解局 | 招商、華發42.5億拿地里的上海底價基調

觀點地産網 上海的土地又雙叒叕底價成交了。

在12月10日上海土地交易市場舉行的國有建設用地使用權相關投標活動中，兩宗松江區泗泾鎮的宅地确定中標候選人。最終，太倉商盛商務咨詢有限公司（招商蛇口）、上海铧崧房地産開發有限公司（華發股份）分别以底價勝出。

其中招商蛇口獲得的是松江區泗泾鎮SJSB0003單元11-01号地塊，土地總面積約4.45萬平方米，出讓面積約4.01萬平方米，規劃地上建築面積7.2萬平方米，含15%自持用房、5%保障房，成交價15.5億元，折合樓面價2.15萬元/平方米。

華發股份則獲得松江區泗泾鎮SJSB0003單元17-01号地塊，地塊面積8.57萬平方米，規劃地上建築面積12.85萬平方米，自持用房、保障房同樣分别占15%、5%，成交價27億元，折合樓面價約2.1萬元/平方米。

與過往同區域出讓地塊相比，最新出讓的地塊在成交價格方面存在着不小的優勢。2016年5月，格力地産、融創先後以3.77萬元/平方米、3.83萬元/平方米競得上海松江區橫港路附近的兩宗地，持續刷新區域單價紀錄。

而三年後，招商、華發拿地的單價僅相當于“前輩們”的五六成。

這反映出在房地産調控大形勢下，上海為實現“穩地價、穩房價、穩市場預期”所研究和制定“一城一策”的成效。今年初上海市長曾表示，該市堅持“嚴控高房價、高地價不是權宜之計，減少經濟增長和财政收入對房地産業的依賴也不是事權宜之計”。政策傳導到土地市場，表現出來的也是以穩為主的迹象。

據第三方統計數據，2018年上海共計出讓34宗涉宅地，全年平均溢價率0.027%，底價成交的地塊占31宗。至2019年上半年未有太大改善，涉宅地成交溢價率仍低于1%。溢價最高的是今年2月光明地産以8.56億元競得崇明區陳家鎮CMSA0008單元19-01(實驗生态社區41号)地塊，溢價率約16%。

觀點地産新媒體不完全統計，自11月以來，上海先後出讓奉賢、嘉定、浦東新區、靜安、松江等區域的涉宅地塊，它們被禹洲地産、陽光城、融僑、張江高科、電建地産、路勁等房企以底價收入囊中。

對于房企而言，上海作為一線城市聚集了大量産業及人才，使得這里的房地産市場充滿前景。

比如，萬科今年上半年房地産開發收入遙遙領先的是南方區域及上海區域；招商蛇口新任總經理蔣鐵峰此前便在上海、華東區域任職，他所創造的區域業績被視為升職的重要原因之一。招商蛇口相關人士也向觀點地産新媒體強調，上海是公司的“戰略城市”。

華發股份作為2015年才進入上海市場的華南房企，首個項目是與華潤置地合作的靜安府項目，後者于2018年銷量破百億。初戰告捷後該公司設立上海區域公司，明确将上海列為“戰略發展方向”，僅2019年便在金山區、松江斥資約38.45億元新增兩宗地。

而即便是受房企追捧，在嚴格的調控政策下，上海土地市場也基本與高地價、地王無緣。上海中原地産市場分析師盧文曦在接受觀點地産新媒體采訪時分析，土地底價成交有多方面因素，包括地段、15%自持比例、資格審核以及限價等。

上述“資格審核”是指土地挂牌人按照相關競買資格要求，對競買申請人的競買資格予以審核。經審核，符合規定條件，並取得《競買資格證書》的競買申請人方能參加挂牌活動。類似的復合方式确定有效競買人的方式，一方面意味着可以避免房企紮堆搶地，另一方面也或許意味着價格已不再是決定拿地的唯一條件。

以12月10日招標出讓的松江區泗泾鎮SJSB0003單元11-01号地塊為例，該地塊共入圍招商蛇口、華發股份兩家候選人，最高有效報價均為15.5億元，但最終被招商蛇口獲得。

盧文曦還提到對競買人的資金穿透式管理方式，表示相關部門也會防止房企通過其它渠道融資拿地。“對拿地的要求越來越高，參與人少了，（成交）價格也不會特别高。”

受此因素影響，缺少了高地價的刺激，房價也有所穩定。上海鍊家披露，11月單月房價環比下降2%，同比下降6%；從累計同比來看，較前10月下降了1個百分點，目前已經連續4個月保持每月減少1個百分點，延續了緩慢下行的趨勢。

相比之下，同為一線城市的廣州、深圳，雖然也設置土地進行限價、自持等限制條款，但仍允許自由競買。12月5日，保利在經歷一個多小時競價後，以26.17億元競得廣州荔灣區地塊，溢價率20.21%。

12月11日，深圳前海宅地進入競價環節，吸引中海、華發、龍光、招商、越秀、天健、金茂、萬科和廈門建發等10家開發商，最終地塊被天健以總價38.9億元競得，溢價率達43.49%。

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