿峰平均呎價已超過2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》實施後西九龍推售首批新盤單位價格，與同區二手市場平均呎價約18400港元比較亦高出約20%。

另一可以比對的數據是，今年9月新鴻基同樣推出位于長沙灣住宅項目匯玺III項目，但因近期樓市較為放緩，應市況調低首張價單定價。最終新盤推出時該項目折實平均呎價為21722港元，超過新鴻基于2017年推出的匯玺II的首批定價，並位列長沙灣新盤首批定價榜首，但如今該紀錄由恒大打破。

即便定價高開，有市場消息指，項目于上周五起收票，三日内累收250票，超額認購1.9倍。為何恒大·睿峰以高市價登場且市場反響不錯？

一部分原因或與長沙灣樓價走向有關，雖然今年以來香港整體樓市轉差趨勢明顯，尤其是第三季度住宅成交量價齊跌，但長沙灣區域近月來一手住宅接連錄得高價成交。

香港成交記錄冊數據顯示，10月份，悅雅項目沽出兩夥，其中1夥199平方呎單位以556萬港元成交，呎價2.79萬元，創同區開放式新高紀錄；南昌一号上月售出全盤最後1夥特色戶，造價2193.5萬港元及呎價2.69萬港元，均創項目新高。

可以說，長沙灣區域高價成交的出現，為恒大定高價打了一劑強心針。萊坊執行董事、估價及咨詢部主管林浩文對觀點地産新媒體表示，香港長沙灣相當于深圳羅湖，屬于舊市區，交通配套還是比較齊全；且長沙灣目前正在進行舊區改造，整個片區規劃、定位向好，存在一定購買力。

另一方面，林浩文指出該項目僅是單價高，總價並不高，基本以小戶型為主。據悉，恒大·睿峰此次所推86戶定價介于621.8萬港元至1053.3萬港元之間，均在1000萬港元定價以下。

而在今年10月份，香港放寬按揭保險，80%按揭保險上限由600萬港元提高至1000萬港元，90%按揭保險上限由400萬港元提高至800萬港元。即是說，一戶1000萬港元的房子貸款上限為800萬元，首置買家只要支付200萬元即可成為業主。

“恒大正是很好利用了新的按揭保險計劃，這令買家的首期支出大為減少。”林浩文說道。此外，其還提及恒大·睿峰項目為精裝修交付且帶家具，類似于酒店式裝修。

恒大香港模式

除了市場、政策的利好，恒大·睿峰定價高或許還有另一原因。

據悉，2017年新世界獲批改建該項目用途並補地價11.23億元，每平方呎補地價5786港元。彼時有市場人士估算，項目每平方呎建築費約4000港元，連同補地價等因素預計項目總發展成本約為26.3億港元，每平方呎成本約12308港元。

若加上八成實用率及20%利潤等考慮因素，預料項目将來開售實用呎價在1.8萬港元以上，而這一價格已與今日長沙灣二手市場平均呎價接近。

有業内人士對觀點地産新媒體表示，原先的收購成本會一定程度上推高項目定價，如果定價太低反而會虧本。

同樣，恒大在香港開賣的首個住宅樓盤恒大·珺珑灣也是由收購而來。該項目位于新界屯門區，由2015年恒基兆業旗下福彩發展豪擲36.3億港元投得；于三年後的2018年1月初，恒大以65億港元從四叔手中收購，地塊陡然升值近30億港元。

彼時同樣有市場聲音認為該筆交易“花了不低的價格”。今年10月底，項目推售，恒大公布的第1期首批151夥單位售價顯示，平均折實呎價約1.54萬元，該定價同樣為掃管笏片區近5年來首批呎價最高的樓盤。

恒大相關人士介紹稱，珺珑灣項目前期認籌量高達2300組，超額認購15倍，首期推出的151套房源當天全部售罄，其中超五成為300平方呎的一房小戶型。

可以窺見，恒大在香港的發展模式，與其他中資财團通過競投官地建屋進行開發的方式不同，其大多是向港資發展商收購可即時發展的現有地盤興建住宅。然而，也正是這種熟地開發模式，注定了恒大香港項目的高定價。

不過，高定價並不是恒大一貫的路線。承擔着高購地成本的背後，恒大真正追求的或許是這種模式所帶來的快周轉。

就開發周期而言，且不論通過農地轉用途前後拉鋸數年的開發模式，即便是競投政府推出官地，一般也需要3至5年的開發時間。

如中海最早在香港啟德開發的啟德一号項目，于2013年6月競得地皮，于2017年初首次推出；萬科在香港首個單獨操作的香港項目上源，于2015年7月以逾38億港元中標，于2018年9月首次銷售。

另據12月4日報道，萬科控股（香港）執行董事周銘禧透露，集團明年推盤部署包括三個項目，其中長沙灣項目于2016年取得，推出時間則由此前預計的2019下半年推遲至明年上半年。

反觀恒大通過收購而來的兩個項目，從收購到推售耗時不到兩年，甚至長沙灣項目僅用一年半完成開發。

除了開發周期明顯縮短以外，相比于競投官地，這種熟地開發模式的優勢還在于，開發商在選擇發展項目時有更多的選擇。

林浩文指出，政府所推官地一般體量比較大，所處地段及發展質素要看政府的供地計劃，且有未能中標的風險；類似于恒大此類收購的方式雖收購成本高，但可選擇一些核心地段進行開發，且體量小，适宜初涉香港市場的開發商。

至于新世界、恒基兆業為何出售香港土儲，一方面或是源于相交甚好，如許家印與新世界已故創始人鄭裕彤此前有私交；另一方面則是港資在香港有不少項目在售，通過出售一些非核心項目也可提前确認收益，通過套現使得資金更加充裕。

截至目前，恒大在香港所收購資産及項目，除了上述兩個住宅項目外，最早于2015年以125億港元從老朋友劉銮雄旗下華人置業手中收購位于灣仔區的美國萬通大廈，此後更名為“恒大中心”作為恒大香港總部。

此外，恒大還涉及金融業，2018年1月其向金銀業貿易場永遠名譽會長、前政協李德麟，收購大唐投資（證券）、大唐投資（期貨），並已改名為恒大證券（香港）、恒大期貨（香港）。