解局 | 孔健岷125億高額融資

觀點地産網 逆市高額融資，看上去有些“瘋狂”。

12月初至今，合景泰富在上交所連續申請了2筆公司債計劃，欲籌資125億元，包括80億元的私募債和45億元的小公募債。

目前兩項債券均處于受理和核準階段，發行人均為合景泰富旗下子公司廣州合景控股集團有限公司。其中金額80億的私募債，無信息披露其募集資金的用途；而45億的小公募債，拟用于償還到期或回售的公司債券。

翻看财務報告可以發現，廣州合景的高額融資需求，或許與收購廣州天健房地産開發有限公司的該項重大資産重組有關。

2019 年5月21日，廣州合景宣布，廣州天建全資控股股東軒譽投資有限公司将其持有的廣州天建100%股權轉讓予廣州合景。截至2019年4月22日，本次交易已完成並辦理了工商變更登記，廣州天建直接控股股東變更為廣州合景。

資料顯示，廣州天建截至2018年末，營業收入約為19.89億元，淨利潤3.14億元，公司總資産495.12億元，總負債412.34億元，資産負債率83.28%。

從廣州合景的債務規模來看，2016-2018年末該公司總債務分别為63.20億元、116.44億元和163.85億元，近年來增長較快。截至2019年6月末，公司總債務為403.24億元，主要繫吸收合並廣州天建的債務所致。

整體來看，廣州合景的财務杠杆水平、資産賬面價值、有息債務規模均相應大幅上升。截至 2019 年 6 月末，公司資産負債率和淨負債率分别為77.32%和90.18%，處于較高水平，且較2018年末的72.85%和64.95%有所上升；另外，公司所有權或使用權受限的資産賬面價值為282.14億元，占當期淨資産的110.80%；公司有息債務余額規模則為431.99 億元，規模較大。

值得注意的是，該項資産重組是合景泰富為集團内部進行的股權調整和架構内資源整合。重組完成後，廣州合景成為合景泰富旗下單一重要運營主體，戰略地位顯著提升，未來合景泰富的簽約銷售和土地儲備将主要集中于廣州合景。

據了解，2018年廣州天建實現全口徑簽約銷售金額297.83 億元，權益口徑銷售金額 177.82 億元，分别為廣州合景同期同口徑銷售金額的149.96%和176.97%。截至 2018 年末，廣州天建未售項目（不含尾盤）權益建築面積合計462.13 萬平方米，為同期廣州合景的 113.81%，且項目同樣集中在廣州、柳州、天津、濟南、合肥、蘇州、揚州等一二線城市及區域内經濟發展較好的城市。

而對于其高達125億的融資，有業内人士對其能否通過審核表示持觀望态度，“合景泰富的财務數據目前也顯露出一些問題”。

合景泰富為最近一期申請的45億的私募債券提供擔保對其增信，償債資金則表示将主要來源于公司日常經營所産生的營業收入和經營活動現金流。

值得注意的是，合景泰富的經營性現金流已經連續3年多為負。2019年上半年，公司實現營業收入106.47億元，經營活動産生現金流淨額為-39.09 億元，較上年末的-22.72億元虧損有所增長。

另一方面，資産負債率也連年上升，截至上半年，該數據為82.43%；淨負債率77.2%，較2018年底增加16.27%。

此外，如何提升公司銷售周轉率，也是擺在孔健岷面前的一大棘手問題。截至2018年及2019年上半年，存貨周轉率僅為0.12，相比2017年的0.18還要更低。

究其原因，此前較為穩健的合景泰富近年來似乎也加快了沖刺規模的步伐。2016年以來公司加大全國化戰略布局力度，進入城市數量由2016年末的12個城市擴展至2019年6月末的38個城市，項目數量亦由2016年末的67個增加至2019年6月末的153個，進入城市數量和項目數量均大幅增加，這對其跨區域項目管理能力及資金平衡能力帶來了一定的挑戰。

同時，合景泰富近年來的合營企業及項目明顯增多，關聯方往來款持續增長。

從負債構成來看，公司負債主要由應付合營企業款項、其他應付款及應計款項和有息債務構成。其中，2018 年末應付合營企業款項為392.95 億元，全部為無抵押、免息且無固定還款期款項，近三年年均復合增長率達35.04%，增長較快，另2019年6月末該科目余額為 374.88 億元，未來該部分款項來源的穩定性並不能得到保證。

另據觀點地産新媒體了解，資金承壓的合景泰富于年初曾有兩筆融資計劃受阻。其中于1月15日遭上交所中止了其申請發行的一筆金額為20億元的“國君-合景泰富長租公寓1号繫列資産支持專項計劃”；1月18日遭深交所中止一筆融資200億元的華西證券-合景泰富商業物業第一至十五期資産支持專項計劃，最終獲準發行，金額腰斬至100億元。

而再次選擇高額發債，“說明企業對于發行和償債都有比較充足的信心”，廣州地産資深人士黎文江表示。

盡管資金承壓，但其預收款項較為充足，償債能力較強，現金流可以覆蓋短期内償債壓力，主要債務以長期債務為主，2019 年6月末，公司長短期債務比0.17倍。

合景泰富在中期業績發布會上披露，下半年預計推出約20個新項目，可售貨值達1000億元，其中，一二線城市占比達88%。此外，11月份的月報顯示，公司錄得預售總額為769.15億元，目前已完成90.49%，距離達標不遠。

“積極籌錢，資金的騰挪和調整，也可能是為接下來的買地或者開發新項目做準備”，黎文江補充道。

苛刻要求“穩健”的孔健岷曾說，“就像跑1000米，我前面200米跑慢一些，後面500米再沖上去，結果都是一樣的，體力消耗卻沒那麼大。”

對于已經穩步發展20余年的合景泰富來說，或許是時候沖一沖了。

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